上海是我国第一个出现个人合作造房梦想的大城市，而引起人们对个人集资合作建房关注、并在整个房地产领域引起轩然大波的则是北京个人集资建房案例的出现。在“首都效应”的带动下，个人集资建房方案在南京、厦门、成都等城市纷纷出炉。个人集资合作建房目前虽然还未有成功案例，但人们希望它能成为我国房地产的一种新 供给模式。——编者 　　

　　老百姓觉着市场上的米面价格高得离谱，不吃不行，买着吃又吃不起，人们会很自然地联想：弄几亩地，自己种。 　

　　如今，在房地产市场，这种“自己动手，丰衣足食”的冲动在我国大力推行个人住宅商品化的潮流中倔强地逆流而上，并得到了老百姓的热烈响应，让人大跌眼镜，让人振奋，同时又让人心酸不已。 　　

　　个人造房梦起于上海 　

　　上海是我国第一个出现个人合作造房梦想的大城市，“你想用同一笔钱既买房又自己开公司当老板，还可以结识一大批有志创业的人才，一举三得吗？集体买地造房team是你的最佳选择！”2003年4月一位网友的帖子发出不到一个月，就有50多位海外留学人士、国内IT人员、金融人才、房屋设计师等加入团体。可惜，这个团体在建房税收、地皮等方面没有得到有关部门的支持而迅速解散。 　　

　　个人集资建房“梦断上海”，可“难于上青天”的寻梦之路没有吓倒众人，因为有比这条路更恐怖的东西——我国大城市惊人的高商品房价！ 　　

　　北京案例引起轰动 　　

　　再次引起人们对个人集资合作建房关注、并在整个房地产领域引起轩然大波的是北京首个个人集资建房案例的出现。联想集团三十出头的电脑工程师凌罡去年12月在网站发布了自己个人集资建房设想。一张帖子迅速招募到500人参与，并成功组建了行政、财务、法律和工程四个小组。今年1月中旬“合作建房联盟”的成立标志着这支合作队伍正式组建，项目也进入实质操作阶段。据测算，他们可省掉开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息，房价一般要比周边项目商品房低40％。 　

　　各大城市纷纷跟进 　　

　　在“首都效应”的带动下，南京、厦门、成都……刚刚进入2005年，个人集资建房方案在我国许多大城市纷纷出炉。南京许多网友正在筹建“我爱南京自建／团购房俱乐部”，参加者大都是一些年龄在三十岁左右，有购房需要但又买不起商品房的年轻人。厦门一网站今年“集资建房”召集令发布后，报名者众，他们的“集资建房”筹委会正在组建中。1月成都也有人正式发出倡议，要征集100人集资盖房子，组织者称他们近期将向成都市有关部门提交集资建房的相关报告和详细计划，目前个人集资项目已取名—“大同花园”。 　

　　众多城市个人集资合作建房案例出现，虽然其组建模式和参与人群结构不尽相同，但却汇聚形成了我国房地产市场中不容忽视的潜流。 　　

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　　何谓个人集资合作建房 　　

　　当下探索中的“个人集资合作建房”，通俗的定义解释是，一群人联合起来注册自己的房地产公司，从政府手里竞拍到一块土地，然后聘请专业的设计公司和房地产建设公司建自己的房子。它打破了以开发商为主体的传统经营模式，业主变成了项目的真正主人。 　　

　　个人集资合作建房与“住宅合作社”有着本质的不同。“住宅合作社”当时是为满足一些无法享受国家福利分房，又承担不起市场上商品房、经济适用房等住房价格的社会中低收入者的需求而出现的，一般采用国家扶持、企业补助和个人出资三位一体的合作方式。由于所用的土地是无偿划拨的，房主只有使用权没有产权，因此不可能上市流通，加上具体操作程序上的繁琐，它在我国很快便了无声息。 　

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　　"超越梦想"要过多少关？ 　

　　个人集资建房发起者凌罡曾向媒体表示，“目前有不少消费者都希望能够越过现有障碍，实现个人集资买地建房。” 　　

　　很容易理解，他所指称要越过的“障碍”是房地产开发商，是目前大城市惊人的高房价，是令人头疼的购房纠纷，是难度无限的业主维权……然而，个人集资建房之路并非坦途，想要绕过一些障碍，就要面临新的难题。 　　

　　寻求政府与政策支持拿到地皮是个人集资建房项目启动“难迈的第一步”。上海梦断的原因之一，就是上海市有关部门没能给海归免去建房的所有税收，他们在寻找土地问题上也遇到了重重困难。 　

　　以北京方面为代表的新探路者在“8·31”土地大限后要走的是参与土地竞标的路数，他们不必企求政府“照顾”或者直接“划拨”的土地。北京市和四川省国土和建委等方面已向媒体表示，在土地进入公开的市场以后，个人买地的行为是行得通的，关键是取得土地后，必须要按照约定使用土地，比如土地用途、容积率等。 　　

　　融资是第二道难关。但按照北京方面的计划测算，个人集资建房的融资情况看起来似乎比较乐观。据测算，预计招募资金500份，每份合作资金需求15万元，即自筹资金7500万元，可向银行贷款1.125亿元，即项目最多可承担资金1.875亿元，此外还有项目备用资金3000万，足以应付可能发生的不可预期费用。 　

　　银信部门已有人表示：凡属于非赢利的集资建房资金筹集，不属于非法集资。但是关于贷款方面，有专家介绍说，贷款风险是金融机构放贷时考虑的先决条件，如何评估集资建房的风险，可能是金融机构的新问题。 　　

　　建房整体管理和有效运作是个人集资建房绕不开的第三道难题。房地产开发技术性强，管理工作繁杂，要求组织者必须有较强的管理能力和管理经验。在此方面除了涉及如何保障集资的安全性外，如何降低开发成本、如何选择工程监理公司、安排物业管理和维修基金的制度等问题可谓“一箩筐”。 　　

　　另外，这种仓促成立的合作公司，在应对土地贬值、业主退出等房产开发等风险防范方面，也是一个值得探讨的话题。

　　　作者：赵宝昆　
　　　特约编辑：广伟