|
本周，央行调整房贷政策正式实施，
这消息引起了市场各方的关注，对此房地产企业也将面临重新“洗牌”。受此消息影响，房地产上市公司的股票市价出现了暴跌，而且股指也出现了继续阴雨的走势。但是，“房市不降温，股市难兴旺”，房市的降温可能给股市带来一定的增量资金。
政策平抑
房价虚高
在经历了6年牛市之后，尤其是经历了2003年、2004年连续两年的房价大涨之后，高速行驶的房地产列车遭遇了政策设置的一个又有一个障碍。2005年新春之后，中国房地产行业依旧感受到越来越浓的寒意。
近年来，我国房地产投资平均每年递增30％，远高于整体经济增长速度。同时，住宅价格不断上扬。以上海为例，2003年房价上涨24．3％，2004年又上涨14．6％。而居民个人购房的款项80％由银行按揭，房地产开发的资金75％由银行提供。因此，专家警告说，一旦出现支付危机或恶性通胀，银行业的系统性风险将随之发生。
事实上，在前两年宏观调控的房产政策主要针对供给，而今年的房产政策则主要针对需求。目前房产政策轮番上阵，相信房价上扬的动因会逐渐减弱。如果房价快速上升势头仍然得不到控制，很有可能会进一步加息。
据有关专家指出，此项政策调整必然会对房价的虚高起到平抑作用，但是不要指望房地产价格会出现负增长，因为居住消费还是一个快速增长的市场。投机需求下降将导致房地产行业竞争加剧，因此，房地产公司将由原来的拼土地储备转到对房地产质量的追求上来，这会使得住宅的品质不断升级，从而最终让消费者受益。
地产业有政策危机
房地产属资金密集型行业，贷款利率的提高无疑使得相当一部分房地产公司处于困境。从预告和公布的房地产上市公司2004年年度报告看，由于房地产行业进入高速景气阶段，房价持续上涨，房地产上市公司盈利水平也大幅提高。但是，房地产上市公司亮丽的业绩也难以掩盖调整所带来的压力，地产企业将面临新政策危机。据了解，在国家一系列宏观调控政策作用下，房地产开发投资的增长速度由年初的50．2％迅速回落，2004年全国房地产开发完成投资1．3
万亿元，同比增长28．1％，略低于2003年29．7％的水平，但仍在高位运行。显然，房地产行业进入2003年、2004年连续两年的房价大涨之后，由于房地产业过速的增长，极大地扭曲了市场供需关系，进而产生大量的房地产泡沫。房贷新政策出台后，房地产类个股集体大幅跳水，恒大地产(000502)(相关,行情,个股论坛)的跌幅更是达到17．06％，在两市跌幅最大的前20名个股中，此类股票就达5只之多。
在已披露年报的房地产公司中，存货占总资产的比例超过30％的就有56家，对此地产业上市公司存货水平十分惊人。其中，阳光股份(000608)(相关,行情,个股论坛)存货占总资产的比例最高，达到了86．27％，新湖创业(600840)(相关,行情,个股论坛)以85．62％的比例位居其次。此外，栖霞建设(600533)(相关,行情,个股论坛)、东华实业(600393)(相关,行情,个股论坛)、名流置业(000667)(相关,行情,个股论坛)、银基发展(000511)(相关,行情,个股论坛)、天创置业(600791)(相关,行情,个股论坛)、亿城股份(000616)(相关,行情,个股论坛)、津滨发展(000897)(相关,行情,个股论坛)、上海新梅(600732)(相关,行情,个股论坛)和先锋股份(600246)(相关,行情,个股论坛)的存货占总资产比例，分别位列第三至第十位，比例均高于60％。据业内人士分析，随着房贷新政策的相继出台，市场对房价的预期将发生根本变化，短期内住房供需关系将可能发生逆转。对于房地产行业来说，过高的存货水平将带来较大的系统性风险，一旦房产积压在手中，可能会面临资金断裂的风险，毕竟房地产公司目前的资产负债率都偏高。
股市迎来新转机
自从2001年6月以来，中国股市的步步走低，和房市的节节高升形成鲜明的对比，由于受贷房新政策的影响，房市的降温，令不少资本的流动开始寻找新的方向，将会有一部分资金流入股市，也火了债市。只是，这些钱将通过何种途径进入股市呢？
首先，市场资金面将变得更为宽松起来，由于超额准备金率的大幅下调意味着商业银行已有动力将资金从央行撤出，进入到货币流通领域，从而放大了货币市场的资金供给，长期来看对股票市场也有好处。
近四年的时间，中国的股市一直在走下坡路。尽管中国的宏观经济形势一直向好，但股市却一跌再跌，不断地创出历史新低。无数股民的资金在这个市场中蒸发，能够在这个市场中赚钱的人是凤毛麟角，能够全身而退已是一种成功。而在股市绵绵下跌的这几年中，楼市房价却是芝麻开花节节高，不断地创出新高。在前几年买了房的人发现自己不仅改善了居住环境，还额外地享受到了一份资本增值的快感。其增值的幅度在全国不同的城市表现有所不同，以上海为最，几年间房价成倍上涨。因此，伴随着当前房价高企及相关宏观调控政策的出台，市场有理由相信，撤出的资金会有部分回流入股票市场。
其次，目前上市公司的市盈率只有18倍左右，即便考虑股权分置这一因素，如此的估值水平放在成熟市场也是可以投资的。
再次，从国债市场表现来看，国债指数屡创11个月来新高，目前收盘为99．97点，上扬幅度为8．46％。据业人士分析，对于因超额准备金利率下调导致的溢出资金的流向，由于基准法定准备金率维持7．5％不变，受机会成本提高和实际收益大幅降低影响，未来将有大量超额准备金将流出央行，进入货币市场、债券市场乃至借贷市场，货币市场和债券市场行情将再次受资金推动。
据业士人分析，随着进入4、5月份房地产贷款增加、季节性因素的消失以及超储比率将稳定在较低的水平债市资金供给来源将不断减小未来一段时间内将达到一个平衡点。但伴随着地产资金的流出，社会资金的增多，股市的资金组成会发生极大的变化，庞大的资金一旦占据一定领导地位，就会有一轮大级别行情产生。
| 
