当前房地产市场处于高位敏感的阶段,本已有些淡化的物业税问题最近重又成为人们关注的焦点。物业税的开征将会打击土地市场的囤积投机热,降低房地产市场投资的活跃度。其影响程度取决于税赋水平高低及相关的调整频度。

　　预计我国物业税开征初期,将采取较低税赋水平,以减少对房地产市场的可能冲击。 　　

　　2003年,中共中央十六届三中全会明确提出:"实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。"自此,物业税一度引起房地产市场各方热烈讨论。在不久前举行的中国经济形势报告会上,财政部副部长楼继伟再次透露,目前物业税正处于模拟测试阶段,测试成熟后首批进入试点地区的城市包括北京、重庆、深圳三个城市。当前房地产市场处于高位敏感的阶段,这一消息使本已有些淡化的物业税问题重又成为人们关注的焦点。

　　所谓物业税,是以房屋为征税对象,向产权所有人征收的一种财产税。物业税是收取土地增值收益最重要和有效的手段之一。通常它是在周期性评估物业价值的基础上收取的,可为地方政府提供稳定的收入来源。在国外,物业税的评估相当繁杂,收取物业税的成本也相当高昂,需要建立全面的地籍资料并进行定期更新。如果物业税的税率较低,可能导致收取的物业税还不能涵盖这些成本。

　　物业税内涵的国内外差别

　　我国一直以来实行土地批租制度,物业税的内涵和土地私有化国家有所不同,物业税的构成中占比最大的将是土地出让金。物业税改革的基本框架是,将现行土地出让金、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。由于物业税中土地出让金的存在,理论上我国的物业税水平应该大大高于实行土地私有化的西方发达国家。

　　物业税合理可行的计税依据-基准地价

　　根据我国物业税的基本内涵,物业税的可能计税依据有:基准地价、拍卖地价、房屋价格、房屋价值等。鉴于目前我国房地产市场的评估以及登记备案体系还不发达,考虑到建立成本以及时间可行性,预计短期内物业税的征收依据将是城市基准地价,而不可能是拍卖价格或房屋价值,亦或房屋价格。

　　评估体系的不完善,致使房屋价值的评估难以在短期内完成,而使用土地拍卖价或房屋价格会导致同一区域税赋标准差异较大,并需要改革现行新建立的土地拍卖机制。以基准地价为计税依据,成本较低,基准地价相对稳定,定期更新相对也比较容易。基准地价曾经作为外销商品房土地出让的定价依据。

　　初期物业税仅体现部分地价,其余的土地价值仍将通过房价体现

　　初期较低的物业税负担水平,可减少人们对持有物业的未来支付过重的担忧,减少对房价的冲击,避免房地产市场出现大起大落,有利于实现平稳过渡。另外,若使用基准地价,则物业税只能体现部分地价,土地价值中相当一部分需要也只能通过市场来体现。

　　购房者的物业税负担水平

　　本文基于以下假设,计算了购房者每套住房需要按月支付的物业税:

　　假设条件:

　　1、选取高、中、低三个档次的基准地价:1000、3000、6000元每平方米建筑面积；

　　2、物业税贴现值包括100%的基准地价；

　　3、每套房建筑面积以120平方米计,房屋存续期限70年,市场利率5%；

　　4、物业税将初期地价款摊于70年内按月等额支付；

　　5、不考虑未来地价及利率水平涨落。

　　结果显示,上述高中低三个档次的房屋,购房者每月所需负担的物业税分别为516元、1548元和3096元,初始房价理论上可一次性降低12、36、72万元。

　　新旧体制的接轨-兼顾公平与效率

　　物业税的开征,面临的一个重要而复杂的问题将是新旧政策下的税费接轨问题。现有存量房已经一次性缴纳过土地出让金,取得了一定年限的土地使用权,这部分存量房再上市交易,不可能再征收物业税。因此新老体制将会并存一段时间。

　　但物业税是针对不断增值的土地收取,将随土地价值的变化而进行定期调整,考虑税赋的公平,二手房交易可能面临部分税收(如土地增值税)的重新开征问题。

　　物业税开征对房地产上市公司的直接影响

　　物业税开征后房地产市场的变化无疑将给上市公司产生很大的影响。除此之外,上市公司项目的开发与销售也将面临一次重大的变革。

　　首先作为开发商,上市公司无需全额支付土地出让金,项目开发初期的资金压力大大减少,有利于降低上市公司的资产负债率水平。同时,上市公司的开发成本同比也将大幅下降,而毛利率上升,房地产的暴利行业特征将在其账面显现。

　　但是,开发商仍需负担部分土地出让金,支付标准为:拍卖地价-征收价,这部分地价可能体现于房价之中,最终由购房者承担。而且,物业税的开征,使上市公司无法再用新获得的土地作抵押进行贷款,现行的房地产抵押贷款政策也将面临调整。

　　另外,物业税的开征给上市公司项目的销售、建设均构成了一定的压力,商品房若不能尽早开发并售出,上市公司将面临很重的物业税负担。

　　物业税将降低房地产市场的投资活跃度

　　从长期来看,物业税主要是要根据土地的价值变化情况,对其使用权进行收费。因此,物业税将会减少业主持有物业预期享有的未来土地增值收益。因此,物业税的开征将会打击土地市场的囤积投机热,降低房地产市场投资的活跃度。其影响程度取决于税赋水平高低及相关的调整频度,即:

　　------若物业税水平很高,始终与土地的市场价非常接近,则持有房产所能拥有的升值空间很小,房产的投资价值很低,物业税开征对市场的负面冲击将非常大,很可能使房地产市场发展陷入全面停滞状态；

　　------相反,相对稳定的低税赋水平,使持有房产仍拥有较大的升值获利空间,房产的投资价值仍很大,物业税开征对房地产市场的负面冲击也会比较小。

　　预计我国物业税开征初期,将采取较低税赋水平,以减少对房地产市场的可能冲击。新旧体制并存的制度安排,也将使二手房市场的价格成为新房定价的参考,影响新房的价格走势。

　　物业税的出台带来的是房地产行业的全面税制改革,有可能会逐渐伴随推出二手房市场的土地增值税征收等政策,后者对房地产市场的投资性需求将构成很大的负面影响,甚至促使房价大幅下跌,催生房地产市场拐点的出现。

　　特约编辑：广伟