2000年8月，我承租了孙某一处门头房做美容生意，租期5年，年租金6万元。承租后我对房屋进行了全面的装修，共花费人民币9万余元。可最近吴某忽然通知我搬家，说此房孙某早已抵押给他了，因孙某无力还债，现以此房抵债。请问我应否搬家？如果搬家我的损失谁来承担？潘某

    答：因你在来信中未说明所承租房屋是在承租前设定的抵押还是承租后设定的抵押，而这两种情况的法律后果是不同的，故在此分别加以说明。

    如果出租在前，抵押在后，按照《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”这条规定在语言表达上容易使人产生误解，似乎“书面通知承租人”是“租赁合同继续有效”的前提条件。法律的原意并非如此，不管是否通知承租人，租赁合同都应继续有效。“书面通知”只是出租人的一项法定义务，而非合同有效的前提条件。最高人民法院《关于适用＜担保法＞若干问题的解释》第65条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期间内对抵押物的受让人继续有效。”此条规定和《担保法》第48条的规定，均体现了民法学的一个重要原则，即“买卖不破租赁”———即使出租人将租赁物转让给第三人，原来的租赁关系对第三人继续有效。因此如果在你承租以后孙某又将此房抵押给他人，你仍可继续承租，只不过今后你应向吴某交纳房租。

    如果抵押在前，出租在后，吴某则有权让你搬家。对此最高人民法院《关于＜担保法＞的解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”按此规定，在抵押权人实现抵押权后，原租赁合同对房屋的受让人，即新的房屋所有权人不具有法律约束力。如果你想继续承租该房，应同吴某进行协商，如能达成一致可签订承租合同。

    最高人民法院的司法解释同时还规定：“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”据此规定，如果你在承租时未被告知该房已被抵押，则因租赁期未满给你造成的损失你有权向出租人孙某追偿。但是如果孙某已经书面通知你该房已被抵押，而你仍决定承租，抵押权实现而造成的损失则只能由你自己承担。

                                                山东北极之星律师事务所律师张庆华