房地产宏观调控：房价是调控成败的风向标

     阴雪

　　业内专家称，加息已被公认为调控房地产供给与需求的最好的市场化手段之一。以房价作为宏观调控成效判断标准的易宪容在展望明年房价走势时就表示，“如果2005年上半年利息继续调整(加息)，房价就肯定不会涨到 哪里去。甚至，如果利率变动比较高，房价还会掉下来。”

　　有关房地产泡沫和房价的争论还在继续，房价依旧兀自上涨。

  　根据国家统计局公布的最新数据，2004年1至11月，全国商品房平均销售价格为每平方米2759元，同比上涨12.5%。此前的数据显示，2004年前三季度我国35个大中城市房屋销售价格持续上涨，其中沈阳、南京、重庆3个城市房屋销售价格涨幅位居前三位，分别高达19.2%、17.7%、15.6%。其次为上海、天津、兰州、青岛、宁波、杭州6个城市。

　　中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度室主任易宪容曾明确提出，“房价是宏观调控成败的风向标”。从这个意义上是不是可以说，房价还在猛涨，所以调控还得继续？

　　房价：调控效果不太好？

　　2004年针对房地产业的政策，恐怕是最近10年来最为严厉的。

　　5月，国务院下令将开发固定资产投资项目的资本金比例提高为35%；国办发出半年内停止农地转征的通知；国土资源部71号令(《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》)显示出了“8.31”的威力。与此同时，银行紧缩开发信贷。

　　然而，与宏观调控相伴随的是房价的持续上涨。一季度35个大中城市房价上涨7.7%，上半年全国商品房平均上涨10.4%，1-9月上涨13%，然后是1-11月的上涨12.5%。

　　为何一系列的宏观调控措施都没能止住房价上扬的脚步？易宪容在接受本报记者采访时坦言，“宏观调控的效果还不是太好”(不只是对房地产业)，他得出这一结论的依据之一，就是房价没有在调控之下降下来。

　　国有房地产企业中国房地产开发集团新闻发言人韩旭升在回答这一问题时表示，“这些宏观调控措施，比如说金融的紧缩、土地的紧缩，都是在调整供给、限制开发，而对于需求方面的抑制是没有的。”

　　易宪容从需求的角度分析说，房地产商制造了“房价一直可以上涨”的舆论，造成了很多民众对于房价继续上涨的心理预期；同时人们都希望找一个好的、投资回报高的地方使自己的钱能够升值，而目前大部分个人投资项目的状况都不太好，加之2004年的利息一直都处于低水平，这就促使了需求当中的投资比重较高。易宪容特别以上海为例，指出上海的房价之所以会上涨如此迅速，就是因为房地产投资占据了需求的很大一部分。

　　而在供给方面，易宪容认为，房地产作为一种特殊的产品，特别是在我们现在的状况下，土地由政府控制而不是通过市场定价，这就造成了房价更容易受到房地产商的主导，“制造出了价格一直往上涨的现象。”

　　而就在房地产价格不断上涨的过程中，央行曾经一次次地发出防范风险的警告。10月28日的加息决定，尽管并不是专门针对房地产业而出，但其在房地产业内产生的震动以及影响无疑是最为巨大的。

　　韩旭升说，“(加息)这个措施是大家一致看好的，原因就在于它对供给和需求两个方面都有所调整，对平抑物价和保持房地产平衡发展都有好处。”

　　易宪容认为，仅有0.27%的利率上调幅度，仍然不足：“在1997年以前，香港的利率水平平均是12厘左右，高的时候是18厘。12厘的概念是什么呢？就是7年左右连本带利就翻一倍了。如果18厘，5年不到就翻一倍。与之相比，现在我们这点贷款利率实在是太低了。”他表示，仍有一定加息空间。

　　不能再涨了？

　　正如业内专家所称，加息已被公认为调控房地产供给与需求的最好的市场化手段之一。以房价作为宏观调控成效判断标准的易宪容在展望明年房价走势时就表示，“如果2005年上半年利息继续调整(加息)，房价就肯定不会涨到哪里去。甚至，如果利率变动比较高，房价还会掉下来。”

　　但众多地产商却并不这么认为。韩旭升表示，在目前需求极为旺盛的情况下，如果现有的宏观政策继续维持下去，例如土地利用计划和房屋拆迁计划执行确实获得严格执行，供应量与需求旺盛的差距将进一步加大，因此，“房价是没有太大可能降下来的”。

　　对于去年1-11月房价平均12.5%的涨幅，韩旭升将其与同期的国际水平相比，中国的房价涨幅位列全世界第九位。“在中国高速增长的经济以及快速的城市化进程的支撑下，房价这百分之十几的涨幅并不大。”

　　在一些热点城市，如国际化程度越来越高的上海，消费能力相当强的外国人或港澳人士成为了购买大军的组成部分。韩旭升套用房价与收入比的原理认为，这部分人的房价与收入比还在一个适当的区间里。“以上海为例，来自国际及发达地区旺盛的购买力，使我觉得房价还会小幅攀升。”

　　“其实房价上涨本身没有损害国家的利益，可为什么现在大家对房价之高颇有微词？”韩旭升自问自答，“实际上是由于房价的上升使普通的老百姓越来越买不起房子，这件事造成了社会的危害。”房价的顽固窜升，暴露了中国房地产结构上存在的深层次问题，这正是包括房地产商和专家在内的所指出的：供应结构应是今后房地产宏观调控的方向所在。

　　“中国最普通老百姓的住宅消费体系跟现在的市场体系是有矛盾的。”韩旭升进一步谈到，一些资本主义国家比较发达的住房消费和梯度供应体系，目前在我国还不完善，“这个体系没有建立起来，而始终把低收入与高房价这两件事结合起来比较，是得不出正确结论的。”

　　易宪容表示，作为一个发展中国家，首先要保证民众的居住权，然后才是发展商品房。而要保证民众的居住权，对于经济适用房、租赁市场等方面的监管并不是最重要的，“最根本的还是要控制房价不能再上升。”

　　易宪容说，未来一段时期，我国房价走势的理想曲线是：慢慢往下掉，但不要掉得太快，要保证平稳。“如果2005年的房价保证与2004年的水平持平，而2006年开始再稍微掉一点，以后就慢慢降下去，这样房地产业就会持续健康发展下去。”但如果2005年房价再涨上去，“泡沫总有一天是要破的”。

　　而从目前的状况来看，土地、金融等对于房地产业的各项调控措施都有继续“从严”的苗头。建设部部长汪光焘在2004年12月27日召开的全国建设工作会议上表示，2005年将铁腕整顿房地产市场秩序。甚至有未经证实的消息传说，如果2005年房价仍然居高不下，调控的矛头将可能指向期房贷款，即必须是现房方可发放按揭贷款。业内人士分析，这一政策一旦出台，将大量地抑制需求，对于房地产市场产生极大的冲击。

   特约编辑：广伟