研究报告和业界普遍认为，从投资行为的角度看，开征房地产税对房价的影响可能微乎其微，但同时可能增加开发商囤地的成本。

    未来房地产税与土地出让金无关

    目前业主在购买房屋时连同房价一次性地支付了税费，之后如果没有出租经营就无须再缴纳其他税费。与其它国家和地区相比较可以发现，目前中国公民为房产所缴纳的税负较低。通过比较还可以看出，“房地产税”通常是部分国家地方财政收入的主要来源。

    基强联行投资管理有限公司副总裁陈咏东博士认为，这种税制的变化是随着市场成熟所必然发生的框架性变化，当房地产市场成熟到一定阶段时，政府必然寻求从土地的开发和使用中获得应得的收入，作为政府财政的长远支持，这种支持不因官员任期的更迭而产生太大波动。同时作为一种所得税，房地产税还担负着调节贫富差距的作用。围绕这一新税种产生了诸多观点。很常见的一种是———开征房地产税将降低房价。有些讨论甚至将这一猜测具体到：“可以使房价下跌12％”。

    这一数字产生的原因是：预测者将土地出让金从目前的房价中抽出，作为房地产税的内容。但是，这一观点在财政部《中国城市房地产管理与税费制度》面前遭遇“滑铁卢”。因为在报告中专门指出：“目前比较普遍的误解是，认为即将开征的物业税是‘把几十年的土地出让金分年收取’，这显然是混淆了土地出让费用的地租性质与国家税收之间的区别。”这也就是说，未来的房地产税与土地出让金无关。

    开征房地产税对房价影响不明显

    如何将目前的税费转型为房地产税，目前还在讨论中，并无成熟方案。呼声较高的一种意见是：将目前12种税中的3种（城镇土地使用税、房产税和城市房地产税），以及其它一些收费合并起来，从房价中退出，转由拥有者逐年缴纳，即征收环节后移。持这种意见的包括财政部副部长楼继伟。

    若按照这种办法开设房地产税，对房价的影响有多大？有些讨论认为，目前的税费约占一个房地产开发项目成本的25％。陈咏东认为，税费是根据营业和销售实际情况计算的，因此以销售总额为基数，算得各类税费在房地产市场销售总额中约占15％，其中开发商所缴纳的营业税、所得税和契税等约占13％。按此算法，可能转化为物业税的税费不超过房地产市值的2％。这个幅度并不大，同时，这部分减少很可能不在市价中表现出来。

    有一类经济理论认为，房价的组成要素由房地产市场的成熟程度决定———在一个不成熟的市场，房价的决定模式是“成本附加”，与成本密切挂钩；而在成熟市场，房价是名副其实的“市场价”，与成本脱钩。

    陈咏东也是这一理论的支持者———以上海为例，他认为，上海已经是一个相当成熟的房地产市场。其判断指标之一是：2004年上海二手房交易量与一手房交易量的比例几乎为1：1。因此上海的房价与成本或无必然联系。即便成本中有缩减成分，只要购买者尚有承付力，在市价中可能不体现。如此看来，房地产利润空间反有增大的可能。

    买得起，能否住得起？

    尽管开征房地产税对房价影响不明显，但房地产税的税负多少，确实影响到购房者的承付能力。今后，对于大批待房而居的购房者来说，除了是否买得起以外，还将面临能否住得起的问题。

    虽然财政部报告及许多专家都建议，未来物业税的征收应是“宽税基、低税率”，但无论如何，房地产拥有者将支付一部分目前所没有的税负。

    清华大学房地产研究所研究员谢岳来认为，房地产税可以效仿个人所得税，扣除一定的免税数额，超出部分采取累进税率，平均税率不超过0.5％。

    在房价居高不下的情况下，如果税基偏低，那么购房者岂不既要承付高房价，同时相应承受高税负？中国内地各地情况差异巨大，是否应效仿美加等国，将房地产税交由地方政府决定？2005年初，加拿大多伦多市政府为平衡71亿加元的预算，将住宅物业税提高了3％，商业物业税提高1.5％。

    上海一些房地产投资咨询公司的调查结果显示，支撑上海房地产市场的是个人购房居住的中产阶层，成交产品中单位价格低于1万元的面积超过总数的80％。

    这个25岁至40岁年龄段的群体有较强的承付能力，但也有一定的限度。一些讨论中提出，只要税率平均低于房地产总价的1％就属合理。然而对于一处100万元的房产来说，每年多支付房价的1％是颇为可观的。

    按照目前的税费管理，除了出租的情形外，购房者毋需支付按揭之外的费用，而未来的房地产税将是按揭之外的负担。

    陈咏东认为，如果购房者认为增加支出后承付能力明显下降，市场需求会有所变化，进而改变投资行为。

    当然，这种影响可能是短期的。陈咏东认为，在初始阶段购房者会觉得难以接受，但是随着心理上的逐渐适应，认知会发生改变，会接受“房产税是必须担负的责任”这样一种观念。

    “香港模式”将增加囤地成本

    对房地产税，此前各大媒体还有一个称呼———“物业税”。在接受采访时，陈咏东乍一听“物业税”的提法还有些迷惑。

    陈咏东来自香港，在美国从事房地产业务多年。对他而言，物业税令他马上联想到的是香港的物业税（又称“差饷”），“差饷”只针对土地上的房地产产品，但不包括土地———土地需另外缴纳地租税。差饷和地租税共同构成香港房地产税的主体部分。

    目前内地讨论的“物业税”（房地产税）实际上涵盖了房屋和土地两方面的内容。因此在财政部的报告中，研究者也提出慎用“物业税”一词。理由是：与香港的税制比较容易引起混淆，另外容易令人联想到“物业费”。研究者建议使用“房地产税”或“不动产税”的称呼。

    这同时也引出了关于房屋和土地是否统一征税的争论。

    中央财经大学教授刘桓认为：土地作为稀缺资源，价值不断上升，而房屋随着年久老化，价值可能下降，加在一起，可能使税基失真。

    据陈咏东介绍，在香港，某些土地持有者出于各种原因，不愿或不能开发已取得的地块。根据房屋土地分计的原则，即使是一片荒地，毋需缴纳“差饷”，却仍需缴纳地租税。从税制的精神上说，这是保证每一块地都可以为政府和社会财政作出应有的贡献。

    按照内地的现行制度，政府将地块批租给开发商后，通常在合同中限定在一定时间内开发，同时通过土地增值税调节囤地行为所获得的利润。但是只要该地块未曾开发，房地产产品没有实现，无论是土地使用税，还是土地增值税都无法实现和征收。

    换言之，开发商可以几乎无税负地囤积土地，坐观市场风声。如果按照香港模式，囤地的成本增加了，或许可以抑制某些投机行为。