□陈霞/文　

　　与金融投资工具相比，购置房产具有投资和消费的双重属性，因此其投资决策过程更为复杂。今年来房价的普遍持续走高，地产泡沫说的盛行，让购房者更加难以决策。如何在目前房价水平下置业，合理规划房产升级置业理财方案，最大限度发挥资金的使用效应，的确需要好好盘算。　

　　自住型购房 资金 统筹安排

　　自住型购房者中，又分为第一次置业和二次置业，对于首次自住型购房者来说，除要考虑位置，交通，房屋自身品质等因素外，还应对自身的财力状况和今后预期收支情况做客观的分析。以下几点需要注意：不要追求一步到位，买面积很大或总价很高的房产，以免占用过多的资金。与近郊大户型相比，市区工作地点附近或地铁沿线的小户型总价差不多，但日常能节省大量时间和交通成本，因面积小使得居住成本低，而且今后更易于租售，自住投资两相宜，应是不错的选择；首次购房贷款月还款资金占当前月收入的比例不可过高，30%以下为宜，不要让第一套房子就把自己压得透不过气来，月供之外其他与房有关的支出也要事先预算好，如物业费、采暖费、车位租金等；除购房首付款外，还考虑到装修款、家具电器、契税和公共维修基金等一次性支出；首次购房，一般不要急于购买车位，一来以免占用过多资金，二来今后更方便房产转让。

　　第一次置业者，可通过办理银行人民币理财、零存整取储蓄、购买货币基金等金融产品，精心安排日常节余的资金，使之尽可能保值增值，为再次置业奠定基础。

　　而对于二次置业者，虽然目前房价不低，但置换出去的旧房也涨价了，因此仍可考虑买房，反正是自用，涨跌基本与己无关。对于此类置业者可考虑购置尾房。

　　市场专业人士认为，首先，土地紧缩政策下，加重了开发商的资金压力，为了尽快回笼资金，消费者一般能够从尾房上得到一定的价格优惠，一般情况下比同区域的商品有10%-20%的价格优势。其次，购房者在项目接近尾声时会变得更客观、冷静，更有利于正确的决策。而且由于尾房是现房，开发商对项目的前期承诺、质量都已经一目了然，特别是将来邻居的构成有更准确的认定，能看到的东西比图中看到的更真实，从而降低购买风险。　

　　投资型购房 规避利率风险

　　房价走高的形势下，做着炒楼梦的大有人在。但事实上，如果房价继续攀升，将现有房子脱手意味着要付出更多才能买到新房；而如果房价看跌，最终谁来接盘呢？因此，投资型购房者如何清醒理智购买房产，实现收益，需要谨慎从事。

　　在当前加息背景下，对于准备分次置业，尤其是以按揭贷款形式购买多套房产的购房者来说，应充分考虑利率变动对房地产市场的负面影响，规避购置房产过程中的利率风险：房产投资负债比例不宜过高，适当控制贷款成数，降低月供还款与收入的比例；慎用“以租抵贷”方式购房，切忌将预期的房租收入作为按揭贷款主要还款来源，只有当对房地产价格始终看涨或短线看跌、中长线看涨，且前景十分看好的情况下，“以租抵贷”才是可行的理财方案。如果没有高于银行房贷利率的投资回报项目，而且今后没有大额开支计划，可以将手头的富余资金用于提前归还银行按揭贷款，以减少不必要的利息支出。

　　目前各地房市普遍呈现“有卖市没租市”的现象，房子的租金一直提不上来。因此在作投资决策前，要充分考验房子租不出去的风险。除此之外，还要充分考虑，目前房价是否过高，要看准那些价位合理、地段好、有报资潜力的地产再下手，以免跟风炒作带来风险。　

　　因此，对于投资房产的个人来说，专家指出目前最好是投资二手房，其优势在于二手房的价格通常是新房的6至7折，大大降低首付和月供，而且其出租价格可以相应降低，出租率增强，大大减少了房屋的空置期；此外二手房通常交通比较便利、房屋周围的各种设施配套较好，人气旺盛，对房屋出租有很大的辅助作用。

特约编辑：舒薇霓