《山东省商品房销售条例》已经省人大常委会会议审议通过，将于今年7月1日起施行。4月1日，本报约请省人大常委会法制工作委员会参与该条例起草和修改的专家，结合群众反映强烈的商品房销售中热点问题，对该条例进行解读。

　　预售商品房必须取得许可证

　 　商品房预售实行许可制度，未取得商品房预售许可证明的，不得进行商品房预售。商品房预售应当符合下列条件：（一）已交纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上、已完成基础工程，并确定施工进度和竣工交付日期。

　　预售的商品房可以转让

　　预售商品房能否进行转让，现行的法律法规没有明确规定。《条例》规定：预售的商品房可依法进行转让。一是买受人已经支付全部购房款的，应及时告知房地产开发企业，房地产开发企业应予以配合，合同另有约定的除外；二是买受人未支付全部购房款的，应征得房地产开发企业同意。

　　做吹牛广告要受罚

　　房地产开发企业和商品房承销机构发布商品房销售广告和宣传资料，内容必须真实、合法、准确，不得欺骗、误导公众。发布商品房销售广告，应当明示房地产开发企业名称、商品房承销机构名称、商品房预售许可证号、商品房现售备案证号。商品房销售广告的经营者、发布者应当依法查验有关证明文件，对不符合本条例的商品房广告，不得提供服务。如果商品房销售广告和宣传资料对商品房所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。违反本条例规定，发布、经营商品房销售广告的，由工商行政管理部门依照《中华人民共和国广告法》的有关规定处罚。法律没有具体规定的，由工商行政管理部门责令停止违法行为，并可处以三万元以下的罚款。

　　购房合同不能有霸王条款

　　房地产开发企业和商品房承销机构不得以含有格式条款的合同、通知、声明、告示或其他方式，对商品房买受人作不公平、不合理的规定，或者作减轻、免除其自身民事责任的规定。至于霸王条款的法律后果，合同法已经作了明确规定，即按无效条款处理。

　　买卖不成定金要退

　　未取得商品房预售许可证的房地产开发企业不得以任何形式向买受人收取预定款性质的费用。已取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预定款费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业和商品房承销机构应当向买受人返还所收费用。当事人双方另有约定的，从其约定。

　　商品房计价方式须明确

　　商品房的面积计算、测量比较专业，消费者往往缺乏这方面的知识，因而有的开发商就利用这一优势有意欺诈，造成公用建筑面积不合理、面积误差。为了解决这一问题，《条例》从计价方式入手，鼓励按照套内建筑面积或者按套计价结算，但当事人约定按建筑面积计价结算的，法律也不禁止。按照套内建筑面积或者按套计价的，商品房买卖合同中载明的套内建筑面积与产权登记面积误差在国家规定的施工误差和面积测量误差以内的，商品房总价款不变。

　　质量不合格买受人有权退房

　　房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际的商品房质量、设备及装修标准等与样板房是否一致；未作说明的实际交付的商品房应当与样板房一致。商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的工程质量检测机构进行核验，房地产开发企业应当予以配合。经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；由此造成的损失，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

　　交房不及时承担违约责任

　　房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按期交付商品房；延迟交付的，应承担违约责任。经催告在三个月内仍未交付的，买受人有权解除合同，房地产开发企业应当赔偿由此给买受人造成的实际损失。买受人应当按照商品房买卖合同的约定，接收符合交付条件的商品房，不得无故拖延或者拒绝接收。

　　房地产商应协助办理权属登记

　　买受人办理房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当予以协助，并提供房地产开发项目经营权证明、土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证明等文件。因商品房权利受限制或者房地产开发企业的其他原因，致使商品房权属在一年内无法登记确认的，除合同另有约定外，买受人可以退房或者换房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。房地产权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起三十日内对有关材料进行审查；材料符合要求的，予以核准登记，并颁发房屋所有权证书。买受人自商品房交付使用之日起九十日内，持有关证明到房地产权属登记机关办理初始登记。

　　房屋维修有了保障

　　商品房的质量保修期限，不得低于国家规定的建筑工程的最低保修期限。保修期限的起始日期自商品房交付使用之日起计算。交付使用的商品房存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担维修责任；房地产开发企业拒绝维修或者在合理的期限内拖延维修的，买受人可以自行或者委托他人维修。维修费用及维修期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。(记者　姜玉泰　实习生　王庆)

责任编辑 原霞