&nbs p;  上述人士进一步分析说，尽管这3000万元储蓄存款包括了车贷、房贷等各种个人贷款的正常及超额扣款，并不能认为全部都用作提前归还房款。不过其下掉数额之巨为以往少有，使人不得不将其与央行新政联系起来。

    央行通知规定：“各商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则以及根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定个人住房贷款最低首付款比例，不搞一刀切。”于是自3月17日该政策执行之日起，各大银行纷纷召开紧急会议，商讨各自的实施细则。

    各银行执行标准趋同

    据了解，占国内房贷市场份额最大的商业银行——建设银行，是在央行新政出台后北京最快做出反应的商业银行：该行第二天即通过其客服对外表示将执行6．12％的基准利率。

    此后，在北京的四大国有商业银行的其他三家：工商银行、中国银行及农业银行也相继出台了具体的实施细则，其结果较为一致（尤其是针对购买第一套住房的贷款人）：利率均按“央行基准利率6．12％的0．9倍”，即5．508％执行。而对于首付款比例，各银行仍未确定最终的标准。

    很明显，建行的定价规则与其他三家国有商业银行站在了不同的“阵营”之中。消息甫一传出，便招致了各方的强烈反应：不仅有专家出面质疑建行的新房贷利率，更有许多建行的老贷款客户纷纷喊冤。

    在各方力量的“重压”之下，建行北京分行终于决定将个人住房贷款利率调低，从最初的6．12％下调至5．508％。至此，四大银行北京分行形成了统一的利率联盟：均执行央行所规定的基准利率6．12％下浮10％以后的最低下限。

    目前各银行确定的利率标准，只是执行过程中的大致参考标准。“央行新政策中给予各商业银行较大的自主调整空间，因此银行也会针对不同的项目、不同的借款人的信誉度，在签订贷款合同时灵活掌握各项指标。”一位银行信贷专员指出。

    据悉，目前多家股份制银行也确定了新的房贷执行利率，光大银行、深圳发展银行和中信实业等银行对于优质客户及申请第一套住宅的客户大体上执行下限利率，即基准利率的0．9倍。而招商银行、广东发展等银行则执行6．12％的基准利率。同时各银行还都保留了对高风险客户提高利率的权利，对于购买高档住房和多套住房的购房者，银行均表示不会给予下浮10％的优惠。

    “一些银行至今没有制定出最终标准，是因为他们还都在观望。不过各银行最终的执行标准应该都会趋向于一致，不会有太大的区别。”一位银行界业内人士如此预测。

    应对银行风险？

    虽然央行副行长吴晓灵称，央行出台此项政策是为了抑制房地产投机进而抑制房价，但本报记者采访的几位银行内部人士似乎更愿意认为，央行此举是为了降低由房地产过热而给银行业带来的贷款风险。

    “央行主要是考虑到银行贷款风险这方面”，上述银行界业内人士表示，其中一个主要因素就是“最高人民法院针对按揭抵押房产的司法解释”。

    她所说的司法解释，就是指去年10月26日，最高人民法院审判委员会第1330次会议通过的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。这一自今年1月1日起施行的司法解释，其第6条规定：“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”

    尽管这一司法解释充分地保证了公民的人权，但却在国内银行业掀起了不小的波澜。因为，即使贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，这使得银行房贷经营的风险大大增加。

    于是，银行同业组织纷纷上书最高人民法院，要求保障银行房贷权益。近日，中国人民银行副行长吴晓灵在“2005中国金融形势预测、分析与展望专家年会”上透露，最高人民法院已注意到了银行的呼声，正在重新研究该司法解释。而来自法学界的消息是，最高人民法院确实在起草该司法解释的实施细则。

    不过法学界人士从法学理论的角度分析认为，由于《民事诉讼法》第223条规定：应当保留被执行人及其扶养家属的生活必需品。如果推翻该司法解释，实际上是在和《民事诉讼法》对抗。而《民事诉讼法》是高位法，由全国人民代表大会通过，因此即使是新的司法解释也不能和《民事诉讼法》相抵触。目前，来自法学界的普遍观点认为，推翻这项司法解释的可能性很小，银行最终获得的可能只是具体操作中的一些变通。

    由于并不能得到根本性的改变，自从1月1日该司法解释正式实施开始，各商业银行便纷纷采取对策自保，而央行新政关于调整房贷利率及首付款比例两项措施无疑加大了银行的自保力度。

    除此之外，房地产市场中房价上涨过快带来投资甚至投机行为增多，也在一定程度上加大了银行的风险，因此成为央行新政出台的另一个原因。

    “由于过去银行房贷利率太低了，不但是‘基准’，而且还要‘下浮’，特别优惠。所以对于这些借款人来讲，利率负担特别轻。”一位建行北京分行某支行行长对本报记者说，长期的低利率一定程度上刺激了投资需求，甚至有一部分投资需求蜕变为对银行和房地产市场都有害的投机需求。“所以这次利率上浮从人民银行的角度也是为了抑制投资（投机）。”

    中行北京分行零售部一位负责人分析说，购买多套住房肯定牵扯到投资行为，因此对于具有投资性质的贷款必然要从严把握。以中行为例，对于购买第一套住房的借款人刻意执行下限利率，而对于第二套以上的，就要执行基准利率，首付款比例肯定也要相应提高。

    “以投资为目的的借款人肯定会考虑到成本问题，”该负责人认为，首付款比例提高加之由利率上升带来的月供的增加，从另一个角度讲，会相应降低他的投资回报率。而投资回报率则是借款人决策投资行为的主要考虑因素，因此提高利率、提高首付款的比例都是抑制投资比较有效的措施。

    央行将继续调控？

    中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌对本报记者说，央行在2004年是“房贷严、个贷松”，即对开发商贷款的监管很严厉，例如要求开发商的自有资金达到35％，但是个人贷款的政策几乎没有调整。这些政策实际上也是卡了供应，放了需求。不仅要调整供应，需求也应该控制，这样才能使市场平衡。所以央行的新政策对调节供求关系应该会起到作用。但它同时也伤了一部分自住型购买人群，特别是中低收入人群。如果能够区别开来，例如对买第二套房的、买豪华房的，利率提高一些，或许也值得探讨。

    但银行之间的信息相通存在严重问题。“目前的信息查询系统还不能做到全北京市各家银行都联网，只能掌握在自己银行系统内部登记过的借款人信息。”这是记者询问多家银行得出的共同结论。信息不能共享，为银行调查借款人的住房拥有情况制造了极大的障碍，因为银行极有可能将某借款人在该银行贷款购买的第一套住房视为其拥有的第一套住房，而并不能排除此借款人已在别家银行贷款买房的情况。

    “现在国土局实行的房屋销售网上备案，以及人民银行今年可能将会实行的个人信用信息基础数据库，可能会成为解决这一问题的方法。”中行零售部的那位负责人表示。看来，央行今后要做的调控还有很多。

    顾云昌表示，目前来看，央行这一政策的力度还会慢慢释放，因此究竟效果怎么样还要慢慢看。如果未能达到预期效果，相信央行的调控还会继续。                      （阴 雪）