房贷的再次加息，牵动了全广州市民的心！“中国是否进入加息周期，接下来贷款利息还要上升？我负担得起不断增加的还贷压力吗？”“现在非优质客户银行按揭只能贷款6成，首付增至4成了，我还买得起楼吗？”“广州楼价会下跌吗？我刚买入的投资房子应该立刻放盘吗？”     加息，对广州市民的不同置业心态带来了新冲击。本报特意采访房地产专业人士，为不同置业目的的市民提供最佳的加息对应办法，务求尽量减少加息对广大购房者带来的影响。而专业人士也提醒市民对房贷加息保持平衡的心态，政府该举措目的是为了打压炒楼风，抑制房价暴涨，未来的广州房地产市场会更健康、平稳，市民置业应放心。   无力支付高首付应降低置业标准     王小姐最近通过中介公司物色到一套总价30万元的二手房，王小姐满心欢喜盘算着，拿出自己的全部积蓄和父母的“资助”，大约可筹到12万元。其中，首期付三成即9万元，然后加上各种税费、手续费佣金等大约2万元，余下1万元凑合着装修一下，大概两三个月后就有自己的“窝”。等了按揭审批下来后，王小姐“傻了眼”，原来申请7成按揭，现在只批准6成，光是首期就得12万元，囊中羞涩的王小姐再也拿不出钱来交各种费用，更不用说装修。结果，王小姐的购房梦就此被打碎了。     据按揭中介方面人士透露，两年前，大部分二手楼都可以做8成按揭，吸引了一大批首次置业者和投资客入场，但是现在的情况大不如前，基本上只能做六成甚至更低成数的按揭，虽然银行在这方面没有明文规定，但事实上，现在申请按揭已经有诸多限制，首期付款的门槛提升了不少。     在一手市场方面，首次置业者，或者没有本市户口的买家均难以做到7成按揭，银行政策向“优质”客户倾斜。至于在二手市场方面，按揭成数控制得更加严格，如5年以上的“高龄”楼、无小区管理物业以及位置稍差的非市中心物业只能做到6成或以下的按揭。在借款人方面也有严格限制，借款人年龄在45岁以上的、没有本市户口或者工作单位不在本地的都只能申请6成或以下按揭，而且银行还会严格审视借款人的还款能力，如职业是医生、律师或者在金融界工作人士，或者是知名跨国公司、大型国企员工以及公务员，最多可以做7成按揭，其他职业的借款人就只能做6成或以下的按揭，尤其是个体户经营者，可以申请的按揭成数更低。     业内人士称，提供首期付款的门槛比加息对楼市的影响更为直接，购房者口袋里必须有充足的“粮草”才可考虑购房。如确实有购房需求的买家，尤其是首次置业人士，建议降低置业的期望值，进行阶梯式消费。如一手新房贵，就考虑二手房；买不到30万元的房子，可以考虑20万-25万元的；买不到三房单位，先住两房单位；不带电梯三四楼的房子价格会高些，可以考虑多爬几层楼，七八楼的价格就会降下来，顶层单位价格更低。总之，购房量入为出，可减少断供风险，减轻供房压力，何乐而不为呢？   防范按揭风险把好合同关     买家陈小姐（化名）在去年9月份，通过德诚行地产锦城分行物色到东风广场某单位，并于10月初与业主黄先生（化名）及中介公司三方签定《房屋买卖合同》，当时该单位的成交价为58万元，陈小姐也向该分行某经纪提出要贷款40万元，该经纪向陈小姐许诺银行的放款“没问题”。到12月下旬，银行方面回复，可贷款额只有36万元，比原计划的少了4万元。就是那么4万元，最终该房子没有成功过户到陈小姐的名下。     陈小姐原以为买不成房子就罢了，然而噩梦还在后头。今年春节过后，陈小姐收到东山区法院的起诉书，德诚行地产将陈小姐告上法庭，理由是陈小姐欠缴中介费。据悉，陈小姐在签定《房屋买卖合同》当天，还签署了一份《咨询及中介服务费确认书》，内容为：“陈××确认德诚行地产提供咨询及中介服务（俗称“佣金”），成功购买东风广场××物业，同意支付14500元作为咨询及中介服务费”，但是，陈小姐觉得自己并没有买到房子，不应交这笔中介费。     据了解，在银行提高首付门槛后，因首付资金不足而未能交易成功的个案增加了不少。有熟悉房地产业务的律师指出，上述案例中的中介经纪只是成功促成买卖双方签定《房屋买卖合同》，而成功购买一般是指房子成功过户到新业主名下，并出了新《房产证》。为了明确因按揭申请不成功而导致交易不成功的责任，应在《房屋买卖合同》中清晰约定佣金如何给付。     另外，合富置业等中介公司提倡的做法是，在签《房屋买卖合同》的当天，买卖双方各自缴纳50%的佣金，成功过户以后，再交余下50%的佣金。有律师解释，中介经纪在成功促成买卖双方签合同前，确实花了不少人力、物力，而佣金又是中介公司的生存之本，即使最后出现因按揭批不下来等客观原因而导致交易不成功，先行缴纳的50%佣金作为中介经纪工作付出的回报，在情在理是说得过去的。但在实际情况中，由于行业竞争激烈，让业主先付一半佣金只是一个美好的愿望。   提前还贷省钱有妙招     记者的一位朋友小何，2004年2月份开始供楼，去年10月29日央行首次加息0.27％后，他每月的供款大约增加70元左右，如果按照目前银行房贷利率再上升0.2个百分点计算，明年1月1日后，由于上次加息使原来的基数加大，月供同样增加供款70元左右。房贷利率上调后，面对不断增大的供楼资金压力，像小何这样心里“直打鼓”的市民很多，提前还贷自然而然也成为他们最首要的考虑。     采访中，不少银行的专业理财人员和按揭中心的负责人表示，市民提前还贷要考虑自己的资金来源，毕竟对于普通大众来说，除了房贷外，其他途径的银行贷款就都很难到手，而加息后增加的利息分摊到每月的供款额中并不算多，而且在未来的十几年到几十年的供款时间内，还有可能经历多次减息和加息，市民要周全考虑。     而对于已经考虑好要提前还贷的市民来说，具体应该如何提前还贷才最“划算”？记者也从专业人士的采访中得到一些意见和建议，给市民“提个醒”。   支招：提前还贷供楼初期更适合      银行理财专家指出，提前还贷适合在供楼初期提出，房贷一般超过5年或更长时间的，支付了相当数量的利息，提前还贷意义就不是很大了。而一般说，15年是个合理的贷款期限。例如，20年贷款10万元的话，按照调整前的利率一个月要还677.2元，改成15年后按照利率水平6.12%计算，一个月还款数额为850元，每个月虽然多还了100多元，但减少的利息支出却接近1万元。   提供优良记录争取最低利率下限     有关专家指出，提出提前还贷后，市民需要与银行重新签订一份补充协议，但大银行以及各分行对于房贷利率的下限都没有最终确定，所以市民在剩余供楼款的利率等方面都存在一些不确定的因素。因此，市民应尽可能向银行提供过往优良的还贷记录、信用度证明、以及良好的收入水平证明等，以尽可能取得银行的最低房贷利率下限。     “保持月供款不变，缩短年限”最省     有银行的专业理财人员，计算过各种提前还贷的方式后得出，除了一次性还清余款外，选择“部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，缩短还款期限”的方式最省钱。以贷款50万元、20年为例，假设贷款银行给出的是基准利率6.12％，则总利息为368730元。如果借款人已供楼2年，现在要提前还5万元，在提前还贷后，剩余本金为35万元，保持还款额不变，将还款期限缩短为10年，这样需要支付的总利息为129591元，比之前节省利息近24万元。   选择等额本金还款法     对于已经买楼，但尚未开始供款的市民来说，如果考虑在一年之后提前还贷，可考虑选择等额本金还款法。     目前房贷最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。在贷款时间相同的前提下，等额本息还款法需支付的利息高于等额本金还款法。因此，如有提前还贷的打算，最好在贷款时就选择等额本金还款法。在贷款的前几年，如果市民争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，则剩余贷款的利息负担也会相应减小。