"买方市场"逐步成形    楼市"拐点"已经出现?

　　即将过去的2004年，对于楼市可谓是一个极不平常的一年：在房价的一片涨声中，从国家到包括南京在内的各个大中城市，纷纷出台措施，控制开发规模，抬高开发贷款门槛，抑制房价的高涨幅。南京楼市的市场供求关系也由往年的供不应求，发 展成为总体供大于求。不少人就此认为，南京楼市的“拐点”已经到来，房价将会下降。甚至有人认为，南京局部地区的楼市就要“崩盘”。

　　2004，楼市“政策”当头

　　可以说，2004年的南京楼市是在迎来一个接着一个的政策中过去的，“土根”、“银根”双双紧缩。

　　撇开国家在金融方面出台的如提高贷款利率等政策，仅土地方面的控制性政策就有：1月《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知》，规定绿化隔离地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地，将停止协议出让国有土地使用权；3月《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法临察工作的通知》，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让；5月《经济适用住房管理办法》，将经济适用住房面积严格控制在中小套型，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右；7月《关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知》，决定不再颁发临时国有土地使用证；10月《物业服务收费明码标价规定》出台。

　　南京则先后出台了限制期房炒作、一房清、加强商品房预售管理、查处违法房地产广告二手房联合维权、规范二手房中介行为、推出房屋租赁合同文本、提高公积金个贷最高额度、开通网上房地产加强楼盘销售信息的公示、包括小区车库在内的商品房附属房屋转让问题的若干规定等一系列政策，并且还加强了商品房销售人员培训，力求培育楼市有效需求，促使楼市健康发展，防止房价非正常增长。

　　“买方市场”逐步成形

　　众多政策约束之下，2004年南京房地产开发投资在经过一季度的过快增长后，二季度理性回落，三季度以来呈平稳增长态势。1-11月份，全市房地产开发投资248.03亿元，同比增长58.2%，占同期全市固定资产投资的23.4%，比例相对合理。而南京70多家开发商在竞争中出局，另有百十家无事可做，连一个平方米的房子也没有开发出来。

　　与此同时，楼市供求关系也发生了逆转，供应量和销售量的比率逐月拉大。

　　2003年，南京商品房供销比为0.8：1，供不应求矛盾较为突出，导致房价快速上涨。而2004年，商品房供应量连续3个季度保持较快增长。1-11月份，全市商品房累计上市984.82万平方米(其中江南八区571.78万平方米)，同比增长65.19%；同期的全市商品房销售量累计732.12万平方米(其中江南八区451.87万平方米)，同比增长15.87%，供销比进一步拉大到了将近1.35：1。

　　房价仍在看涨

　　存一个接一个新政的狂轰之下，在一片对楼市多空的众说纷纭当中，持币观望者增多了。然而，急切呼唤房价能降下来的购房人却发现，南京房价不仅没有降下来，反而还在往上蹿。奥体片区房价从去年底的4500元／平方米，一下上涨到6500元／平方米以上；主城区6000元／平方米以下的房子已难觅踪影，每平方米万元以上的楼盘接二连三出现。自从南京网上房地产开通以来的一个多星期里，江南八区的一手住宅每日交易均价屡屡突破6000元／平方米。

　　从权威部门对南京楼市的统计分析来看，2004年前11个月南京一手住宅价格涨幅逐步趋缓，开始进入平稳增长期。从单月看，7月、10月、11月份房价环比(每个月与上月相比)涨幅甚至还出现了略为下降的情况。然而，即使加上经济适用住房和中低价商品房，政府也加快了“三房工程”建设，进一步优化了房地产市场的结构，一定程度上平抑了房地产市场价格，但是1-11月份，全市一手住宅均价为每平方米4088元，仍较1月份的均价仅上涨10.5%。这个涨幅虽然低于去年的同期水平。可是，它仍然使得楼市“拐点”之说显得有些脆弱。

　　明年楼市仍将供大于求

　　2004年房价没有出现“拐点”，未免让人有些失望。如果非要说2004年南京楼市“拐”了“点”：那只能是供求关系颠倒了。明年的供求关系会出现怎样的变化?让我们先来预估一下供应量和需求量。

　　最近的南京网上房地产显示，8月1日以后新批上市且入网销售的102个楼盘中，目前可售套数还有1.6万多套，可售面积160多万平方米。据分析，由于今年剩下的时间仅有一个多星期，因此，这160多万平方米的面积中，估计会有约100万平方米的供应量将留到明年继续销售。当然，这其中还不包括今后批准上市、没有入网销售楼盘的可售面积。

　　而在今年前11个月累计上市的984.82万平方米商品房中，同期商品房累计销售量为732.12万平方米。按照进入12月份以来的供应和销售情况看，今年全市的供应量可达1000万平方米，销售量达到800万平方米也应该不成问题。那么，用上市量减去销售量，今年将有约200万平方米总量的“存量商品房”要进入明年销售。另有权威部门预测，南京今年商品房的施工面积将首次突破2000万平方米；这表明除去今年已批准上市销售的大约1000万平方米商品房，今年的施工面积中，又将有大约lOOO万平方米的总量要在明年上市，从而成为明年的楼市“增量”。因此，“存量”加上“增量”，明年南京商品房市场的总供应量差不多在1200万平方米上下。

　　再从需求量来看，按照江苏省全面建设小康社会的要求，到2007年全省户均住房面积要达到84平方米。南京当然也不例外，根据市统计部门前不久所做的调查，南京城镇居民户均住房面积现为65.1平方米，这个户均数字离84平方米的“小康标准”还有18.9平方米。按照南京110万户城镇居民家庭计，在未来3年内，楼市将有2079万平方米的需求量。由于这是按照“小康标准”计算出来的，所以这2000多万平方米其实是一种非常“硬”的需求。如果再算上每年大约10万人的外来人口，实际的需求量还要大。

　　今年南京预计大约800万平方米的商品房销售量，是在国家进行宏观调控，进而提高存贷款利率，南京适度放慢拆迁进度，不少消费者又持币观望的大背景下取得的。因此，今年的大量需求，事实上并没有充分释放出来。随着购房人对调息的适应度增加，观望气氛将有昕减弱，有效需求将会缓缓释放。

　　所以，明年的总需求量大约在900万平方米上下。商品房的供销比仍将维持在1. 3：1上下的水平。

　　明年房价“拐点”要看开发商态度

　　虽然说房价是涨是跌最终由供求关系决定。比如2004年里，由于南京严格控制了拆迁规模，放慢了拆迁速度，按照轻重缓急、量力而行的原则，75%以上的拆迁项目，都是与十运会有关的场馆建设项目和基础设施建设项目。截至今年11月30日，全市共完成拆迁项目为37个，完成搬迁居民7431户。今年的拆迁量明显固落，还不到去年同期的一半。拆迁规模的合理控制，有效调控了房地产市场的供应结构和供应总量，使因拆迁而引起的刚性需求减少近70万平方米。但是从现实来看，影响房价的因素很多：诸如进一步加息、供应继续放量等，都可能影响到需求的释放。

　　对于今年底的这一段时期，住宅的有效需求有开始放量的迹象，开发商定价似乎也趋于理性然而，结合目前南京楼市的较高价位，即使市场仍然存在庞大的需求量，如果开发商一味地抬高房价，将导致市场供应和需求脱节，从而把大量的需要改善住房条件的消费者排除在市场大门之外。

　　　作者：候锦阳
      特约编辑：广伟