今年的楼市政策调整在去年就初现端倪，但是力度之大、“风暴”之烈是人们当初没有预见到的，相比之下２００３年的“整顿”只能算是“磨刀”，今年这才叫“动手”。现在临近年底，基本处在动完手后的观察期，如果还有不良举动，可能还要再来补上一家伙。
虽然如此，今年的一系列政策的
目的还是调整房地产业的结构，使之持续、健康地发展，并且和整个国民经济的发展相协调，完全不同于上世纪９０年代初的那次清盘。龙永图在住交会上说得好，“房地产业还将推动中国经济发展２００年”。国家需要的是一个规范、健康、有社会责任感的房地产业，而不是充斥炒作、纠纷，在“在商言商”幌子下赤裸裸圈钱的房地产业。
整个调控的过程中，土地和金融政策就像两条操纵的绳子，连接着与房地产业休戚相关的开发商、购房者、政府等等各个构成要素，年初北京的４号令使３０００家开发商面临生死攸关的考验，随后下发的７１号令则几乎掀起一场全国范围的回收土地风潮，其中规定的“８·３１大限”把大量拿地不规范的企业卷入一个政策性出局的机器，而４月底开始执行的“半年内暂停农用地转建设用地审批”则硬性地卡住了这部分可能成为新增用地的脖子，虽然“农用地审批”不可能永远“暂停”，但是１１月１日恢复审批之前几天，１０月２９日央行又抛出了一个重磅炸弹，各金融机构的存款利率和贷款利率都上调０．２７个百分点，此举对于贷款额巨大的房地产开发来说无疑是非常有效的牵制，而与“暂停农用地审批”政策衔接之紧密则更让人回味。
土地和金融两大命门都被锁住后，房地产市场的供需关系变得非常微妙，供需双方都在萎缩，出现了一个类似于赛跑的关系，最后是供不应求房价上涨或者供过于求房价下降还是个未知数，有待于以后出台的一个个政策来破解。
下面我们就对今年的房地产政策做个盘点：
土地成为宏观调控的手段
在今年的宏观调控里，土地的作用得到了突出的体现，在巩固２００３年全面整顿政策的基础上，继续加大力度，“从源头规范房地产市场”，进而遏制整个固定资产投资升温的势头。
年初北京的４号令如同一记当头棒喝，把停止协议出让后留下的四个口子彻底堵死，虽然堵死的只是几个“口子”，但业界中人深知其中的分量，一时间北京３０００家地产商将面临洗牌的说法甚嚣尘上。这个政策直接导致的就是“鸡蛋”和“粮票”的交换成为人们关注的焦点。
随后国土资源部、监察部又在４月初下发了对今年房地产市场影响最大的７１号令，为土地协议出让规定了最后期限——２００４年８月３１日。通知明确，８月３１日后，仍以历史遗留问题为由协议出让的要从严查处。从此，大量尚未办理完协议出让手续的“历史遗留”项目开始了生死时速般的赛跑，这个最后期限也被人们冠之以“８·３１”大限。由此各地开发商纷纷吐出不合出让要求的土地，大量房地产投资被压缩。
４月底开始执行的“暂停农用地审批”被人们称为今年最为严厉调控措施的一部分，这对抑制一些行业、地区固定资产投资过快增长，起到了釜底抽薪的作用。该土地冻结期于１１月１日终止，国土资源部颁布《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，对农业用地的转让做出了严格的限制。
调整资本金比例，抬高行业准入门槛
２００４年４月１１日，央行宣布，从２００４年４月２５日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行８％的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行７．５％的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。房地产业是信贷调控的首要对象之一。
４月２７日，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目不包含经济适用房资本金比例从２０％提高到３５％及以上。这个规定在资金普遍不充足的房地产企业里引发了剧烈的震荡。
提高个人住房按揭贷款门槛
２月２６日，中国银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引征求意见稿》。《指引》规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在５０％以下（含５０％），月所有债务支出与收入比控制在５５％以下（含５５％）；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过３０％。
随着中央对房地产开发信贷规模的控制，“五一”前后
，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，主要是限制个人购买２套（及２套以上）的住房以及高档别墅，旨在控制炒房投机，平抑房价。
规范经济适用房管理
５月１３日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。业内人士认为，我国今年大量泛起的“泡沫论”很大程度上是房地产开发结构不合理的结果，高端项目大量涌现，使普通老百姓的购房压力过大，而《经济适用住房管理办法》的颁布和落实，将逐渐使房地产高中低端的项目协调发展，调整房地产市场结构，此举意义不小。
严格动拆迁管理
国务院办公厅２００４年６月６日发出《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，要求各地合理控制城镇房屋拆迁规模、严格拆迁管理，拆迁补偿资金必须按时到位，对滥用职权强制拆迁要坚决查处。此通知直接的作用是减少了许多城市的拆迁活动，使许多新项目开发的风险大大增加。同时很多城市的住房刚性需求来自于拆迁，通过减少拆迁规模可以降低大规模的购房需求，使得房地产达到供需均衡，平抑房价。
新一轮加息周期开始
中国人民银行从２００４年１０月２９日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调０．２７个百分点，由现行的１．９８％提高到２．２５％，一年期贷款基准利率上调０．２７个百分点，由现行的５．３１％提高到５．５８％。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。房地产业是信贷调控的首要对象之一。一系列信贷政策的相继出台，毫无疑问将加剧房地产市场“洗牌”。
这是今年最重要的宏观调控措施之一，期望短期内对房地产有效需求产生影响，而从长期看该变化会影响到房地产市场的长期供应量。
土地管理部门深化改革
随着今年声势浩大的土地整风进入“收官”阶段，许多“战果”需要用制度化的形式巩固起来。１２月１日，新的《土地利用年度计划管理办法》和《建设项目用地预审管理办法》开始施行，前者强化了地方政府违反上级土地计划的责任承担制度，后者的核心内容在于，任何建设项目批准、核准必须要经过上级的预审环节。
这是土地“削藩”的冰山一角，酝酿已久的省级以下土地垂直管理改革也马上步入攻坚阶段，根据国务院下的最后通牒，“各地最迟要在今年８月底前完成实施方案草案的研究制订工作，改革工作力争今年底前基本完成。”地方政府向省和中央的土地“交权”已经迫在眉睫。
2004房地产关键词
宏观调控
今年的宏观调控就像一张大网，把房地产市场裹挟其中，而且越收越紧，从年初中央判断整个国民经济有被房地产带动得全面过热的迹象后，早就悬起的宏观调控之刀终于落下，从“银根”到“地根”在整个一年里都出现了前所未有的紧缩。盘点一年来的宏观调控手段，土地成为宏观调控的工具，银行也出现９年来的头一次加息，严格拆迁管理、调整开发项目资本金比例等，凡是涉及到房地产链条的各个要素都出台了宏观调控的政策，可见政府与市场投机行为角力之激烈。但是高高在上的房价仍没有得到节制，固定资产投资的势头仍有回升的迹象，明年的宏观调控会不会让房地产业喘口气还是个未知数。
8·31大限
８·３１可能是今年最有特色的一个数字，多少人闻之色变、寝食难安，又有多少房产记者靠这个数字吃了几个月安稳饭。
行外的人还以为８月３１日是多么可怕的日子呢，其实掰开揉碎了讲，无非就是停止土地协议出让，在８月３１日前办完以前所有符合协议出让要求的土地手续之后，全国的土地都必须到市场上公开交易。这样一来，以前靠政府关系“协议”取得土地的路子被堵死了，想拿地的人站在同一市场起跑线上竞争，不光和政府关系好的大狗可以叫，有资本实力的小狗也可以了。
加息
让地产界担惊受怕的加息今年终于露出了真面目，只不过没有人们事先想像的那么恐怖罢了，早在加息前好几个月，经常出没于各个地产论坛上的业界老总们就俨然成了加息方面的专家，可见人们的重视程度，只是当时各位老总们一般都判断加息的可能性不大。１０月２９日央行终于决定各金融机构的存款利率和贷款利率都上调０．２７个百分点，这次艰难的加息打破了９年来我国银行在加息方面的沉寂，在国际国内都引发了极大的震动，人们判断中国进入新一轮的加息周期，由于房地产业对银行贷款的高度依赖，往后几年如果一系列加息政策相继出台，无疑将加剧房地产市场的“洗牌”。
泡沫
在１９９８年以后的一轮房地产发展黄金期里，泡沫论早已有之，但是于今为烈，曾经成功预言香港楼市１９９７年大崩盘、亚洲金融危机的摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠今年７月提出观点，认为“中国地产泡沫即将破裂”，“北京、上海将首当其冲”。此言一出、举世哗然。立刻呈现出一种全民大讨论的事态，建设部政策研究中心课题组还专门出台了驳斥“泡沫论”的研究报告。但是随后，摩根首席经济学家史蒂芬·罗奇又发表声明：从他个人所掌握的数据来看，目前只有上海存在泡沫问题，其他沿海城市的问题都没有上海那样严重。
土地垂直管理
省以下的土地实行垂直管理的事情从去年就被广泛关注，被人们高度概括为“削藩”，因为人们看到了太多地方政府乱批滥占土地的事情，大多有除之而后快之感，今年国务院下了最后通牒：“各地最迟要在今年８月底前完成实施方案草案的研究制订工作，改革工作力争今年底前基本完成。”地方政府向省和中央的土地“交权”已经箭在弦上，价值２５万亿国土资源的管理权力越来越紧地攥到了中央和省一级国土管理部门的手里。但是土地垂直管理后各地方政府怎么管理区域性很强的房地产业是个问题，有学者警告说，垂直管理是一种有利于集中权力的体制，但却不是一个有利于办事的体制。怎样寻求一个整体与局部利益的最佳结合点是一个问题。
特约编辑：广伟
