愿诚信和真情再多一些
2004年，上海房地产律师接受了大量关于房地产方面的法律纠纷和诉讼，其中较多涉及的有网上备案、期房转让、房价涨后违约、按揭二手房骗局等。
一、房价涨了就想违约
案例：胡先生打算把买下来的预售房抛掉，在中介公司介绍下，同张先生签订《售房定金协议书》，
并支付一万元定金，同时约定3天后签订正式合同。由于当时该房尚未取得产证，签约只得搁置。一个月后，胡拿到产证却反悔了，说情愿返还定金。张十分气愤，认为胡看到房价涨就违约是不道德的，双方纠纷发生。
律师：当时胡和张签订定金协议书是客观事实，尽管期间因胡未获得产权而中断签订正式合同，但那份协议书一直到现在仍然有效。胡最终由于房价涨感到“吃亏”而反悔显然属违约行为。最终根据协议约定，法院判定胡双倍归还张2万元钱。
二、网上未备案引纠纷
案例：柯小姐5月预订一新房并约定了具体时间分两次付款，双方签下预售合同，交房时间定为11月。由于开发商口头上说交房可提前到8月，于是柯也提前交付第一笔款。几周后，开发商说交房仍“恢复”到11月，此时柯也决定延期三个月支付第二笔款，但开发商不同意。正巧柯又发现该房在网上仍属于“可售房屋”，说明开发商未上网备案，由此引出两重纠纷。
律师：鉴于开发商当初仅在口头上答应提前交房而未书面约定，因此开发商不能算违约，因此柯决定延期支付第二笔房款没有依据。至于该房未在网上备案说明开发商在这方面存在差错，柯可以进行交涉。
由于现在开发商大都处于相对强势地位，购房者买房更要小心谨慎。特别在支付房款或发生变化时一定要签下书面合同。同时把网上备案情况、合同条款；发放的楼书和广告妥善保存起来。
三、防按揭二手房骗局
案例：高先生看中一套150万元二手房，不想此房卖主还在“按揭”之中。高于是通过中介公司签订购买合同，约定高先生支付一半房款后同卖主进行交割。不久高支付中介50万元，中介转交给卖主。不想从此卖主消失得无影无踪，高叫苦不迭，中介也无可奈何。
律师：购房者买有按揭的房子确实有不小的风险，目前由于缺乏在这方面的监督机制，此类纠纷比较多，只有请购房者自己小心了。
建议买按揭房的人事先了解清楚对方按揭款是多少、剩余按揭款是多少、同目前市场价差额是多少，然后确定较合理的付款方式。当然最好是请卖主自行把按揭款付清，若卖主不同意，那么购买这种房子就要三思而后行了。
四、离婚房产如何分割
案例：王女士和张先生婚后从张的单位买下一套售后公房，当时张的单位有书面约定7年后发放产权证。若不满7年发生变故，每相差一年张应向单位支付20%违约金。最近女方提出离婚，问这种情况下房产如何分割？
律师：上述情况已经明确房子已属于夫妻共同财产。婚姻法规定，只有夫妻共同财产的房子才能进行分割，因此王提出分割房产主张是合理的。
至于如何分割，一般按夫妻约定财产和法定财产两种情况而定。所谓约定财产指的是夫妻双方有关书面协议形式；法定财产则是指现有的法律形式，两者以约定财产为先。但是如果该房不宜直接分割的话，王可根据双方各自住房条件、照顾抚养子女以及有无过错情况等原则进行分割，通常是以相应价值形式一方补偿另一方。
五、注意“意向金”转“定金”
案例：林先生通过中介公司看中一套二手房，中介要求林看房前支付2万元“意向金”，说看房不满意后可退回。林支付2万元后发现该房周边环境不理想，当即向中介表示不购买房子。但中介说“意向金”已交给上家不能反悔。林最终发现该“意向金”确实已交上家转为买卖合同的“定金”了。
律师：林同中介公司发生的纠纷关键在这个“意向金”的认定上。
一般情况下中介公司出具的收据中已对“意向金”的处置有了约定，即作为购房者对买房诚意的确认。此约定如果得到上家的同意，这笔“意向金”就转为“定金”。所以当初如果是这样约定的话，那么林只能自己“吃进”。看来林对“意向金”存在误解，以为这是看房的手续费。但如果中介确有书面文字进行误导的话，林可以向中介提出赔偿。
六、不能侵占老年人住房
案例：钱小姐是知青子女，回沪后同爷爷奶奶住在一公房内并报了户口。去年爷爷去世了，这时爷爷奶奶的其他子女认为房子一半是爷爷遗产，应当卖掉后分出一半钱来。奶奶最终只能答应由钱拿出10万元并更改户名，房子归钱，而奶奶迁出户口，10万元分给其他子女，并写下了协议。
律师：首先要明确的是，公房不能作为私人财产进行分割，故其他子女提出分割要求是不能成立的。
根据上海公房出售规定，承租人与同住人购买产权时应两方共同协商才能确定，因此是否把该公房买下钱和奶奶两人就可以确定，其他人无权干预，同时要注意，老年人承租的公房子女不能单方面改变产权或租赁关系，一旦有人要这样做，有关部门要把好关，必须征得老年人同意和签名书面材料才能办理。
(感谢申房律师所和《上海楼市》的支持)
葛颂茂
特约编辑：广伟
