房产价格居高不下，各种交易欺诈无法彻底清除，业主维权困难重重，种种情况催生了北京首例个人集资买地建房事件，随后全国掀起“集资建房风”，个人集资建房方案在上海、南京、厦门、成都等不少城市纷纷出炉。

　　于凌罡和他的“蓝城计划”

　　2003年12月1日，就职于联想公司的于凌罡在网上提出了自己的合 作盖楼项目方案。其设想是，由业主们共同出资注册一个项目公司，以这家公司的名义竞标土地，然后选择设计、施工、物业等，建起属于自己的楼。这个方案被于凌罡命名为“蓝城计划”。

　　在“蓝城计划”中先让参加者首付15万元，利用这笔钱，每个业主可以从银行贷到22.5万元，合起来的资金用于支付成立项目公司、买地和招标建房的费用。合作盖楼大约需要吸纳500户，建成的住宅楼12到15层，每套50至60平方米，每户可以买两套。据于凌罡介绍，“非营利性”是集资造房的最大原则，业主们在开发期间只承担40%的项目费用，其余60%通过银行贷款获得，减轻了参与者的资金压力。此外，项目在开发时规划、设计了底层的商业用房(底商)，底商的收益将根据业主所购住房面积按月返还给购房者。

　　于凌罡的计划一经公佈迅速得到了大量网友的支持。2004年2月10日，蓝城网站开通；2004年4月8日，于凌罡第一次代表招募者向国土房管局领导汇报合作盖楼项目；2004年4月19日，于凌罡第二次汇报，得到政策法规上的认可和支持……今年1月中旬，“合作建房联盟”的成立标志著这支合作队伍正式组建，项目也进入实质操作阶段。

　　目前，于凌罡表示，如果能在今年“五一”前后顺利竞拍到土地，他们的“蓝城”将在2006年“五一”前后盖成。于凌罡称，在房产价值上，以前人们只看到房产自身的货币价值，而往往忽略房产的价值实际上是由“货币价值+物业服务+底商收益”三个部分组成的。由于该项目是“非营利”集资建房可以省掉四笔费用：开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息。照此计算，业主最终可以购买到远远低于一般市场价格的住宅(理论上可能只有市场价格的40%)。同时，对于物业服务，业主也有充分的决策自主权。这种新的操作模式改变了以往房地产建设中，开发商自筹资金、购买土地、规划项目、开发建设、销售服务的固定模式，使业主们真正成为房产的主人。

　　个人集资建房面临的难题

　　个人集资建房融资是第一个难题，有人算了这样一笔账：公司注册后，如果按照项目总造价1亿元人民币计算，公司需要3500万元的自备金。如果可以顺利拿到土地，交了土地出让金之后，因为目前施工款不能由施工单位垫付、农民工薪水不可以拖欠等原因，公司根本没有能力继续开发，只能以土地作为抵押进行融资。在目前金融紧缩的情况下，有资质、信誉的开发商都很难获得银行贷款，这样的合作建房的人只能一次付清全部房款。但在连土地都没有的情况下，合作建房者很难达成互相间的信任。

　　团队组建是第二个难题，由于目前个人集资造房没有政府政策和法律上的监管和约束，完全依赖“加盟者”的自律行为是不现实的。房地产开发技术性强，管理工作繁杂，要求组织者必须有较强的管理能力和管理经验。个人集资建房是不是有这样的能力?试想如果在操作过程中出现了问题，那么如何收场?在组建团队后，办理验资手续，成立合作建房的公司，招聘有关工作人员，竞标购地，招标有关设计、建筑、施工、监理、审计……这其中的繁杂过程，并不是想像中的那样简单，更不是每个人都可以达成一致意见的。另外，组建公司后在应对土地贬值、业主退出等房地产开发风险防范方面，也是一个难题。

　　目前，我国消费者获得住房的途径主要是市场上的商品房、政府扶持的经济适用房和廉租房。个人集资合作建房还没有成功案例，一方面，不少人希望集资建房能变成现实，圆自己低价买到满意住房的梦想；另一方面，市民尚对集资建房持怀疑态度。但是人们还是希望它能成为我国房地产的一种新供给模式。如果这样以较低的成本使开发项目成功，除了参与者获利外，至少还会给我国房地产开发商们“上了一课”，同时也给政府和管理部门房地产市场的宏观调控提供一个参照，使我国大中城市房地产市场恢复到更加理性的状态。

　　各方专家点评“个人集资建房”

　　舒可心著名置业专家：
　　“这是对目前极不规范的房地产市场的反抗。”尽管当前的房地产市场相当不规范，但社会分工才能保证办事效率。在我看来，集体购房也许是市场博弈的更好出路。无论得到土地或者银行贷款等方面，合作建房都没有多大问题，最大的问题可能出在建房过程中或房子建好之后。“假如在建设过程中，业主不满意承建商的工作怎么办?”对于可能出现的半拉子工程，集资建房人也许没有足够的承受能力。陈淮建设部政策研究中心主任：

　　这种形式不会成为市场主流，它需要很强的专业开发技术和专业管理能力，而并不是每个建房人都能驾驭市场风险。孟晓苏中国房地产集团董事长：

　　合作建房在国内外有很多，出现合作建房是房地产市场成熟的一个标志。这种合作建房的方式不会影响房地产开发，因为他们的群体所占份额很少。叶剑平中国人民大学土地管理系主任、教授：

　　目前中小城市这种个人拿地建房的事情已经很多，北京之所以现在才有这种现象出现，就是北京的地块较贵，一块地几千万元甚至是几个亿。刘大为国家开发银行副行长、总会计师：

　　这种个人集资建房行为不属于非法集资范畴，如果市场认可这种合作建楼的模式，国家开发银行将考虑设置这方面的贷款事宜。但银行会比较小心。因为银行贷款需要考虑很多条件，如股东的身份、股东本身的资金实力、项目的合法性以及还款能力等。

　　特约编辑：广伟