与北京相比，上海“先行”一步，继摩根士丹利悄然购入上海锦麟天地雅苑项目中的酒店式公寓后，澳大利亚最大投资银行麦格理的香港公司，也与和记黄埔接触，希望收购其旗下的世纪商贸广场。上实发展倾力打造的杨浦“海上海”项目的商铺部分，也被海外巨头纷纷看中。高盛基金、美林证券、莱曼兄弟等海外投资基金等，纷纷表示有意收购。

　　“目前，在(上海)别墅以及市中心的高档住宅、写字楼市场，外资购房的比例已达到40%”。这是中国人民银行上海分行的一位官员一次内部研讨会上透露的数字。而先前上海市房地局的统计资料则显示，2004年1月至10月，海外购房的比例仅占3.85%，而高端物业的升温，是典型的热钱活动征兆。

三条路径

　　何谓海外热钱？一般而言，它主要包括两大部分：首先是一些个人投资者，其中大部分为海外华侨，或者有亲属在海外的中国人，将外汇(主要美元)带入中国，购买物业(主要是住宅)。另一部分则是机构、基金投资者。这些机构、基金来自世界各地，除了大摩、ING、高盛基金、美林证券、莱曼兄弟、第一中国等这些市场熟悉的欧美机构、基金外，还有日本、韩国，甚至有来自中东的投资者。

　　粗略划分，机构投资一般通过买地自行运作、购买成熟物业、基金投资三种途径进入国内房地产市场。其中，外资开发商通过自己运作来控制整个开发项目和管理团队，独立从事房地产的开发是基本途径之一。

　　以新加坡嘉德置地为例，2002年，凯德置地取得了“外商独资投资有限公司”资格。2004年4月，在中国成立全资子公司凯德置地（中国）投资有限公司，加速发展在华业务。目前已在北辰绿色家园中购买10万平方米的土地，项目规划建筑面积近30万平方米，总投资约20亿元人民币；近日又以5.476亿元的价格，成功获得北京市东城区一占地14686平方米的综合性开发用地，计划在3至5年内将其建成集高档公寓、商务写字楼、零售商场于一体的综合项目，该地块是由凯德置地（中国）投资有限公司与富乐置地有限公司通过政府招标共同获得，双方各占50%股权。富乐置地有限公司60%的股权由凯德置地中国控股集团间接持有，其余40%的股权属于凯德中国住宅基金。

　　在中国蛰伏了7年的美国汉斯地产，2003年在北京开发了高档住宅“公园大道”。项目的融资是以“新兴市场房地产基金”为启动资金。“新兴市场房地产基金”由汉斯公司发起，合作方包括摩根士丹利及美国西部信托，基金规模为10亿美元，专用于发展中国家的房地产开发，目前投放于巴西、墨西哥、俄罗斯、波兰、中国等国家。“新兴市场房地产基金”占“公园大道”项目开发资金的三成。

　　通过购买有稳定租户的成熟物业，长期持有物业收租盈利，而不介入前期开发也是外资进入房地产市场的惯用手法，近年来渐成风气。荷兰信托投资基金管理公司与香港置地合作收购香江花园第三期，收购上海盛捷国际服务公寓和上海盛捷高际服务公寓，整体收购浦东浦项广场，都是作为长期持有的收租型物业。这类资金还有美国国际集团、新加坡政府投资公司、新加坡腾飞基金等。

　　不动产咨询及物业管理公司高力国际分析，大公司选择收购已建成物业一般有三大特色：整栋购买、体量大、具有地标性，这样便于租赁和管理，以获取收益。“与以往参与开发投资单独项目以迅速抽身的做法不同，许多外资机构开始购入优质的物业长期持有。”基强联行副总裁陈咏东透露，与基强联行联系的多方海外资金均表示，希望能够整体购入物业并持有3－5年甚至更长时间。经过几年的运作后，这些物业可以具有稳定的现金流，即租约稳定，租金回报稳定。

　　此外，外资产业基金以投资公司的身份投资房地产也是一条重要途径。由于中国目前对产业基金没有明确的法律法规依据，因此无法以法律的形式将房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则加以具体规定。

　　外资基金在此时跃跃欲试：摩根士丹利下属房地产投资基金（ＭＳＲＥＦ）、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。然而，政策障碍的存在迫使外资基金以朦胧的面目出现，改头换面进入中国。据了解，目前尚没有一家海外基金直接以房地产基金的名义在中国注册，多以在低税收地区注册的投资公司的身份现身。尽管国外产业基金以直接投资项目的方式来做，但是它扮演的是投资人的角色，核心内容还是金融支持，而非实际操作。

看好人民币升值前景

　　在人们惊呼海外热钱大量流入中国房地产炒高国内地价之时，基强联行投资管理顾问有限公司对外资、海外基金和国际投资银行进入内地房地产市场总体评估则是，2003年，全球的海外房地产基金公司的投资70％－80％在欧美，在亚洲的投资只占20％－30％，而且投资地也以日本为主，在日本的商业物业中有90％是由外资购买。2004年，这些海外热钱开始窥探中国市场，但实际投入的项目不超过10个，总投资额仅3亿－4亿美元。预计在2005年及未来两三年内，这一数字将有更大的增幅，增加至10亿－20亿美元，几乎达到去年投资额的5倍。

　　“亚洲的投资银行家们坚持将最后的赌注放到上海的房地产市场。台湾旅游者在上海最时髦的活动是戴着安全帽参观建筑工地。当他们走出来的时候，‘售罄’的牌子已经挂了出来。”摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠在他撰写的分析文章中这样描述上海的“大牛市”。谢国忠认为，中国的热钱主要是海外华人，如“台湾和香港企业通过多报出口和少报进口将美元带进中国，换成人民币套利”。

　　瑞士信贷第一波士顿的亚洲首席经济学家陶冬也认为，对冲基金的特点是快来快去。进入中国炒交易成本高，政策成本大。因此流到国内炒人民币升值的绝大部分不是对冲基金，而是海外华人。

　　部分境外投资者认为，无论是人民币升值汇率上涨、或是人民币贬值物价上涨，购买房地产都是两相得宜的事情。在人民币汇率调整没有时间表的情况下，简单地将美元兑换成人民币，只是初级投机者所为，而将兑得的人民币购买成房地产，才是上策。

　　基强联行董事副总裁陈咏东透露，在目前约占上海6％的单价在2000美元以上的楼盘中，境外投资者占到总数的50％以上，这一比例在过去的一段时间内逐步升高。中原地产市场部经理李林先提供的数据也印证了这一点，“目前北京的高档楼盘，尤其是东部的高档物业中，境外投资者达到了40％以上”。

　　对于海外投资者来说，投资房产必定会从国际金融的背景考虑。首先汇率是重要因素。2001年来美元持续走弱，欧元兑美元的比例从2001年的0.827∶1，一路攀升，至2004年12月30日，已达到1.36∶1，涨幅高达62%。总体上看，从2001年以来，世界主要货币相对美元而言都上涨了30％－50％。由于人民币采取的紧盯美元的固定汇率政策，一直以来对美元比价波动极小，这也意味着从2001年来，人民币对除美元外的世界几种主要货币一直在下跌。

　　一些来自海外的非房地产基金投资中国房地产，实际上并不是看好房地产，而是看好人民币升值的前景。这一点已经成为业界共识。

　　去年10月底央行加息，更让外资看到了汇率变动的曙光。银行方面的人士认为，“这次加息的背后，最重要的是利率市场化，这也是未来大势所趋。” 而在海外投资者眼中，这是最终迈向浮动汇率、人民币走向升值整个环节中的重要一步。

　　除了汇率，吸引海外资金的另一重要因素是国际间的利率差异。“人民币的基准利率目前一年期贷款利率为5.58%，美元在3.25%－3.5%之间，港元在2.1%－2.5%之间。这样，用美元、港元贷款在中国购房，利率非常低，非常划算。”世邦魏理仕环球研究部高级分析师覃晓梅给记者算了这样一笔账。比如贷款100万元人民币，也就是12万美元左右。20年期按揭贷款，如在中国贷款，月供约为6800元人民币，但是用美元贷款，月供也就是4000多元人民币。这样，每月仅利息差就有2000多元。港元的贷款利息则更低。

　　原国家外管局局长郭树清在两会期间表示，外汇储备虽然总量稍显偏多，但从总体上看，大量资本流入是正常的、合规的，是市场因素作用的正常反映。但他同时坦率承认，资本项目方面，去年出现大量海外个人到中国境内购买房地产的情形，其中一些明显超出了购房自用的范畴。在有的沿海城市，海外个人购房一人多达几十套甚至上百套，明显带有投机性质。他认为，投机资本在当地炒房地产，把价格抬得很高，一时看着很繁荣，但其实对改善投资环境没有好处。房地产价格过快上涨会带动整体生活和商务成本的上升，这对当地的金融机构、企业甚至居民个人意味着很大风险。一旦泡沫不能持续，亏损将十分巨大。