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| 已有部分楼座封顶的楼盘以往早已开始销售，如今却 “按兵不动”，因为卖不好，也卖不出好价钱。 |
为了制止炒房、期房转让等投机行为，建设
部等七部委联合下发文件，从6月1日起，对购买不到两年的普通住房转让开始征收营业税。而此前，上海政府已经出台对不到一年的住房转让征收综合税的有关规定，再加上银行转按揭的终止，近一段时间以来，投资现象比较普遍的上海楼市投资客纷纷抛盘，房价下跌3000元／平方米等的消息层出不穷。 上海楼市真的出现抛盘现象？上海楼市真的濒临崩盘的边缘？鉴于上海在中国政治经济生活中的地位，其房价走向的影响决不仅限于一时一地，北京青年报记者于5月18日至5月21日赴上海实地调查上海楼市的现状。
现象一挂牌虽多成交却极少
网上传播最多的有关上海很多楼盘的炒家开始“抛盘”确实存在。但上海楼市实际在发生的“抛盘”现象和网上说的又不尽相同。
在高档房比较多，而且抛盘现象比较严重的浦东区，一家中介公司经理王逸红告诉记者：实际上，3月7日，上海出台要对居住不到1年的房子征收综合税，但这个政策对上海楼市影响并不大，，成交还是比较踊跃。但是这种情况到4月随着银行开始限制转按揭而出现了变化，像中原这样的品牌中介公司成交量都开始减少了三分之二，一些没有名气的中小中介已经出现了成交量为零的现象。进入5月，七部委要对不到两年的房子征收综合营业税的文件出台后，卖房人、买房人心态都出现了很大的变化：很多人不敢买房了，而那些卖房的，虽然挂牌踊跃——3月以来，平均每月挂牌量增加20％到30％，但这些人反而不急于出手了，很多挂牌的卖房人明确说，“不降价，能卖就卖，不能卖出去，大不了再等一两年，等满了2年再卖。”
这种情况导致的结果是：挂牌“抛售”的房源很多，但成交少，曾以活跃著称的上海二手房市场出现了买卖双方停滞的状态。
现象二
房价降3000元不是空穴来风
但网上以及部分媒体说得很多的“抛售”以及那条“均价下降3000元／平方米”的消息也不是空穴来风。部分实力不济的炒房人确实出现了低价“抛售”的现象，很多往日二手房市场“牛市”的楼盘，在这种少量的“抛售”中，出现了成交价下降30％到40％的现象。
浦东杜鹃路397号的顺驰杜鹃路连锁店店长白亮告诉记者：现在挂牌价并不低，但一些资金实力不济的人开始出现低价出售。“3月份以来，市中心的二手房，要么不成交，要成交的，成交价格肯定比1月份要降1000到3000元／平方米，我们的统计数据是平均跌20％左右。”
现象三
低价抛盘的楼盘入住率低
在采访中记者发现，在出现“低价”抛盘的楼盘中，那些入住率极低———第一批买家还没有来得及“换手”卖给第二手买家的楼盘抗跌性比较差。
拿世贸滨江、上海绿城和仁恒滨江三个挂牌比较多的楼盘对比发现：这段时间成交价跌了30％的世贸滨江和上海绿城（由3月前的1.5万元／平方米到现在的1万元／平方米成交），都是空房比较多的楼盘，即上海人说的第一手买家还没来得及换手的“新房”。
这里有一个和北京不同的情况需要介绍：2005年3月以前，由于炒房和投资客多，这些人信息相对快，很多真正需要买房居住的人在上海往往是没有机会从开发商手中买到房子的，新楼盘的第一手买家往往是那些投资客。开发商交房后，这些投资客通过中介“换手”，把房子卖给真正需要入住的人。
现象四中小房中介面临关门
上海的中介公司开始日子不好过。像中原、顺驰等这些曾经因为二手房市场活跃，每天以数十家新店拓展业务的房地产中介公司开始日子不好过了。
“成交量急剧萎缩，大的品牌公司还勉强有单成交，那些不知名的小中介公司甚至关门。”上海中原的一位区域经理告诉记者。
在卢湾区，一位关门的小中介公司的年轻老板告诉记者：“4月以来，成交量开始每天几乎为零。我一共雇了5个人，加上店面的租金，每个月的办公成本在2.5万元，看这样子，上海楼市且缓不过来，先关门再说吧，要不会赔的。”
现象五
新盘销售萎缩开发商“惜售”
记者了解到，2005年5月、4月和1月相比，新盘的成交套数、单价都在下降；和2004年相比，也是如此。
数据统计是如此，记者采访的情况也是如此：上海的新盘销售出现缓慢甚至卖不动的情况。一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者：以前，一开盘，往往是几百套房子“呼”的一下全卖没了，现在，每天卖一套你就能进上海楼盘销售的前十名！
记者在上海楼市的几天采访中，还看到的情况是：很多已经封顶的房子，开发商不卖了，因为“卖不好，也卖不出价钱，干脆不卖了，等等再说”。在楼市里进进出出的买房人赵先生告诉记者：“这在以前，根本是不可能的。封顶了，开发商就会开盘销售。”
■新闻分析
楼市变局是新政所致？
上海楼市，无论是二手房还是新房，交易量出现了急剧的萎缩；单个楼盘的成交也出现了明显降价，这些现象是频频出台的新政策导致的吗？
上海中原研究中心程小姐认为，去年的宏观调控主要是针对开发商，而今年的调控抑制的是需求，特别是带有投资性质的需求。而所有的政策中，影响最大的不是转让时税费的变化，而是上海银行按揭政策的变化———限制转按揭以及加强按揭审核：转按揭不能做，上家就必须还清银行的钱才能出手，增加了出售的周期和难度；另一方面，上海银行对按揭审核越来越严，导致放贷率越来越低，也阻止了交易：目前，在上海，个人购房按揭要提供完税凭证等，调查程序也越来越严格。“甚至有银行已经开始学习北京，对温州等敏感地区来的购房人群限制贷款。越来越低的银行放贷率也是上海楼市清淡的主要原因。”
■业内预测
上海楼市是否开始第二轮涨跌
上海楼市怎么了？是不是濒临崩盘边缘？是不是开始继1993年之后的第二轮调整？
在几天的采访中，记者采访了经济学家、业内人士、上海的购房人和银行等。几乎每个被访者都认为“上海楼市肯定是进入了盘整期”，至于这种盘整期会持续到什么时候，记者采访到的几位知名业内人士和经济学家都不愿意发表看法，因为“出现什么结局，要看政府的政策和力度，不好说”。
从1993年开始，在上海房市中有赚有赔的买房人赵先生讲了他的看法：上海楼市进入了第二轮调整期，上海的房子肯定要降价，但不会崩盘。赵先生的理由如下：
第一，上海的房子已经到顶了。他1998年花65万元在合肥路上买的房子，到去年年底以173万出售，经历了上海第一轮房地产周期并赔13万元的赵先生认为，在2004年，当上海内环平均房价达到3万元，外环以内达到2万元，外环以外达到1万元的时候，上海的房价已经到顶。真正合理的价格应该是内环保持在1万元／平方米左右。
第二，政府开始调控，要让过猛的房价下降。赵先生认为，上海的房价有可能会回落到内环平均价格1.5万元左右，即挤出去年下半年和今年1到2月份这段期间的涨幅价格。至于什么时候上海房价能回到这个水平，赵先生认为最早要在2006年以后。
