全球性房地产泡沫将使未来两年的世界经济增长预期放缓。尤其对部分国家而言，房地产对其经济拉动比重很大，这些回调对这些国家经济的影响将会比较明显———     据中信证券最新数据显示：在过去的3年里美国地产指数上涨了39%，英国上涨了42%，法国上涨了66%，西班牙上涨了128%。“在全球多个重要市场同时出现房地产热，这在历史上还是第一次。”中信证券高级分析师程伟庆告诉《第一财经日报》记者。     全球地产过热征兆明显     据这份针对20个国家或地区房地产市场进行调查后得出的报告显示，11个国家或地区的房地产价格比去年同期上涨10%左右，其中南非增幅达35%。过去3年中，发达国家房地产总体增值约20万亿美元，而在1997年至1999年间，仅增值10万亿美元。     如果将历史上平均的房价/收入比设定为100。目前，美国的房价/收入比为110%，英国为132%，澳大利亚为120%，房价涨幅超出了人们收入的涨幅。如果将历史上平均的房价/租金比设定为100,2004年底美国的房价/租金比为历史平均水平的124%，英国为160%，澳大利亚为168%，房地产的估值指标远远高于合理区域。     另有多项数据显示：目前美国家庭为房屋承担的负债压力在加剧，市场中出于投资目的的购房比例也在增加。     有关专家分析，现阶段全球房地产价格的普遍上扬与美元贬值不无关系。     在此之前，摩根士丹利曾指出美国经济目前面临两大问题，其一是（包括房地产贷款在内）不断增加的债务负担，其中家庭债务总额占GDP比重自1997年以来加速上扬，目前已超过85%，公司债务占GDP比重目前也超过了67%。     其二是，偿债率仍居高不下，其中家庭债务在个人可支配收入中占比超过18%，家庭偿债额在个人可支配收入中占比超过13%。     与之相对应的是美国消费者普遍缺少储蓄。自1975年前后个人储蓄率达到14%的最高点后一路下跌，2001年一度跌至零，目前仍不到1%。   全球房地产过热成因     分析全球房地产热的原因，瑞士第一波士顿亚洲区首席经济学家陶冬告诉记者：“在经济全球化的浪潮中，资金的流动趋向全球同市，大家走的基本上是一个基调。全球性楼市上涨背后实际上是一个全球性的资金流动性过剩，在这种情况下各国央行利率的调整也出现了一个同步现象，这是一个最主要的原因。”     其次他认为：“在全球范围内个人拥有住宅的比例大概上升了10％左右。这是过热的第二个原因。”目前，全球流入房地产业的资金同以往相比已处于历史的高点。     中信证券高级分析师程伟庆告诉本报记者，在过去的五六年中，全球始终处于一个低息的大环境当中。加之2000年网络泡沫破灭后资本需要一个新的投资环境，促进了房地产的投资热潮。     摩根士丹利的首席经济师史蒂芬·罗奇也曾在其撰写的研究报告中警告全球房地产泡沫问题。     他分析了来自国际经合组织、国际清算银行等的数据后得出结论，目前占全世界GDP比重约65%的国家和地区存在房地产泡沫或达到泡沫警戒线。前者包括澳大利亚、英国、韩国、西班牙、荷兰和南非。后者包括美国、加拿大、法国、瑞典、意大利等。     过热回调成大势所趋     在此形势下，全球房地产业的回调已成必然。     各国央行正试图令利率回复到正常水平，以控制房地产过热现象。陶冬说，目前各国央行仍采取一种按部就班的缓慢推进方式来进行调节。但把利率从一个超低区转向正常水平，这种调节方式是现实可行的。事实上，现在全球市场仍以资产通货膨胀为主，作为传统的物价通货膨胀并没有出现大幅上扬。因此，央行在处理问题时会拥有更大余地。     与此同时，有分析师认为，美元下挫增加了美联储加息的压力，而2005年美联储可能进一步持续加息，将对美国乃至全球房地产业产生影响。     而在此之前，全球房地产市场见顶回调的态势已愈发明显。据澳大利亚联邦银行的数据显示，悉尼2004年11月的房地产价格比2003年12月低15%，而全国房地产价格比去年同期平均下降了10%。新西兰和爱尔兰的房价虽然仍在上涨，但涨幅已大为缩减。英国公布的官方数字显示，尽管去年第三季度房地产价格比上年同期上涨14%，但房地产价格和销量都已开始下降。分析人士预测，未来3年，英国房价将下降20%。     程伟庆表示，全球性房地产泡沫将使未来两年的世界经济增长预期放缓。尤其对部分国家而言，房地产对其经济拉动比重很大，在国民财富中物业作为资产类的比重也很大，这些回调对这些国家经济的影响将会比较明显。