2004年夏天，为进一步满足不同层次居民的住房需求，青岛市政府适时调整了住房供应政策，出台了《青岛市普通商品住房管理办法》、《青岛市经济适用住房管理办法》和《青岛市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，规定新办法自2004年10月1日起施行。这标志着我市住房供应体系日趋完善规范。2005年1月，市政府办公厅又 下发了《关于经济适用住房和普通商品住房销售管理有关问题的通知》和《关于城镇最低收入家庭廉租住房管理有关问题的通知》，就住房新政策的实施进行了操作层面的细化。紧接着在3月11日，市政府又组织召开了全市住房供应体系大会，就我市的住房供应与保障体系进行了回顾与展望，为完善我市2005年的住房供应体系提供了明确思路。3月21日和22日，作为我市经济适用房公开摇号销售的第一批试点项目在李沧区体育中心启动，摇号全过程由公证、监察部门以及购房市民代表联合监督，这是我市启动经济适用房管理销售新模式以来的首次“练兵”；3月25日，首批经济适用房项目的摇号销售入围排序结果在本报刊登，引起社会关注。

　　近年来，通过一系列住房供应政策的调整，我市已形成了按照最低收入、低收入、中等收入和高收入家庭分别供应廉租住房、经济适用住房、普通商品住房和商品住房的四个层次的住房供应体系，住房供应保障层次更加分明。为了让广大读者明晰我市经济适用房、普通商品房等住房供应体系的相关政策，本报记者在采访相关部门的基础上，特整理了下面这篇稿件。

　　廉租住房：保障与监管并重

　　2001年底至2004年，我市廉租住房政策实施三年来，投入专项资金600多万元，通过以发放租金补贴为主、减免租金和配租廉租住房为辅的方式，共为1871户低保家庭实施了廉租住房保障，其中，住房补贴1366户，实物配租7户，租金核减498户，基本解决了市内四区人均住房使用面积4平方米以下低保家庭的住房困难。

　　我市简化了廉租住房保障体系的办事程序，进一步理顺了政策咨询、申请受理、公示登记、签订协议等程序，设计开发了住房保障自动化办公系统，方便了审核、办理工作；从便利市民办事出发，主动为孤老、残疾等行动不便的低保家庭提供上门服务，深受社会好评。而且，自2004年10月1日起，我市扩大了廉租住房保障范围，将住房申请标准由人均使用面积4平方米调整为6平方米以下。提高了保障标准，在原来人均住房使用面积8平方米的基础上调整到10平方米。有关部门还加大了管理力度，定期对廉租住房保障家庭的人口、经济收入、住房状况等情况进行复核，动态掌握低保家庭的住房现状；严格按规定加强动态监管，发现问题及时查处，较好地保证了廉租住房保障工作的顺利实施。

　　2005年，我市将继续稳步推进廉租住房保障工作，做好调标及新增家庭的廉租住房保障工作，计划今年完成700户新增低保家庭的廉租住房保障工作；还将加强廉租住房保障户的动态管理与保障标准的动态研究，加强对廉租住房补贴面积标准、租金标准、实物配租的租金标准等方面的动态调研，为适应保障工作的进一步推进实施做好准备。

　　普通商品住房：供应体系新亮点

　　当前，供求结构性矛盾是房地产市场发展中比较突出的一个问题。增加普通商品住房供应，是解决当前房地产市场供求结构矛盾的客观需要，也是进一步推进住房市场化的有效措施。

　　根据《青岛市普通商品住房管理办法》的规定，我市的普通商品住房是指通过控制土地出让价格，建设用地实行附加条件出让，减少行政事业性收费，降低建设成本，销售给中等收入家庭的商品住房。销售对象为具有市内四区常住户口、无住房或住房未达标、人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍的申请人。建设用地实行附加条件出让，行政事业性收费减半征收。销售方式参照经济适用住房有关规定实行公开销售。2004年至今，有关部门已经初步选定了几个地块作为普通商品住房试点地块，进行调查摸底和测算工作。另外，按照四个层次住房供应体系的要求及各类住房的供求变化，同时还决定根据我市居民住房需求实际，从现有经济适用住房项目中转化一部分作为普通商品住房，销售给中低收入家庭。今年，我市将按照《青岛市普通商品住房管理办法》的规定，本着做好计划、量力而行、逐步实施的原则，抓紧进行普通商品住房试点，通过控制土地出让价格，减少行政事业性收费，降低建设成本，使普通商品住房价格与中等收入家庭相适应；对部分户型较大的存量经济适用住房项目将尽快进行转化，多渠道增加普通商品住房供应。

　　2005年，我市在开发普通商品住房方面将从以下几个方面着力：一是启动试点项目。做好普通商品住房项目可行性研究分析、销售价格测算、土地出让方案编制等相关前期准备工作，尽快实施普通商品住房试点。二是做好项目转化。按照配套实施意见的要求，认真研究确定经济适用住房项目转化方案，抓紧搞好项目转化。对确定转化的项目，加强销售监管，依法公开销售。三是完善配套政策。加大对其他城市普通商品住房建设相关土地出让、销售价格确定、房屋销售等方面的调研，结合实际，出台相关配套文件，进一步完善我市普通商品住房供应政策。同时，在推进普通商品住房建设的同时，还将重点抓好安置住房建设，按照先建后拆，优先安排建设的计划，优先安排建设资金，优先安排施工建设，并且做好安置住房建设规模与拆迁计划的有机衔接，使建设规模与拆迁规模相适应。

　　经济适用住房：突出保障属性 制定新政策

　　新制定的《青岛市经济适用住房管理办法》进一步明确了经济适用住房的保障性和政策性，供应对象由中低收入家庭缩小为低收入家庭，实现了由“普惠制”向“保障型”的转变。首先明确了优惠政策：建设用地实行划拨方式供应、建设和经营中的行政事业性收费减半征收、小区外基础设施建设费用由政府负担，这三项优惠政策的落实将会在一定程度上降低经济适用住房的开发建设成本，降低经济适用住房的房价。第二是规范了开发建设：要求经济适用住房开发建设应依法实行建设项目招投标；明确了参与经济适用住房建设项目招投标的开发建设单位，应当具有三级以上资质、相应的资本金、良好的开发业绩和社会信誉；严格控制户型标准，中套型建筑面积控制在85平方米左右，小套型控制在65平方米左右；提高了准入门槛：规定户口条件为市内四区常住户口5年以上；收入条件为家庭人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入；住房条件为无住房或家庭人均住房建筑面积20平方米以下。第三就是规范了销售管理：购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度，统一组织公开销售，加强销售监管，确保销售工作实现公平、公正、公开。另外还完善了一房两价和上市交易制度：规定申请人购买经济适用住房时，原有住房建筑面积未达到65平方米的部分，按照经济适用住房价格购买；超出部分按照市场价格购买。而且明确经济适用住房自办理房屋权属登记之日起10年后方可上市交易，上市交易时，应当按照届时同地段商品住房与经济适用住房差价向政府交纳收益。

　　完善配套政策

　　据了解，今后我市还将进一步完善相关配套政策，切实加强经济适用住房的建设和管理，落实经济适用住房的各项优惠政策，控制户型设计标准，严审经济适用住房价格，使经济适用住房与低收入家庭的承受能力相适应，体现出经济适用住房的政策性和保障性。还将严格按照规定的销售程序，统一组织，公开销售；加大对违规销售行为的处罚力度，坚决遏止违规预定、暗箱操作现象的发生；严厉查处房屋中介机构违规操作，充分发挥行政监督、社会监督和舆论监督的作用，对经济适用住房管理全过程进行监督监察，加大对违规开发建设单位的监督和处罚力度，坚决遏止经济适用住房建设管理中不良现象的发生。

　　解决新旧政策的衔接过渡

　　另外，为解决好经济适用房新老政策衔接过渡的问题，我市将组织部分经济适用住房房源，采取持“老证”买“老房”的形式，定向销售给目前持有《经济适用住房购房证明》未购房的居民。根据《青岛市人民政府办公厅关于加强经济适用住房购房证明和普通商品住房销售管理有关问题的通知》规定，已取得《经济适用住房购买证明》的居民可以按照新办法规定的销售程序，采取摇号轮候等公平方式轮候购买2004年12月31日前已取得《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》且已开工的经济适用住房项目。2005年新开工的经济适用住房项目，实行按照项目销售的方式。项目具备销售条件以后，依照新办法的规定进行公开销售，以公开方式确定入围名单后，按项目定向定量发放购房证明。持有原《经济适用住房购买证明》的居民申请购买，需按照新办法的规定重新进行审核。

　　市场放量持续膨胀

　　记者从市房地产开发管理局了解到，为了让市区房地产市场达到总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、市民购房负担比较合理的状态，经过初步测算、现场查看和协商研究，青岛建立了第一个房地产开发项目库，计划到2010年市内四区新增住宅1200万平方米，约15万套。这一目标的如期实现将使青岛提前10年达到建设部确立的“户均一套、人均一间、功能配套、设备齐全”的小康住宅新标准。

　　为了尽快缓解市区房地产市场的供需矛盾，2008年以前的几年将是加大供应量的主要时段，每年的供应量将可能超过200万平方米的平均值。据了解，《青岛市市内四区房地产开发2005年度计划》已初步编制完成，供应量有望突破300万平方米。其中高档商品住房、普通商品住房、经济适用住房的比例初步确定为12：58：30。高档商品住房主要分布在市南区及市北、四方、李沧中心区；普通商品住房主要分布在东西快速路、重庆路、308国道三条主要干道两侧；经济适用住房建设将主要在四方东部、李沧东部集中划定一片区域，进行统一征地、统一建设、统一配套、统一定价、统一销售，控制土地成本，严格销售渠道和供应对象，确保经济适用住房既“经济”，又销售给中低偏下收入家庭。另外，在加强住宅增量建设的同时，在存量方面，青岛计划对质量较好、规划保留的住宅小区进行综合整治以强化功能。2005年，初步确定综合整治旧城区60余万平方米。

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　　督管力度不断加强

　　2002年，为解决李沧区部分项目在实施规范管理后产生的滞销问题，市政府办公厅发布了《关于李沧区经济适用住房有关问题的通知》，将购买对象扩大到崂山区、城阳区居民以及军转干部、引进人才。为推进实施规范销售管理工作，相关部门联合对经济适用住房价格、销售等情况进行了专项检查，并配合清理整顿房地产市场工作，对经济适用住房开发建设、销售情况进行了拉网式检查。2003年，针对变相销售行为，市国土资源和房屋管理局发布了《关于经济适用住房销售有关问题的通知》，要求统一储备房源，严禁未经许可变相销售。相关部门加大了对预售行为的监督检查力度，并先后对个别项目进行了查处，较好地制止了违规预售行为，逐步规范了预售管理。2005年1月，我市出台了《关于经济适用住房和普通商品住房销售管理有关问题的通知》，由市住宅发展中心统一组织公开销售，加强销售监管，确保销售工作实现公平公正公开。主要从公告房源、申请登记、入围排序、公开摇号、入围公告、轮候选房等几个步骤稳步推进。为做好新老政策的衔接，满足已核发《经济适用住房购房证明》的家庭的住房需求，市国土资源与房屋管理局已于3月3日公开向社会发布销售公告，3月21日和22日，我市第一批公开销售的百通花园、营子村改造项目、金水翠园和晟业家园4个经济适用住房项目的514套住房分别公开摇号销售，摇号全过程由公证和监察部门、购房市民代表联合监督，体现了公正、公平、公开，摇号结果也已刊登在3月25日的青岛日报上。在此试点的基础上，今后我市的全部经济适用住房和普通商品住房房源都将依法实行公开销售。（本报记者 周建亮 本报通讯员 徐志勇）