双管齐下调控楼市 明年房价云开雾散

　　岁末回眸，2004年北京房地产市场又走过了不寻常的一年。政策调整、需求变化、规则改变、泡沫争端……这使今年的京城楼市有了许多人料想不到的“变动”。然而，透过令人眼花缭乱的表象不难发现，宏观调控始终占据着楼市发展的主线。而 宏观调控更深远的意义在于为2004年乃至更长时期内北京房地产市场的稳定、持续发展奠定了坚实的基础。
　　综观2004年，
政府一直没有放松对房地产过热引发风险的警惕。从宏观调控手段看，应该说处理协议出让经营性土地使用权等历史遗留问题的“8·31”大限和金融政策调整，是影响今年楼市发展方向的主风向标。

　　今年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，要求从即日起，就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕。对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。由此产生了“8·31大限”这个令不少开发商头痛的名词。从前年国土资源部的11号令，到北京市的33号文件，再到今年的北京土地4号令及之后的解决历史遗留问题的四条原则以及“8·31”大限，在经历如此多的铺垫之后，京城地产商们终于看到了政府执行严格土地政策的决心和行动。

　　“8·31”大限为地产界“以小搏大”、“空手套白狼”的模式画上了句号。过去一些企业没有资金，但凭借种种关系拿到了土地，这些企业自己不进行开发，而是转让手中的土地，通过土地差价实现了暴利。政府堵住了协议出让的口子后，那些掌握“关系”的就失去了效力，只能淡出市场。而有实力的开发商则可以通过自身“品牌+实力+产品”的优势进一步促进楼市健康发展。可以说，“8·31”大限是土地市场走向规范的重要标志，同时也是房地产经营走向成熟的重要标志。

　　与此同时，今年政府在金融方面对房地产业的调控也进一步加强。2月28日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，支持央行对房地产业过热进行降温的努力。此次会议认为，应当保持房地产市场健康、持续发展。国务院同意加强房地产贷款监管、控制土地供应，以限制高档房地产项目的发展，增加经济适用房的供应量。紧接着，中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》，这是继去年央行121号文件后，金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。9月2日银行业监督管理委员会公布并开始实施《商业银行房地产贷款风险管理指引》，其中最引人关注的内容是，借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50%以下，月所有债务支出与收入比应控制在55%以下。这一政策的实施说明，在开发商的自有资金比例被抬高，上游流动资金贷款被设限后，下游买房人的消费贷款也被设置了前提条件。

　　特别值得一提的是今年央行在经过了几次公开的否认和慎之又慎的考虑后，终于要使用市场调节杠杆来应对依然上涨的房地产市场了。央行从10月29日起对一年期的存款基准利率和一年期的贷款基准利率分别上调了0.27个百分点，其他各档次存、贷款利率也相应地进行了调整。业界普遍认为，利率上调0.27个百分点，虽然对市场的实际影响并不大，但是对房地产投资者的心理影响要远远大于实际影响。央行加息实际是发出一个明确的信号，表明要对投资过热的房地产行业进行市场调节，而且用加息的手段显然要比其它调控手段来得更有力度。

　　综上所述，2004年国家对房地产业实施的宏观调控措施，将使房地产市场行为更加理智和合理，并得到进一步健康发展。

　　展望2005年，北京楼市将如何发展？房价是继续上涨还是下跌？据业内专家和一些权威房地产咨询机构预测：2005年下半年北京的房地产项目供应将出现集中放量，整体房价将持平或略升，不会有大起大落。

　　专业地产咨询机构伟业顾问对2005年新盘供应放量的预测基于以下两个方面：

　　首先，“8·31”三批过关项目在客观上造成了土地供给的“开闸放水”。今年8月份，市国土资源局分三批公布了可以继续协议出让土地的项目名单，加上协议出让叫停之前符合协议出让条件的土地，总建筑面积大约1亿平方米。如果所有过关项目都能按计划完成，那么按照北京市目前商品房销售量年均2000万平方米左右计算，这部分项目大约可供市场消化5年。

　　其次，在金融政策对房地产业收紧的背景下，大部分“8·31”过关项目会力争尽快上市以回笼现金。2003年121号文件提高了房地产开发企业自有资金的比例，2004年10月底央行加息等资金信贷政策，都使得房地产开发企业的开发成本大幅上升。所以，多数开发商会选择“快进快出”，通过市场销售回笼现金。考虑到前期开发的周期以及一部分项目公司由于股东更换，需要处理相关法律手续及对原规划设计方案进行调整，预计2005年下半年以后这些项目会相对集中供应，将比2004年同期供应量有30%以上的增幅。

　　2005年北京房价是涨是跌？开发商喊涨，买房人盼跌，不同的利益集团各有打算，说法不一。权威人士认为，从北京市统计局最新公布的数据分析，1至11月，本市房地产投资比去年同期增长20.8%，而新开工商品房面积却比去年同期减少13.7%，这说明开发商的单位开发成本确实在增加。另据市统计局日前公布的数据，1至11月，原材料购进价格受国内工业生产、投资及需求的影响，涨幅突出，其中钢材价格比年初增长14%。开发商投入中土地成本也确实在增加。这些因素必然助推房价上升。但是另一方面，诸多因素可有效抑制房价上涨。首先，2005年下半年并延续至2006年，北京楼市供应量会明显增加，同时二级市场会进一步活跃，二手房有望大批量上市，这些可以有效缓解供需矛盾；第二，2005年将有一些超级大盘低价入市，郊区项目供应比例加大，也会对房价有抑制作用；第三，政府将进一步采取措施，增加市场信息的透明度，引导消费者理性购房，遏制少数开发商的炒作行为；第四，随着高收入、高积蓄购房群体完成首次置业，购房消费群体逐步转向中低收入人群。特别是人民币加息，有效地减少了相当一部分投资行为，不少持币待购者也把钱存入银行。当供应量快速增大，楼盘竞争日趋激烈，而市场消化力减弱，特别是当房屋售价超过购买力所能承受的范围时，房价自然很难维持高位。因此预计2005年北京房价将持平或略有上升，但上升空间有限，不会有大起大落。

    作者：陈美秋
    特约编辑：广伟