一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比为我们通常所说的房价收入比。联合国在上个世纪90年代对30多个国家进 行的调查显示，一般这个比值正常范围是4至6.但我国许多大城市的房价收入比要远远大于这个比例。4月10日-13日，本报在搜房网上对购房者家庭收入和准备购买的房价做了调查，结果显示北京房价收入比在10左右。

    业内认为政府和开发商应该为建设百姓需要的第一居所而努力，比如设计市场真正需要的合理的户型面积。实习记者周晓东摄

    调查：中低收入阶层房价收入比为10左右

    本报于4月10日-13日在搜房网上进行的房价与收入比的调查，共收集到1618人参与此问卷调查的结果。

    从这次的调查结果来看，家庭月收入在3000-8000元范围内的人数最多，达到了受访者总人数的一半以上，而家庭月收入低于3000元者，占总数的14.31%，家庭月收入在8000-20000元之间者接近受访总人数的1/4，而收入高于20000元的未及5%.从选择的区域上看，36%的人首选是三环-四环之间，近1/3的人选择在四环-五环之间，值得注意的是选择五环以外的人数也占到了20%，甚至多过选择三环以内的。这显示出，购房者明确知道自己准备购买商品房的区位和价格。

    在此次调查结果中，有超过六成的人选择了需要购买80-120平方米的房子，可见这类产品的需求在市场中占主导作用，21%的受访者选择了80平方米以下的住宅，而希望购买面积超过120平方米居所的人数总和不超过20%.根据以上调查的结果，可以做一个合理的归纳计算。依照商品房价水平来看，家庭月收入低于3000元者（年收入约等于36000元），所对应的购买范围应在五环以外，那么以五环之外平均房价为4000元/平方米考量，如购买面积在100平方米，总房款就大概是40万元，如此而言，房价收入比在这样的家庭中体现的就约等于11.以同样的规则再看看家庭月收入在3000-8000元之间的群体，以平均收入5000元来计算，年收入大约为60000元。而这个占大多数的人群对应的位置也是同样比例。最多的选三环-四环之间，以平均房价6000元/平方米计算，同样购买一套100平方米的房子总价约为60万元，这样房价收入比亦达到了10.若以家庭月收入6000元计，房价收入比约为9.从以上的推算可以看出，对于家庭月收入低于3000元的低收入阶层来说也好，还是对于家庭月收入在3000-8000元之间的中等收入阶层来说也好，在今天如果要想买到合适的房子，需要一家人不吃不喝积攒约九到十年时间。

    现状：“夹生层”难买合适房

    本次调查中，在可承受的总房价问题上，选择人数依然是与房款总额高低成反比的，最多的人选择了仅能承受总价在40万元以内的房子，其次是选择在40万-60万元之间的，这两项的总人数就占了超过3/4，而愿意承受80万元以上房价者仅占受访总人数不及12%的比例。

    刚刚结束的春节房展会成交量与去年相比有大幅度的下降。据业内人士分析，出现这种情况原因是多方面的。一个是新盘少，交易量自然下降；另一个是在政府多种措施的影响下，让一些投资者理性地退出了房地产市场，这就为真正以居住为目的买家腾出了购房空间。山水文园副总经理张磊认为，短期内市场成交量虽然有所减少，但长期来看还会持续热销。因为需要买房的中间阶层的人数依然很多。

    首都经济贸易大学城市经济系主任张跃庆指出，北京自2003年以来已经建了一批廉租房，在解决低收入者的住房需求上跨出了一大步。张跃庆同时认为，中高收入群体的住房问题解决得也不错，现在问题就是“中低收入的群体”———这个“夹生层”，这个群体没有足够的钱买到比较满意的房子，也轮不到他们享受国家补贴。在市场上寻找合适的房子，对他们来说显得尤为困难。

    分析：供给结构和需求结构差距非常大

    对此，张跃庆分析说，这是因为住房供应结构有问题。张跃庆指出，现在的问题是，在北京大概有70%的人是属于中低收入者的阶层，他们属于应购买经济适用房人群的范畴。而政府从1999年开始每年提供的经济适用房供应量在300万平方米左右。按照北京每年房地产市场2000万-3000万平方米的供应量来计算，给占人口70%的中低收入者的供应的实际面积仅占市场总供应面积的7%-10%.供给结构和需求结构差距非常大。正源于此，市场上频频出现抢购经济适用房的现象，尽管近几年来政府采取了一系列措施，但排队买经济适用房依然成为老百姓的惯例。

    山水文园副总经理张磊指出，北京房价之所以高升的原因有二，首先，北京是国际化的大都市，市场上的商品房并不是全部卖给北京人，随着外来人口的逐年增多，需求也就持续旺盛。其次，“8·31”土地大限之后，土地供应面积在减少，市场供应量的减少自然造成房价的上升。

    张跃庆指出，市场竞争导致房价上涨，但从现有的住房总量来看，新开发项目加上存量房规模，北京已有4亿平方米的住房面积，除以北京1800万人口，已经足够居住。眼下的症结在于，住房资源配置存在问题。一部分人和单位占了很多住房资源，但很大一批有强烈需求的人却难以买到合适的房子。

    业界建议

    建议政府大力开发二级市场

    应建立合理的住宅体系；政府和开发商应一起为建设百姓第一居所努力

    张跃庆认为，合理的住宅供应体系应该是，高收入者购买商品房，价格由市场来决定；中低收入者购买经济适用房，经济适用房采取政府指导价；低收入者租住廉租房，这部分居住群体应当享受政府的住房补贴。

    在采访中，张跃庆表示了对解决住房资源配置问题的几点建议。

    首先，从北京现在的土地储备来看存量并不多，北京土地资源已经很紧张，在这个前提下，不一定非得大面积开发低档商品房来满足中低收入群体对住房的需求。其次，政府可以适当加大存量房的开发力度，充分培育二级市场。房地产市场是梯级消费的市场，不同收入水平的人应该享受不同层次的产品。再次，改变政府住房补贴的方式，建议从现在的“补砖头”（建设经济适用房）改为“补人头”，住房补贴按国家标准发到职工手中。这样也将有效解决目前经济适用房政策出现的各种问题，如高收入的有钱人反而可以买到经济适用房，恰使这些人享受到了政府的补贴。

    张磊认为，政府和开发商都应当尽力以解决市场对第一居所需要为主要目的。对于低收入者，比如在等待拆迁的老百姓，则更需要政府加大调控力度，给低收入者提供足够的供应量。“在未来1-2年内60-130平方米的房子将是最好卖的。”张磊如是说。

    开发商观点

    房价收入比还是正常的

    “我认为北京房价收入比还是比较正常的。”北京东方卓越房地产开发有限公司副总经理王峥表示，人们在考虑消费者年收入的时候，往往是考虑个人工资收入这一块，但这可能不是实际情况。

    大家觉得现在房价与家庭年收入的比值较大，一个原因是没有把一年全部的收入考虑进去，实际现在许多人的收入情况很复杂，除了工资之外，还有许多不确定收入。也正因为其不确定，所以人们更习惯只测算固定的工资收入，而现在的趋势是不确定收入要远远高于固定工资。

    代理商视角

    开发商不考虑房价收入比

    北京世纪皓产投资顾问有限公司副总经理毕征认为，项目有低中高之分，低端项目更多具有大众消费性，可能就更需要考虑区域的购买力。但越是高档项目，就越具有文化属性，其总价和购房人的年收入就更加没有可比性。毕征指出，开发商一般不考虑房价和收入比这个问题。从具体实践来说，代理商在做项目的时候一般先规划项目类型，考虑客群与项目之间的关系，然后定一个客群能够接受的总价，习惯上也不会去考虑房价与收入比这样的问题。

    计算

    多种算法显示京房价收入比在10左右

    据北京市政府发布的信息显示，2004年北京城市居民人均可支配收入达15637.8元，以普通三口之家为例，家庭年收入约在4.7万元左右，而北京市建委对去年在售商品房价格的调查统计结果显示，2004年北京市商品住宅期房买卖价格为5629元/平方米，以三口之家购买100平方米的房屋进行计算，总房价达56万元左右，与收入比值达到了12.即便以商品住宅现房平均销售价格的4747元/平方米来计算，总房款也要47万，房价收入比也超过了10.再看看今年年初的形势。据北京市统计局资料显示，今年第一季度北京市城市居民人均可支配收入4564.3元，以其作为平均的参考水平，人均年可支配收入可计为1.8万元，家庭年收入则为5.4万元。而今年1-2月，全市商品住宅期房买卖平均价格为5779元/平方米，同比计算，房价收入比值也达到了10.7。      （陆 锐）