●现阶段房地产市场具有不完全市场 经济的特性，开发商与地方政府行为不规范，是房地产市场扭曲的主要原因

    ●许多城市的房价与收入比达到10∶1以上，高于某些发达国家。如果普通百姓越来越买不起房子，有可能引发社会问题

    如果一下子上涨过快、过高，会把今后多年上涨的空间提前堵塞

    记者：近来，房价问题炙手可热。对于目前的房地产市场，有人用“山雨欲来风满楼”来形容，你的评价呢？

    宋林飞：房价太高、上涨太快，多数老百姓买不起房，已经成为一种“大城市病”。当前，我国房地产业已经成为城市经济的一个重要增长点，成为城市居民在福利分房以后新一轮改善住房条件的平台。一方面，开发商在不断上涨的房价中获得高额利润，政府在不断上涨的地价中获得大笔收入，一批中高收入者购买与住上了相对宽敞的住房，一些人通过炒房赚了钱；另一方面，许多城市居民买不起房，街头巷尾议论纷纷。这其中，也隐藏着市场扭曲、价格泡沫等问题，必须引起高度重视。

    近年来，房地产开发商几乎同一个声音：“房价还要上涨。”一些地方政府也以各种理由，或明或暗力挺当地房地产。这不仅与老百姓的期待格格不入，与市场规律也不相适应。从长期来看，房地产价格存在一个上涨的趋势，那是一个渐渐上升的过程。如果一下子上涨过快、过高，把今后多年上涨的空间提前堵塞了，房价就不可能一直上升，甚至会下跌。

    要指出的是，各地高房价下隐藏着程度不同的风险。有些开发商没有根据有关规定按时足额缴纳土地出让金；在没有足额缴纳出让金的情况下用该地块作抵押，换取银行的贷款，甚至以虚假评估与假按揭等手段骗贷；个人住房贷款占比持续攀升，房地产贷款在贷款总量中所占比例不断提高。房地产市场风险转变为银行信贷风险的可能性近年来明显加剧。在投资和各项贷款增速明显回落的背景下，适当抑制逆风而上的房地产贷款强劲增长态势，是控制房地产风险的重要措施。

    “地根”只能适度收紧，以防发生严重的副作用

    记者：前段时间，有一种观点认为，房价猛涨是由于国家对土地实行了严管的政策，房地产用地供应不足，“地荒”使得老百姓对未来房地产的预期价格看涨。对于这一观点，你怎么看？

    宋林飞：限制土地供给，将继续成为今年国家宏观调控的重要手段之一。但“地根”只能适度收紧，以防止发生严重的副作用。有人说，2005年土地供应量的持续下降，将使房价恶性增长，这有可能，但也是可以避免的。我觉得可以通过以下一些途径：

    第一，优化供应结构。改变土地供应结构，适当降低生产用地的比重，适当提高住房用地的比重。改变住房供应结构，严格限制高档别墅类房地产，大力增加中低价房的供应，形成中低价房扩大供应的预期，抑制房价快速上涨。

    第二，优化供应方式。改革单一的土地贮备制度，实行商业、公益、半商业半公益3种土地贮备制度，通过半商业半公益土地贮备制度，降低中低价房的土地成本。同时，土地批租时实行分类“招、拍、挂”，完全的商业用地“价高者得”，而半商业半公益用地既要看土地出让价，又要看商品房出售价，应是“价优者得”，从而降低中低价房的土地成本。实行严格的权力监督，堵塞各种隐性支付通道，降低房地产开发成本。

    第三，拓宽土地与住房商品化的途径。中等收入者有一定的购买力，但又难以承受目前的高房价。在这种情况下，个人集资买地建房，应成为改善住房条件的一种可行的选择。非赢利性的合伙建房，是房地产市场的一种新业态，应成为我国房地产市场的有益补充。通过专业开发与合作建房相结合的多元化模式，打破房地产开发商的垄断与暴利，平抑商品房价，建立老百姓欢迎、日趋成熟的小康型房地产市场。

    规范房地产市场，重在规范政府行为

    记者：你对未来房地产市场的走势如何判断？

    宋林飞：我国现阶段房地产市场具有不完全市场经济的特性，开发商与地方政府行为不规范，是房地产市场扭曲的主要原因。

    一是地价二元化。一方面，一些地方压低地价、甚至以“零地价”招商引资。另一方面，商业用地的批租却追求土地收入最大化。在全国各地出现的“圈地”现象与大宗土地违法案件中，大多数违法主体是地方政府。二是土地使用与房价的监管不严。三是土地收益外溢。一些地方政府大量出售土地的收益，没有完全进入财政口袋，有些收益则成为少数人腐败的源泉。四是城市规划管理部门自由裁量权过大，各地规划违法案件快速上升。五是规划超编，用地透支。

    未来房地产市场的走势，主要取决于政府出台什么样的土地政策。我建议，加快建立土地督察制度，严格监督纠正地方政府和开发商的违法占地行为；建立农村耕地保护责任考核制度，增强政府的土地管理能力；增加城市规划的透明度，适度控制城市发展规模；合理分配土地收入，保护失地农民的基本权益；实行严格的成本核算制度，限制房地产开发的暴利。

    创造大众房地产市场，先解决中等收入者买房难问题

    记者：为了保持房地产市场平稳健康发展，一些城市提出了各自的调控目标。比如，上海市政府就明确提出了“三个为主”的房地产市场定位，即以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主。为进一步满足市民的居住消费需求，今年上海还将启动两个“1000万”工程：新开工配套商品房1000万平方米，中低价普通商品房1000万平方米。你认为这些措施对于平抑房地产价格会起到什么样的作用？

    宋林飞：上海的“三个为主”提得好。我还注意到上海市提出的“进一步规范投资，抑制投机，依法整顿各种扰乱房地产市场秩序的行为”。这一点非常关键。全面建设小康社会，构建社会主义和谐社会，必须创造“大众房地产市场”，实行“多数人优先”政策，而决不能奉行“富人优先论”，更不能炒作楼市。如果普通的老百姓越来越买不起房子，就会引发社会问题，造成社会危害。

    目前，我国许多城市的房价收入比达到10∶1以上，高于某些发达国家。一个国家的房价收入比高于别国，只有国民收入分配比别国更加平均才可能是合理的。而我国的收入分配比不少国家更加不平均，基尼系数达到0．45以上，超过国际公认的警戒线。全国房价经过2003年下半年的快速上涨以后，2004年又持续上涨，老百姓“买房难”的问题日趋严峻。

    创造大众房地产市场，首先是要解决中等收入者“买房难”的问题。以中等收入者为主要成分的社会结构，是最稳定的社会结构。党的十六大提出，要扩大中等收入者的比重，就是为了培育以中等收入者为主体的社会结构。而中等收入者的住房问题，已经完全纳入房地产市场。因此，能否将房价收入比控制在中等收入者可以承受的范围之内，是解决问题的关键。  (汪晓东)