毋庸置疑，2005年是房地产业的整顿年、规范年。政府一系列新政的出台，将对半岛城市群房地产市场产生怎样的影响———
毋庸置疑，2005年是房地产业的整顿年、规范年。
为了保证该行业健康持续发展，国家宏观调控的各种政策纷纷出台。
3月16日央行出台的增加房地产按揭利率，4月27日国务院常务会议出台的“国八条”，还有日前国家七部委出台的稳定房价的新政等。这些政策将使全国房地产业出现不同程度的降温，尤其是投资过热的上海、广州等地。那么，具体到山东半岛城市群，又是怎样的景象呢？在可预期的未来，价格是否会“大跳水”？
把脉山东房产
根据省统计局提供的数据分析，我省房地产投资增速去年明显回落，竣工面积下降，但商品房价格和销售面积仍平稳增长。从今年一季度的统计数据来看，山东房地产业整体仍保持健康发展的良好态势，不存在过热或“泡沫”。但国家统计局的统计显示，我省青岛、济南的房价增幅去年均列全国前茅，这一现象值得关注。
去年我省完成房地产开发投资764.8亿元，比上年增长32％，增速同比回落16.4个百分点，与2001年和2002年增速基本持平，比全国平均增速快3.9个百分点，投资总量居全国第6位。全年建成商品房面积2396.9万平方米，比上年下降2.5％。全年土地购置和开发面积分别下降2.5％和22.5％。
尽管如此，商品房销售仍保持平稳增长，并出现当年销售面积大于竣工面积的好局面，空置面积大幅减少，房价保持了两位数增长。去年，我省商品房每平方米平均价格为2045.3元，同比增长18.2％，比全国平均水平低668.6元，房价居全国第12位。全国房价上海最高，其次为北京、广东、天津、浙江等。全年我省销售商品房增长12％，销售面积大于竣工面积155.3万平方米。其中个人购买商品房占商品房销售总量的84.6％；全年商品房空置面积474.9万平方米，比上年下降21.4％。
如果要做一个简单的概括，我省房地产业的特征是：整体稳健，个别城市有过热趋势。
半岛城市群房产现状
半岛城市群8市是目前山东经济最活跃的地区。省会城市济南和经济大市青岛的房地产业发展最快，烟台和威海紧随其后。在国家宏观调控的大背景下，各市的房地产业仍有热度，并没有出现“大跳水”的现象。
以济南为例，截至四月份，省城房地产市场依然“双高”前行，没有因政策因素出现拐点和变更。根据济南市房管局提供的数据，四月份，省城商品房买卖1266件，占前四个月总成交量的34％；二手房买卖1742件，占前四个月总成交量的35％，四月份省城商品房和二手房成交量均创出年内新高。四月份省城房价也创出年内新高，四月份省城商品房买卖均价为每平方米2625元，二手房买卖均价为每平方米2385元。
再看青岛，根据市统计局的统计，1－4月份青岛房地产呈现以下四个特征：开发投资仍然保持着快速增长，新开工项目明显增多，施工规模温和放大，商品房销售面积稳步上升。
济青两市的房地产业，总体上是稳健发展，没有因政策因素发生大的波动，但是进入6月后，交易税增加等新政将显现威力，有助于打击炒房行为，房价即便不降，也会稳定在一个理性的范畴内。
烟台房价自去年开始出现“小幅缓慢攀升”走势，今年第一季度继续攀升，房屋销售价格同比上升4.9％，涨幅与去年同期相比上升了0.3％。据统计，商品房销售价格同比上涨5.6％，平均售价为每平方4010元。其中住宅销售价格同比上升5.1％，平均售价为每平方3534.6元。非住宅销售价格同比上升了7.0％，其中商业用房销售价格同比上升7.4％。上涨原因是市场需求和建筑成本的增加。此外，烟台二手房交易价格同比上升了1.2％，其中：商业用房租赁价格同比上升了13.4％，多层住宅的交易价格同比上升5.9％，办公用房租赁价格同比上升了2.8％，住宅租赁价格同比持平。
笔者认为，遏止住房价增长过快就是胜利。半岛城市群房价未来的特征很可能像烟台一样“小幅缓慢攀升”，由于该区域是一个发展中的区域经济增长带，很容易形成人才积聚效应，房地产供求关系还处在供小于求的阶段，短期内很难出现价格跳水。
可以预期的未来
房地产市场本身地域性特征明显，半岛城市群作为一个特殊的发展区域，受政策和区位优势的影响，未来房价的趋势仍是上涨，不过，在国家宏观政策调控下，可能呈现涨势趋缓、涨幅回落的特征。但是，上涨仍然是大趋势。
无论是国八条还是其他调控政策，解决的是房价增长过快现象，以及打击炒房、囤地等不良行为，最终达到规范市场的效果。但是房价是以供求关系为最终依据的，一些沿海城市和政治经济中心城市，因其特殊的区位优势，需求依然会拉动价格上涨。
另外，国家的宏观政策，枪口直接对准了房地产市场的泡沫。但是综合评定半岛城市群乃至全省的房地产市场，还是一个稳健增长的态势，泡沫成分较低，这就预示着，未来半岛城市群房地产市场不会出现大起大落的现象。
当然，任何调控政策都会在一定阶段或多或少带来一些影响。伴随着近期国家七部委的房产新政出台，半岛城市群房产市场已经感受到一些压力。“山雨欲来风满楼”，在国家调控的大背景下，济南、青岛、烟台等地都相应出台了一些积极有效的措施。可以预见，短期内尽管价格不会跳水，但是房地产市场会更加健康良性地发展。 ■本报记者刘红星
