3月28日，上海银行同业公会一纸通知放到了上海各中资银行房贷部的案头，这份由同业公会共同签署并遵守的《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》(下称“指引”)成为银行房贷最终的指导纲领。

　　指引中明确规定停止一年内转按揭服务，提高同一借款人第二套贷款购房的首付款比例，大幅度提高第三套及以上 贷款的首付款比例，并且实行贷款利率上浮。

　　从上海各中资银行客户服务部透露的信息显示，大部分的银行已经根据自身情况对房贷进行了调整。

　　近一周来，上海楼市的成交量已经出现下降，据房产之窗新房监测系统数据统计显示，上周上海全市总成交量为51万平方米，与前一周略有减少，总成交均价达8841元/平方米，环比下跌14.4%；住宅成交均价为8737元/平方米，环比下跌13.8%；住宅成交量占总成交量的81.5%，仅为41.8万平方米。分区统计显示，全市19个区域，9个区域住宅均价上涨，10个区域住宅均价下跌。

　　记者在多家房产中介公司了解到，许多有意购房者已处于持币观望状态，二手房销售挂牌增多。

　　“多种政策出台以后，现在的上海楼市已经成为政策市，越来越扑朔迷离。”基强联行一位投资研究经理私下称，他们最近得到通知，禁止发布任何有关上海房市的调查及评论。

　　房贷之变

　　“之前理事会上形成的指导性意见中大部分具体的内容已经删除，正式下发的指引才是各银行达成一致的结果。”上海银行同业公会秘书长朱德林称，“短期内不会再为这件事开会讨论了。”

　　曾经在指导性意见中对首付成数、本市外市居民购房贷款的具体条例已经荡然无存，唯一明确规定的就是“对于通过贷款购买房屋，在房地产权证上记载的时间或房屋交接书上记载的时间起一年内转让的，商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务”。

　　国有商业银行的贷款调整基本一致，第一套非高档住房，中国公民可以贷款80%，而外籍人士最高贷70%。高档房源最高贷款为70%，不再出现贷款成数超过八成的情况。

　　中行上海分行规定：一般情况下，对于同一借款人，第一套房的贷款利率执行5.508%的优惠利率，非高档房首付最少2成，高档房或二手房首付成数最少3成；第二套房的贷款利率则按同档次基准利率执行，非高档房首付3成以上，高档房或二手房首付4成以上；此后，贷款购房每加一套，银行将顺延递增10%的首付下限比例。

　　股份制商业银行则较为谨慎，浦东发展银行和招商银行浦东分行已经不予同一贷款人的第三套房屋提供贷款服务。

　　招商银行、浦东发展银行、交通银行的贷款最高只到七成，第二套房贷款一般为六成，而且第三套房以上的利率上浮10%-70%。在华夏银行浦东分行，资信优而且是第一套房的顾客可将利率下调至5.51%。

　　部分沪上银行开始调高逾期罚息标准。交通银行在“借款合同”中规定，房贷逾期还款的罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上浮30%到50%，而此前，多规定为“按日利率万分之二左右计收”。

　　调整之利

　　“指引的出台对于上海高企的房价会有一定的作用，但是房地产市场的调控需要金融、财政、税收等多方面的配合，资金不可能那么快撤出市场，短期内效果不会很明显。我认为，它对银行的风险控制更加有效。”上海房地产协会办公室主任黄明认为。

　　“当初各银行在讨论调控房贷政策的时候，就有人表示担心，如果市场发生波动，银行会不会成为第一个牺牲品。”浦东发展银行风险管理部的有关人士称：“银行的风险主要来自两方面，一是市场投机行为过多，导致房价不正常的上涨，而银行95%以上的房贷都是通过抵押，房价下跌会带来抵押风险；第二就是现在贷款人的偿贷风险已凸现。”

　　“上海有全市的个人信用联合征信系统，对贷款人的信用还有相应保证，就算这样，还有很多投机行为。”该人士表示。

　　在新的指引中，各商业银行保证将个人住房贷款有关信息及时、准确、完整地录入上海个人联合征信系统。

　　“首付减少，利率调高，对购入不满一年的商品房转让征收营业税，这些措施对打击短期投资行为肯定有效果，但是，近期针对房地产市场政策的频频出台也给自购房者造成一定的影响，手中有钱不敢买房，我们估计，相对政策比较稳定的二手房市场可能会起来。”基强联行的分析师认为。

　　“这可能有两个因素，一是每年3月一直是房产市场的买卖旺期；二是国家政策的影响。”信义房屋租赁公司行销部的王苍德透露近期该公司的二手房市场开始升温，“但是卖的人多，买的人少”。

　　据了解，如果是二手房，可以比较轻松地从银行拿到七成的贷款，利率也会低于基准利率，一般在5.5%左右。

　　政策之忧

　　“现在很多人都在翘首以盼房价的下跌，关键的问题是，政府出台那么多政策不是想让房价下跌，一个健康稳定发展的房地产市场不仅仅是房价跌不跌的问题。现在政府的目的是要打击投机，恢复市场的正常运行，让房价稳中有升。”朱德林认为。

　　“上海的房市的确存在泡沫，但泡沫只在高档房，现在浦东高档房的空置率将近50%，中低档房的销售入住情况还是很正常的，从目前的房价涨幅来看，也在正常范围内。”黄明认为调控的最终目的是要把投机炒房的人挤出市场，但是同时也要避免房市的大幅波动。

　　美联物业上海区域董事刘志忠日前对媒体表示，温州投资者于浦东大量放盘的现象已经出现。受影响较大的可能是单价在每平方米12000元至18000元的房源，但价格则不会有太大涨跌。预计今年下半年到明年上半年将会出现集中放盘现象。

　　今年，上海市政府提出重大工程配套商品房基地“新开工1000公顷”的目标，截至目前，市房地资源局已推出配套商品房基地312公顷，按照今年一季度推出的土地量已超过计划的30%。

　　“增值税也是改变目前房地产市场结构性不合理的状况，抑制高价房炒作的方法。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为：“在房地产一手房市场和二手房市场交易中，应该对高价商品房交易开增房地产增值税，尤其是对花园别墅、酒店式的高级公寓、甲级写字楼等不同品质制定不同的增值税率。”

　　从去年下半年开始，购买未满一年的上海办公楼、别墅、老洋房等高档物业交易已经开始了征收高额增值税的措施，高档房产的交易方被要求付出总价5%或是差额27%的增值税额。

　　信义不动产研究中心李振宇认为：“增值税政策真正的影响未必是在其本身，而是在于政府‘组合拳’的构成，以及是政府为配合今后系列财税政策出台的探路石子。最终将体现于各路消费者因政府的频繁动作，而导致对市场的心理预期价格趋缓。表面上是抑制了投机需求，实质上是给整个市场发出讯号。”（记者 彭婷婷 实习记者 蔡舒雅）