青岛市场也不 例外。一位银行界从业人士向记者透露，“这几天行里一直在开会，商量究竟是按照5.508％的下限执行，还是索性定到6.12％的基准利率的水平上，这个时候，分寸的把握太重要也很困难。”

    正是因为分寸的重要和难以把握，才使得房地产信贷利率调整后的金融市场，出现了一些颇有戏剧性的变化。如青岛某一大银行的一位工作人员告诉记者，原本四大国有银行共同商定要执行基准利率，然而，由于其中一家打破了原来计划，宣布了实行下限利率，所以其它银行也不得不紧跟着调整了原定计划。

    其实，相对于被动的国有银行青岛市分行，对于到底执行哪种利率标准，青岛市其它商业银行也一直举棋不定。因此，央行发布调息消息后，足足过了十天，也就是截止到本周一，整个青岛金融市场的房贷利率调整才最终完全“水落石出”，当然，其中也包括首付款的比例。

    5.508％＞6.12％

    从比例上看，6.12％的利率给银行带来的利益将远远超过5.508％，然而，据了解，除青岛市商业银行原则上执行6.12％的基准利率外，其它银行都普遍采取了第一套普通商品房5.508％的下限利率。

    实际上，对原则上执行的6.12％利率，青岛市商业银行也并非采取“一刀切”，而是针对不同的客户，采取不同的标准。也就是说，对于那些资信状况良好的客户，青岛市商业银行同样也会采取5.508％的利率。

    银行为什么舍弃能给自己带来更大利益的6.12％而选择5.508％呢？

    套用一句广告语，那就是“地球人都知道”的一个理由，即对银行来说，房地产信贷具有非常大的诱惑力，而这个诱惑力，远远超过了目前中央政府采取各种政策意在打压的风险。借用某银行内部工作人员的话就是“即使存在一定的风险，房地产信贷依然是一个优良的信贷品种。”

    而对于几乎所有银行都采取下限利率标准的做法，一些银行内部人员也存在忧患意识：采取下限标准，实际上是银行没有真正理解央行调息的真正目的，即从需求方面抑制房地产市场存在的过热现象。同时，对客户“一视同仁”的下限标准也将使银行面临很难对待优质客户的困境。

    “掩耳盗铃”还是“无奈之举”

    在这次调整中，几乎所有的银行都宣布“购买第一套普通商品房执行5.508％利率”，对于这个规定，包括银行在内的许多明眼人都知道，这只不过是一种形式上的表达而已。

    因为，对于目前各家独立运作的银行来说，判断客户的贷款是否为“第一套”，只是针对本行内部而言。也就是说，只要客户是第一次从这家银行贷款卖房，那么，便可以采取5.508％的下限利率标准，至于该客户在其它银行是否也有房屋贷款，这家银行根本无法得知。

    既然如此，为什么所有的银行还纷纷提出“第一套”的说法呢？

    仍然是一个利益与风险的问题。

    对于众多的商业银行来说，如何占领更大的房地产贷款市场份额在一定程度上决定着该行的利润高低和规模大小，而对最终要上市的银行来说，这些又是非常关键的。但是同时，银行又不能不考虑到任何贷款都会存在风险的问题，即使是目前资信良好的房地产贷款。因此，在这种情况下，银行只好折衷的提出了“第一套普通商品房采取5.508％”的说法，至于是不是第一套，对他们来说，“那是目前无法掌控的因素”。

    其实，对于这种提法，银行内部还有一些其它的解释。“我倒觉得，对能够购买第二套住房的客户实行下限利率，对银行来说是个好事。”青岛某商业银行工作人员告诉记者。他的解释是根据高法今年1月1日开始实施的司法解释，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，因此，如果他在两家银行进行了两套住房贷款，那么，无论是哪个贷款出现问题，所贷款银行还可以对其在其它银行贷款的房屋进行处置，从而实现部分财产追回。

    撬动首期付款的杠杆

    无论是国有银行青岛市分行，还是其它商业银行，面对记者的采访，除了强调对第一套普通商品房采用5.508％的下限利率外，都特别提到“不同客户、区别对待”，而这其中一个非常重要的因素就是首期付款的比例。

    针对央行通知中提到的“房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由现行的20％提高到30％；具体调整的城市或地区，由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定”的规定，青岛各家银行作出不同的反应。

    “视个人情况来确定首期付款的比例”是所有银行的统一口径，尽管不排除首付款30％比例的银行存在。如华夏银行青岛市分行在央行下发通知后将首期付款比例提高到30％，对此举动，华夏银行青岛市分行的解释是“对于真正想贷款的人来说，30％或者20％的首期付款对他们的区别并不大。”

    但是，与此向对应的是，几乎所有的银行都提出了“资信良好的客户会得到20％的首付款比例”的规定。“所有人的第一套住房首付款比例皆为30％，第二套则由以前的30％调整到根据客户情况确定，优质客户首付款比例为20％”，农行青岛市分行的有关人员告诉记者，其中，优质客户包括公务员、律师、医生、教师等工作较为稳定的群体。

    看来，作为防范风险的杠杆之一，银行已经开始撬动首期付款的比例。（本报记者鞠培霞）