[第一烫手词]泡沫——公也有理，婆也有理，判官在哪里？ 　　

　　烫手指数：★★★★★ 辐射范围：各大城市 持续时间：2004年起 Google提及率：625,000次

　　名词解释：所谓价格泡沫，指的是由于市场投机行为引起的资产价格脱离其基础价值的上涨。这里所谓的市场投机，既包括游资基于增值预期的购买行 为，也包括真实消费者基于涨价恐慌而蜂拥进入市场的抢购行为或基于增值预期而增加住房资产比重的行为（跟风者）。

　　中国房地产到底有没有泡沫？泡沫到了什么程度了？离崩盘的火山口还有多远？”自从摩根士丹利亚太首席经济分析师谢国忠抛出“地产泡沫将在数月内破裂”的言论以来，关于泡沫的争论达到了白热化。以建设部和经济学家易宪容为代表的争议双方都摆出自己的观点和理由，想给中国是否有地产泡沫定性。

　　建设部：狙击“中国地产泡沫论”， 未来10年，中国房价还将平稳上涨

　　出示证据：《怎样认识当前房地产市场形势》

　　理由：

　　1、需求真实。建设部报告指出，未来近２０年，我国有大量的新增城镇人口需要解决住房，城镇居民人均住房面积也会有一个跃升，因此目前的住宅需求“仍然真实”。

　　2、经济预期良好。建设部的报告认为，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。 “老百姓对未来房价上涨的预期推动了他们当下购物的行动”。

　3、空置率下降。从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势，这说明当前的房地产空置问题并未恶化。

　　4、供需两旺。建设部报告列举了大量房地产市场“供需两旺”的数据。

　　5、局部过热，没有泡沫。建设部报告认为，城市房地产过热只是局部的，并不存在房地产行业泡沫的问题。

　 易宪容为代表的“泡沫论”派：中房地产泡沫处于“破裂前夜”

　　反驳理由：

　 1 、建设部的报告仅是把潜在需求看成是真实需求，其结论肯定是令人质疑的。

　2、建设部将实体商品的虚拟化。

　　3、空置率下降并不能说明房地产市场没有泡沫。房地产分为萧条、复苏、繁荣和衰退四个阶段。最值得警惕的是第三个阶段，这是房地产泡沫形成的阶段，市场景气度很高，人们对前景充满盲目的乐观，但此时的市场形势随时会出现逆转。而在这个阶段，房屋的空置率恰恰是下降的

　　4、供需两旺的背后，“隐含着相当大的‘危机’”。“上海房价收入比超过了１４倍。一般来说，平均房价与平均家庭收入的比率在５左右比较合理，即使是１９９７年房地产泡沫破裂前的香港，房价收入比也只有１１倍”。

　　5、就房地产泡沫的定义而言，它本来就只能集中在一个或几个城市，本来就没有全国都出现房地产泡沫的可能。在中国大城市出现房地产泡沫，还要用拿小城镇的房地产价格来比较吗？”

　　点评：我们且不论中国的房地产是否具有泡沫，先来关注近期出来的两项政策。第一个政策是加息，10月29日央行实施加息政策，5年期贷款利率上调0.27％。《环球时报》指出中国进入一个加息周期，未来的12-18个月，中国将加息2-3％。第二个政策是开禁，4月份以来在全国范围内冻结的农用地转建设用地的禁令在10月31日已经解禁。政策变化让我们看清风向，从加息和土地政策两个方面的变化看，政府虽然否认地产泡沫，但对房地产市场的态度已经表现十分明显，也表明了比较坚定的决心。看来几天前还在激烈争辩的“房地产泡沫论”已经变得毫无意义了。

　 [第二烫手词]加息——降温楼市的最后杀手锏？

　　烫手指数：★★★★★ 辐射范围：各大城市 持续时间：2004年起 Google提及率：2,550,000次

　早在7月份，摩根士丹利亚太区首席经济分析师谢国忠久撰文指出，中国除了提高利率已没有选择的余地，在房地产泡沫背后，中国必须加息。不知道是凑巧还是言中，中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。

　　央行加息能给房地产过热降温吗？加息对控制房地产市场的发展将起到什么作用？浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生认为， 0.27的加息短期内不见得对房地产行业产生多大影响，第一次加息对房地产行业来说，更多的是一种的警示作用，降低购房者的预期，对消费者而言，实际增加的支出非常有限。但如果如连续加息，房地产肯定会降温。

　　在过去几年全世界低利息的浪潮下，全世界大部分国家的房地产价格都持续走高，房地产已经成为投资的一个重要渠道。在这样的大的背景下，中国的房地产具有低息和爆发式增长双重动力。而当前随着美国加息预期的升高和全世界通货膨胀的因素的加大，世界将面临着一波加息浪潮，步入生息周期；在这样的一个背景下，升息对房地产行业的影响主要有三个方面：一是对消费产生一定的抑制作用； 二是提高了开发商的资金成本； 三是与国家宏观紧缩政策结合将抑制消费者购房行为的预期。 加息对购房行为抑制最明显的是投资行为，加息直接增加了他们的投资成本，如果租金价格或者房价上涨幅度不足以弥补加息导致成本的增加，则投资行为将受到抑制。

　　点评：如果像前几年降息一样，连续加息，房地产业会进入一个什么样的局面？我们的国家有没有准备好？我们的行业有没有准备好？我们的消费者有没有准备好？大量的投机者有没有准备好？

　 [第三烫手词]个税——征和不征都是涨价的理由

　　烫手指数：★★★★★ 辐射范围：杭州 持续时间：2004.年1－8月 Google提及率：751,000次

　　名词解释：本文所指个税， 即20%房产交易个人所得税。

　　2004年1月1日，在一片赞赏声中，杭州市出台20%房产交易个人所得税政策，这个政策被认为是“全国迄今地方政府最为严厉、也是惟一出台的房产市场调控手段”。政策的目的十分明确，是为了遏制日益猖獗炒房投机行为，增加炒房者的交易成本，降低利润空间，从而平抑房价，保护广大真正购房者的利益。

　　然而，事与愿违，卖方很快学会了“乾坤大挪移”，一个“净价”，毫不费力的将税赋转移到了买方头上，1-4月杭州市二手房价格连续上窜，是前后一年内涨幅最大、持续时间最长的上涨期。政策本身不会区分这些买方卖方哪些是真实需求者，哪些是投机者，这给本来就要承受高房价的真实需求者来了迎头一棒，只能“望税兴叹”，进入持币观望期。结果，房价涨了，成交量下降了。政策实施到这个阶段，调控效果已经与初衷背道而驰了。

　　按照惯有的逻辑，既然征税造成了房价的变相上涨，那么取消征税肯定可以平邑房价了？事实不然，大多数房东理所当然认为，既然征税时买家可以承受含税价，那我为什么要降价呢？部分挂净价的房东甚至认为，现在买家不用替我缴税了，那么原先20％的税至少有50％的金额要加的房价中去。于是，当9月1日，杭州市暂停征收个税是，卖方纷纷到中介公司要求提高房价。21世纪不动产的统计数据表明，个税取消后的2周时间内，二手房挂牌价格有155元/㎡的上涨。买家再次“望税兴叹”。

　　点评：从表面现象来看，个税的征和不征，前后9个月时间造就了1000元的涨幅。

[第四烫手词]房产纠纷——上升速度远远超过GDP增长率

烫手指数：★★★★ 辐射范围：无处不在 持续时间：商品房诞生之日起Google提及率： 873,000次

每年的3.15消费者权益保护日，房产纠纷投诉总占了消协受理案件中的大头，几乎每年以超过30％速度增长。

房产纠纷具有标的大、情况复杂、处理难度大的特点，纠纷内容也是花样百出：意向协议约定12万元的车库，产权交易时开发商却坚持要卖18万元；5万元预订的一套房子，一年后开发商坚持每平方米要涨1000元，否则不卖，一套二手房明明已经和一个客户签订了意向，客户来交钱时，却发现房子已经卖给另外人了。当然，概括起来不外乎公摊纠纷、改动规划、逾期交房、产权证纠纷、房屋质量纠纷、定金纠纷、物业纠纷这几方面内容。

点评：为什么买水果很少听到有投诉？因为买水果的时候你看到的是现货，可以一个个挑，挑好了还可以品尝。房产纠纷的产生，在多数情况下是因为期房销售。期房往往由于时间间隔长，产生物价、原材料等变动因素，给企业或消费者带来利益上的不平衡。那怎样才能从根本上少纠纷？如果买房子也可以像买苹果一样，看着现货下单，而不是看着虚无缥缈的图纸和楼书下单，纠纷肯定会减少。当然，笔者敢保证，如果哪一天苹果希缺，要看着苹果花买“期苹”，投诉率肯定会高于房产。

[第五烫手词]物业税：——刮骨疗伤还是饮鸩止渴？

烫手指数：★★★★ 辐射范围：京、宁、粤、沪等地 持续时间：2004.年1…… Google提及率：282,000次

名词解释：所谓物业税，是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。也就是说，把现在买房子前已经交的税，放到买房子后，按年缴交。

2003年底召开的十六届三中全会，公布《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》，其中明确提到：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

“开征物业税将在年内开始试点”，这样的传言不但涉及北京、南京、广州、上海等中国的大都市，也已经波及温州、丹东等中小城市。但国税总局政策法规司官员在接受《财经时报》采访时则称目前没有在任何地方安排试点；开征的前期调研和准备工作，正在由各相关部门积极推进。

点评：那到底什么时候开始征收？在哪些城市开征？房价会否因此下降？ 谁都不知道。

[第六烫手词]限转：——医治炒房，治标？治本？

烫手指数：★★★ 辐射范围：上海等地 持续时间：2004.年4月…… Google提及率：115,000次

名词解释：此间所指期房限转，是指上海市自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。

被认为是政府遏制“炒房”、平抑房价杀手锏的“期房限转”究竟能为老百姓带来什么？政策实施至今，有没有起到预期效果？

房产中介反映业务量缩水，从表面上来看，与上海期房限转政策的出台有一定关系。叫停期房买卖，使得不少房产中介原先主营的期房业务受到影响。如果说，以前一些中介还能靠打政策“擦边球”或利用赚取差价等违规手段获取高额利润的话，如今当这些泡沫被一一滤去，“小虾米”自然只能惨遭淘汰。

而更深层次的原因，还在于整个市场环境的改变。期房限转政策只是今年以来一系列房地产宏观调控政策中的一个。包括增加土地供应、加大中低价房建设等在内的一系列调控措施出台后，上海房价上涨过快的势头得到了明显遏制，整个楼市新建商品房的供应正逐渐由供不应求的态势走向供略大于求，原先因急于买房而涌向二手房市场的买家，或重新杀回新房市场，或静观市场变化，对于中介公司的选择，也日渐挑剔。

点评：房产中介的“多事之秋”已经到来，劣质企业退出市场，优质企业得到发展，形成规模经营，秋去春来，出现的将是一个更为健康的中介市场。

[第七烫手词]8.31大限—— 一剂长效药

烫手指数：★★★ 辐射范围：影响全国 持续时间：2004年3-8月 Google提及率： 27,500次

名词解释：2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权以公开招标拍卖挂牌出让方式进行。同时该文件还规定，8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内对土地不进行开发，政府可把该土地收回。 这就是8.31大限。

在8.31以前，业内各界纷纷作出预测，大限以后楼市将走向何妨，方向大相径庭。有认为大限后高地价将导致房价进一步上涨，也有认为房价是由供求关系决定，受地价影响不大，时间争论不断。

华远集团董事长任志强表示，到明年房价这个暴涨的过程可能会更加明显。这是因为8.31之后，协议出让的土地会大量减少，几乎是零了。那么政府并没有能力去保证大量的土地供应给市场，所以土地的供应减少，价格在提高，房价一定是在上涨。公开竞买土地会使土地价格水涨船高，从而带动房价的上涨。而另一位房地产开发商对这种水涨船高的说法并不认同。

今典集团董事长张宝全认为，在买方市场上，土地的供应量并不是决定价格的最终因素，反倒是供求关系会更直接得影响价格。招标拍卖挂牌对房地产市场的影响会在一两年后才显现出来，所以房价也不会立竿见影地上涨。他认为，大家之所以觉得8.31以后房价会涨，就是简单地认为一种逻辑判断：觉得你如果招标，拍卖，挂牌，就使土地的供应发生紧张；第二认为，招标，拍卖，挂牌，一定会提高土地的价格。这些所有增加的成本都会自然转到房价里面去。但是张宝全认为最最重要的还是供求关系的平衡。

SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示， 8.31大限就是把协议出让这扇门给关上了，可是招标，拍卖，挂牌的门北京什么时候推开？如果推开这扇门的话，能够出来多少土地会很大程度地影响到北京的房价。

点评：土地供应方式的改变是一剂规范和稳定房地产市场长效药，降火也罢，益气也罢，关键是对症下药，主药有了，用以调养的药也药跟上，只有这样，不关是“冷症”、还是“热症”总有痊愈的希望。

[第八烫手词]预警系统——盼星星盼月亮，期盼已久

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名词解释：房地产预警系统是指建立一套科学完整的指标体系，对房地产开发进行宏观监测。通过全面、及时、准确地采集房地产市场基础数据及相关数据，该系统可以对当前市场运行状况和未来短期发展趋势作出准确判断。政府主管部门可以据此采取相应的措施调控市场，引导市场健康发展

一直以来，中国房地产业都缺少一个全面的、权威的房地产专业数据库，尤其“泡沫之争”迭起的时候，房地产市场更加需要一个科学、严密的评判体系，以密切掌握房地产市场运行情况，加强对房地产市场的宏观调控，并通过该系统向社会发布预警信息，引导市场理性投资和消费，推进整个房地产市场持续健康稳定地向前发展。催促“预警系统”诞生的号角声一阵急过一阵。

今年年初，建设部、国土资源部等七部委联合发出了《关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知》，要求各地房地产信息收集平台争取今年上半年达到实际应用的目标，各地要有计划地建立符合当地特点的房地产市场预警预报体系，并在实践中不断完善。

建设部副部长仇保兴5月18日表示，中国房地产预警系统开始建设半年来，已有6个试点城市建立了该系统，中国计划用2年时间建成全国的房地产预警系统。目前中国正在珠江三角洲、长江三角洲以及部分华北省市开展房地产预警体系试点，随着各地房地产预警体系的逐步启动，全国的房地产预警网络有望在两年内建成，争取用较短时间走完国外几十年的路程。

目前，在上海、天津、杭州、南京等城市均建立了房地产市场预警预报信息系统。有关部门将土地出让登记、商品房预售许可、预售商品房预告登记、房地产交易与权属登记等管理信息进行全面整合，定期向社会公布。这些被称为房地产市场“晴雨表”的信息给购房及投资者提供了非常有价值的参考。

点评：房地产预警系统是政府和业界期盼已久的监控体系，不久的将来在全国建成后，是房地产业的一大福音，它发出的信息从某种意义上将指引房地产市场的发展方向。但我们也不无担忧，预警信息的生成源于各个政府、各个房产公司提供的数据。信息的源头不能失真，数据如果不受控制，最终得出的结论就会南辕北辙。就像古代的烽火台上的狼烟，如果点烟不当，天下太平时也可谎报军情紧急，造成人心不稳；或者掩盖严重事态显示一派歌舞升平的假相，造成麻痹大意。

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 特约编辑:广伟