在调控手段从“严把土地和信贷两道闸门”转向“利率并轨”的同时，调控目标悄然完成了从“抑制房地产投资过热”向“既要抑制投资过热又要抑制投机需求”的转变。

&n bsp;   也就是说，逐步由“供给控制”转向了“供需双控”转型的轨道。

    于政策组合拳日现影响之时，其持续效力能否成功熨平房地产业过热的周期？静观之时，银监会政策法规部副主任李伏安以学者身份接受了本报记者专访。

    供需紧张：调控的重点

    《21世纪》：2004年上海市出现前所未有的现象：几乎每开一个新楼盘，就出现排队购房甚至雇人排队的场面；2005年，排队购房进一步升温。为何会出现这样的抢购风潮？

    李伏安：最根本的原因是由供需关系决定的。对房地产的需求必然会来自居住需要和投资需要两个方面，因为房产本身就是二重性的。有一组数据可以参照：去年全国1-10月土地开发面积同比增长9%，增幅回落30.5个百分点；2004年商品房竣工面积比上年增长2.1%，下降28.2个百分点。

    但是在供给大幅减少的同时，需求却非常强劲：2004年全国商品房销售额同比增长13.7%，超过开发投资增长速度29个百分点；商品房销售面积超出同期竣工面积；商品房销售额中个人消费量占比达到92.7%。

    因此，供需紧张成为2004年以来的一个新问题。

    《21世纪》：这个矛盾为什么会在去年集中爆发出来呢？

    李伏安：2004年，由于固定资产投资过热，中央果断通过把住“土地和信贷两道闸门”对房地产开发的过热行为进行了抑制，例如减少新批地块、提高房地产开发商的自有资金、控制信贷投向等，使商品房开发和完成开发的面积大量减少。

    但是由于经济处于增长周期，需求的增长是持续的。这从个人购房面积占商品房销售面积的比例就可以看出，个人的比重越来越高(参见附表)。但去年的调控更侧重了对供给进行抑制，而对需求的控制却相对较少。这样供需紧张的矛盾就更加集中了。

    《21世纪》：这种供需紧张的状况有没有可能在2005年得到缓解？

    李伏安：由于土地开发周期的存在，一般一个楼盘需要2年左右的时间开发完成，所以去年土地开发面积的减少将直接影响到今明两年的供给，而今年头两个月由于固定资产投资依然增长较快，所以对土地的控制不会放松，将继续影响供给。综合这些分析，调节商品房供需紧张的矛盾将成为最近几年房地产调控的重点。

    一个被“搭错车”调控的行业

    《21世纪》：如此看来，去年对供给的调整是否力度适中且正当其时呢？

    李伏安：我个人的观点，对固定资产投资过热应该进行控制，但是不应当对房地产尤其是住宅房的供给进行控制。我们的固定资产投资过热主要是由于地方政府换届、加大基建导致的，集中表现在市政建设、基建、开发园区、大型购物中心等方面的投资过热；房地产投资当然是固定资产投资的一个重要组成部分，但固定资产投资过热不等于商品房市场过热，真正的房地产投资快速增长的高峰不出现在这两年，而是在更早的前几年。引致宏观调控的应该是前面的过热部分，我认为房地产业是一个被搭错了车调控的行业。

    反过来，房地产需求的高峰则出现在这两年。虽然宏观调控产生的投资挤出效益在一定程度上反向加大了这个峰值，但产生需求的高峰主要还是发展中国家经济增长阶段性现象和必然结果，也是中国在世界经济格局中地位发生变化的结果，这在一定程度上是超出政策调控能力之外的。

    《21世纪》：你是用什么论据来支撑这个观点的？统计中的哪些数据反映了供给和需求的调控是不匹配的？

    李伏安：我们在今年3月份做过一次对上海、浙江等房地产增幅较快的城市的调查，最明显的感觉就是信贷的结构性问题非常突出。在房地产开发资金主要银行贷款的现实格局下，房地产开发贷款回落太快，导致开发商资金紧张、市场供给大量减少；而个人信贷增长却很迅猛，反映出需求依然很强劲。你可以比较下面的两组数据。

    2004年底，银行业金融机构房地产贷款余额为2.63万亿元，比2003年增加4890亿元，同比增长23%，比上年增幅回落18个百分点；房地产开发商贷款余额为7811亿元，比2003年增加1153亿元，同比增长17%，比上年增幅回落32个百分点；其中，住房开发贷款余额为4437亿元，比2003年增加806亿元，同比增长22%，比上年增幅回落81个百分点。

    2004年底，住房按揭贷款余额为1.6万亿元，比2003年增加4161亿元，同比增长35%，比上年增幅仅仅回落8个百分点；住房按揭贷款增幅高出房地产开发商贷款增幅18个百分点。

    《21世纪》：银行信贷支持力度的结构性失衡，将对房地产市场有怎样的预期影响呢？

    李伏安：从土地开发、建筑到购房，银行的信贷资金已经贯穿到整个房地产产业链中。一般银行信贷占房地产开发资金的60%-70%或更高，银行资金供应增幅的大幅削减将直接影响到房地产的开发能力，影响到房地产的供应量的增长，这就必然会导致市场预期和市场行为的变化。

    基于前面介绍的市场形势，我再来提三个假设：假如预期明年房产竣工面积会减少？假如预期明年新开工面积会减少？假如预期明年土地供应还会减少？你觉得市场将会怎样判断房地产的价格走向呢？而购房者又会采取怎样的购房行为？毫无疑问，会出现抢购、假购、囤积和待销。而房价的上涨又会进一步刺激投机。

    《21世纪》：两年前上海的投机炒房行为没有如此兴盛，这之中是否有一个转化的过程，也就是说房地产热正在由投资热转向投资和投机的双重过热？

    李伏安：对此可能会有不同的看法，但现实的市场现象不能不引起我们的关注和思考。有一点需要说明的是，房地产作为一种投资产品，也是有风险的，因此也会有风险投资溢价，也就会有投资贴水。国际上一些房地产业发展成熟的市场，像巴黎，1999年以来，每年的投资贴水也在4%-6%左右。中国的水平显然比这个要高，在加上平均存款收益率，我们对房地产价格指数和水平应该有一个理性的预期。

    双向调整的五大难题

    《21世纪》：市场上有一种观点认为，在增加供给的同时，应当对需求进行一定的控制，你是否赞同这种双向调整？

    李伏安：我首先要问你几个问题：当人均收入跨过1000美元、3000美元、5000美元的时候，需求是不是能被控制的？当消费贷款成为银行的新贵的时候，作为商业运行的主体，银行是否愿意退出对需求的支持？当上海想要成为而且已经正在成为亚洲或世界经济金融中心的时候，需求是否必然会演变成一种超出上海人的投资和购买能力的需求？当人民币预期升值，且已部分可兑换的时候，世界资本的投资和获利需求是否是可抑制的？对境外资本的阻挡是否是可能的？当股市低迷、债市太弱、直接到境外投资还不被允许等情况的存在，事实上已经存在十分有限的资本投资渠道的时候，需求还有多大的调控空间？我们更应该认识到，这种需求是一种市场能量，是很难靠调控手段去控制的。

    《21世纪》：现在很多地方政府在大量增加经济适用房，以此调节供需、满足低收入者的居住需求，比如上海今年就将投入2000万平方米的经济适用房，你认为这是否是一种有效的调控手段？

    李伏安：这个是可以的，虽然所有住房都会有居住和投资双重价值，但是在执行的时候应该对经济适用房进行明确的功能界定，经济适用房是没有投资价值的，所以不可以纳入市场交易，因此，政府必须明确要求当居住者不再符合进驻条件时由政府进行原价反购，以循环使用。也就是它的定位非常明确：是满足最低收入者居住需求的，不是用来交易的，更不能变成中高收入者的投资产品。对非经济适用房，则应完全交给市场去解决。