日前，全国人大代表闫傲霜提到“由于程序模糊、监控不严，大面积的经济适用房落入了并不缺房、着眼于升值的‘房虫’手里，给本来就叫急的城市低收入群体住房问题雪上加霜。”（新华社3月10日电）这种情况的确存在，其原因就在于开发经济适用房的做法违背了市场经济的基本规律。

　　同样的房子有两种价格， 一种是由政府补贴的低价格，即经济适用房价格；另一种是随行就市的高价格，即商品房价格。这种定价方式在经济学上被称为“歧视价格”或“价格双轨制”。在没有政府补贴，且高于成本的情况下，企业根据不同消费者的支付愿望和能力，实行“歧视价格”，实现收益最大化。但实行“歧视价格”

　　必须具备两个条件：一是商品不可转让，要由购买者直接消费；二是可以用客观标准区分不同消费者。

　　但在住房定价中不能应用“歧视价格”，原因就在于住房这种商品不能满足这两个条件。住房作为有形的商品是可以转让的，即购买者可以再出售。在这种情况下实行“歧视价格”就会引起投机性套利活动。而且，以收入水平来界定购买者身份，在现实中也难以实现。比如北京市规定购买经济适用房的条件是家庭年收入6万元以下，但要弄到一张收入低于6万元的证明，对许多富人而言，并不难；何况当人们的收入多元化时，工资并不能代表个人的真正收入。

　　现实中，经济适用房销售上存在的种种问题，都源于这种违背经济规律的定价方式。

　　在北京，价格最低的经济适用房，每平方米也在2500-3000元之间，即使50平方米的房子也要十几万，低收入者有此购买能力吗？有统计表明，年收入6万元以上已经属于中产阶层了。在我国目前的经济状况下，政府总不至于用纳税人的钱去补贴中产阶层吧？

　　许多人支持经济适用房，一个重要的原因是目前住房价格太高，中低收入者承受不了。但经济适用房并不是最优的，甚至也不是次优的。当前房价高是多方面原因造成的，如高收入者购房需求旺盛，土地使用受到严格控制，钢材、水泥等原材料涨价，以及其他政策因素。更重要的是，目前房地产市场竞争还不够充分。随着市场改革的深化，房价必定会恢复正常。所以，实现“居者有其屋”这一目标的根本出路，还在于经济发展和市场化改革。

　　当然，通过经济发展和市场化改革实现“居者有其屋”，还是较长时期的事。要解决中低收入者的居住问题，目前更见效的是采用廉租房的方式，许多国家的经验证明，这是一种投入低、见效快的有效方式。由政府出资建设廉租房，产权属于出资者政府，由政府租给无房的中低收入者居住。

　　当这些人收入提高后就自己购买房子，交出廉租房。此外，也可以把经济适用房的暗补，变为给中低收入者用于买房或租房的明补。这也可以解决经济适用房销售中的各种问题。

　　□梁小民（清华大学EMBA特聘教授）

编辑：林彦婷