1992、1993年我国出现第一次房地产热，房地产价格陡然上涨，房地产泡沫开始形成，标志着我国的城市房地产进入起泡阶段。十年来各城市的地价和房价在波动中不断走高，城市房地产泡沫根据城市自身的经济状况和政府政策有不同程度的积累，突出的表现是有些城市土地价格近十年来上涨了十几倍甚至几十倍。即便如此，我国
房地产市场是比股票市场还短暂的新兴市场，仅有20多年的发展历史。
造成国外典型的房地产泡沫的原因主要是投机性需求。由于房地产的特殊属性如房地产特别是土地的稀缺性、区位的差异性、房地产建设周期长等，造成房地产供给呈现刚性，不能随着需求的变化及时调整，当房地产出现投机炒作时使房地产价格脱离其价值虚高上涨，形成房地产泡沫。总之，国外典型的房地产泡沫包括我国海南省、北海市等城市产生房地产泡沫，主要是投机性需求造成的。
造成我国城市型房地产泡沫的原因主要是供给体制问题。我国目前出现的城市型房地产泡沫的成因虽然复杂多样，也有需求拉动的因素，但是在我国房地产市场并没有出现大规模、长时期的房地产投机炒作。造成我国城市型房地产泡沫的根本原因是供给体制上和政策上的问题。
垄断土地是产生泡沫的主因
房地产泡沫实质上是地产泡沫。人们投机炒作的是房产下面的土地的稀缺性和地段的差异性及其可以带来的投机性差价。
土地批租制度使地方政府具有操控土地市场和土地价格的利益。我国现行的土地批租制度使地方政府能够获得未来几十年的土地租金，寅吃卯粮、一本万利。卖地就成为地方财政收入的主要来源。在有些市、县、区的土地出让金收入已经占到财政收入的35%左右，有的甚至高达60%。土地价格上涨，土地出让金也水涨船高。地方政府具有推高土地价格的利益驱动。
垄断结构的市场造成土地供应量不足或不对路。首先，土地储备中心垄断供给的土地可能在品种、地点、规模、时机等方面与市场需求不相吻合。其次，有的城市政府实施“非饱和适度供应，保持卖方市场”供地政策。结果导致稀缺的土地资源供不应求。因为地价是由房价来决定的，反过来土地供应量决定了房屋的供应量，决定了房屋的供求关系，从而影响了房价的升与降。因此，长期城市土地供应量的不足是造成房价上涨的关键性因素。
垄断结构的市场与竞价拍卖制度不相匹配。土地市场引入竞价机制的初衷是为了提高土地资源的利用效率和消除寻租。竞价拍卖制度是一个好的市场工具。但是竞价拍卖机制适用于竞争性的市场，而垄断性市场需要价格管制。在现行的市场状况和政策环境下，土地市场国家高度垄断和土地资源供不应求提高了房地产企业对地价特别是好地段地价的预期。采用拍卖制度，只会通过竞价机制为垄断供给的垄断产品形成垄断价格，并且不断地把垄断价格推向新高，拍出了泡沫。房地产商之所以敢不惜血本拿地，是因为房地产商预期在现行体制下两年后楼盘建成时房价还要上一个台阶。在这里地价拍卖出天价不等于实现了效率最优，而是市场竞争机制和价格机制的严重扭曲，是政府过度干预下的市场失效。
有效供给的缺位
政府住房政策目标模糊。目前我国的住宅市场存在诸多问题：房价收入比13至16的住房市场断档，中低档住房供不应求，经济适用房占全部住宅的比重偏低，经济适用房准商品房化，与商品房之间的价差越来越小。特别突出的核心问题是政府经济适用房政策不到位，经济适用房的房价大大高于房价收入比的国际惯例。
政府要求企业生产经济适用房的利润大大低于产业平均利润，房地产企业为了自身利益必然与政府展开博弈，采取有利于自己的对策和产品策略。由于监管机构与被监管企业之间的信息不对称、监管机构被利益集团俘虏以及政府的管制办法不到位等问题，导致政府在经济适用房建设的博弈中成为输家。结果政府提供了补贴，广大中低收入居民买不到支付得起的住房，房地产商从中盈利，造成政策失效。
总之，由于存在上述的房地产体制性、政策性、市场性的问题，结果造成住房市场有效供给不足，使住房市场仍处于结构性的供不应求的状况，这是产生房地产泡沫的市场基础。
价格战打不起来
由于房地产的特殊属性，房地产企业之间的竞争主要是项目区位邻近企业之间的竞争，与区位较远的企业之间的竞争大为弱化，其他区位市场的产品替代性大大下降。现阶段房地产商以区位竞争为基础，以产品差异化竞争为中心，房地产市场基本不打价格战。结果形成了房地产市场类似寡头垄断的区位市场结构。
房地产商通过默契合作，互相比照定价，不打价格战，实现了一种非正式协议的价格合谋，通过这种默契合谋定价获得了区位市场企业群体利润最大化的价格，从而使整个房地产业获取了垄断利润。
特约编辑：广伟
