曾有人说“投资住宅、别墅是铜；投资办公、写字楼是银；而投资商铺则是金！”近年来，我市卫星城商业地产发展红火。

　　首先是市区商业航母连锁商场在县级市的扩张，再则是外地房产开发商纷纷前来投资分割这块蛋糕，同时带动了本地开发商盲目跟风上，然而就在外表看似风光无限的商业地产的背后隐藏了重重危机 。

　　不少发展商认为，商铺就是再差也要比住宅的价格高，因而，许多开发商在开发住宅项目时不停地增加商业群楼的层数，企图通过住宅的低价来竞争市场，用商铺的高价提升利润，从而导致城市商铺数量激增，商铺空置率已经成为制约许多房地产开发商投资的重大隐患，随着不合理的投资开发量快速增长导致阶段性饱和。

　　一些不负责任、不专业的开发商做出先天不足的产品混乱了市场。有些开发商在商业定位、可行性分析，业态布局、气氛营造、主题设定等问题研究上不到位，没有深度把握开发中的每个细节，最终导致业态结构、商业定位、产品规划或招商等方面的问题百出。加上一些不成熟的投资者的投机心态，他们打一枪换个地方，梦想着“一夜成名”，买商铺都是短期行为，根本就无心长期稳健经营。这些种种隐患因素与现象都直接影响着商业地产市场的健康发展。

　　商业地产市场的主要问题

　　地产开发商缺乏一定的商业认知，对商业特性的把握存在偏差，对商业规律不甚熟悉。许多地产商没有看到商业地产开发与住宅开发的差别，套用较熟悉的住宅开发模式，殊不知商业地产项目除了要把商铺销售出去，重要的是后期的管理和经营。商业地产的复合性，要求地产商、投资者、经营者、物业管理者四者结合起来。

　　盲目的跟风性。目前流行什么就建什么，一时间商业街、步行街、会展中心、物流中心等如雨后春笋般集中亮相，从而导致了资金短缺、人气不足、生意萧条等现象。

　　地产商经营思路的偏差。大多数地产商经营思路不正确，希望从开发到出售到再开发的循环周期越短越好，大家只管盖房、卖房，卖了以后经营得好不好不管，这就不可能完成对商业地产完善的规划，项目也很难获得成功。

　　过分依赖银行贷款。地产项目，尤其是大型的项目需要动用大量资金，一旦出现商业经营不当、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。

　　商业地产的重新思考

　　针对上述种种问题，就需要实现商业与房地产的联合，降低投资风险，运用科学的商业模式，找准商业业态的变化及规律，这样才可以走得平稳、走得精彩。

　　思考之一：是不是商业面积越大越好这是不少发展商所共同关注的问题，商业价值固然比住宅价值高，但是不是商业面积越大越好呢？实践证明，商业面积的大小是由当地零售业的消费水平、人流量、人均收入、购物习惯等多种因素所制约，而非发展商拍脑袋来确定的。有时过多商业面积增加非但不能带来相应的效益，由于不能租售出去反而会占用了大量资金。

　　思考之二：商业物业是不是只售不租

　　不少发展商为了急于套现，对商业物业都采取直接销售的模式，或引进一家主力商家，再采取返租形式来吸引投资客入驻。从表面上看，发展商可以及时套现了，但商家入驻之后的经营状况直接影响到以后小业主的利益，而发展商为了弥补返租回报不足部分的差价，每年要给小业主固定的回报，也加重了发展商的负担。从香港的经验来看，许多成功的商业物业都是通过出租形式，以获取远期投资回报作为商业物业经营的首选，国内的商业物业也应走这条路。

　　思考之三：商业物业的发展要适合当地的消费水平

　　商业物业的发展要根据各地的消费水平有计划的进行实施，政府也要在规划设计和推出土地功能方面适时引导，避免盲目建设和重复建设，将商业地产的发展引导到健康的轨道，发展商也应提高风险意识？在前期策划阶段做好调研和定位工作，真正有的放矢，开发出适合当地消费水平的商业物业。本报记者郭光

　　特约编辑：广伟