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房地产投资增速逐月回落 房价仍处较高水平
北京市统计局日前公布了最新的房地产统计报告，报告显示，2004年以来，国家针对房地产投资的高速增长，采取了加大宏观整治力度、严格控制建设用地等一系列调控措施，并取得了一定成效。北京市房地产投资虽然保持了一定的规模，但增速明显
回落。全市房地产投资增速高开低走，总体呈现逐月回落态势。1－11月，累计完成房地产开发投资1151．3亿元比上年同期增长20．8％。
主要特点
1、房地产开发投资平稳增长。2004年，北京房地产开发投资继续扩大，空置
面积略有下降。1－11月，累计完成房地产开发投资1151．3亿元，比上年增长20．8％，占全社会投资的比重由上年的55．3％上升到56．9％，仍是本市投资最主要的支撑点。同时，房地产业的发展，促进了城市基础设施的建设，有效地带动了建材、装饰材料、公共服务业以及建筑业的发展，成为推动国民经济增长的重要产业部门。
2、住宅建设成为开发热点。1－11月，商品住宅投资完成622．3亿元占全部商品房投资的比重为54．1％?商品住宅施工面积6068．1万平方米占全部商品房施工面积的比重达68．7％。在商品住宅建设的带动下居民住房条件不断改善
年底城镇居民人均住房使用面积有望达到19平方米，比上年增长1．8％。
3、商品房市场供应充足。1－11月，累计竣工各类房屋1610．5万平方米，比上年增长26．2％。其中，住宅1203．5万平方米，增长14．8％；公寓别墅79．1万平方米，增长25．7％。
4、房地产市场商品化程度稳步提高。截至11月底，累计销售商品房屋1454．9万平方米，比上年增长32．4％，其中商品住宅1330．8万平方米，增长28．2％。市场攀升的动力仍受个人住房消费的带动。在全部住宅销售面积中，个人购买为1319．2万平方米，占全部商品住宅销售面积的比重达99％。
5、房地产投资主要集中在朝阳及海淀。从建设地址看，本市房地产开发投资主要集中在朝阳区和海淀区，二者完成投资占全市完成投资的比重近50％。其中，朝阳区占29．9％，海淀区占19．2％；施工面积中，朝阳区占29．8％，海淀区占14．7％；新建住宅主要集中在朝阳及丰台的四、五环路周边地区；而别墅的开发则集中于东北部的朝阳区，其施工面积占全市施工面积的50．6％。
6、经济适用房建设供销两旺。从1998年北京推出第一批经济适用房开始，经济适用房建设无论从建设质量，周边环境还是建设地点，都有了长足的发展。尤其是近2年，更是推出了乐城、百环家园等二环、三环路周边的房屋，受到众多中低收入购房者的青睐。截至11月底，经济适用房竣工面积175．1万平方米，销售面积174万平方米，分别比上年同期增长67．7％和64．5％。大批中低收入家庭通过购买经济适用房圆了住房梦。
7、非国有投资总量继续扩大。1－11月，全市非国有企业完成房地产开发投资1013．9亿元，同比增长27．2％。其中，民间投资完成836．5亿元，增长27．8％；港澳台及外商企业完成投资177．4亿元，增长24．1％。，民营经济已经成为经济增长的主导力量。
存在问题
1、房地产业面临产品结构的调整。为进一步完善住房保障供应体系，建设部政策研究中心提出了“楼市黄金分割比例”。即商品住房占60％，住房保障的比例为40％(经济适用住房占20％，可支付租赁住房占15％，廉租住房占5％)。应逐步形成由商品房，经济适用房(可租可售)及廉价住房3个层次构成的完整的住房供应体系。目前，北京经济适用房施工面积只占房地产施工面积的10％，存在中高档价位产品过剩，中低档价位产品不足等不合理问题。同时，结构调整的另一个重点是发展存量房、租赁房市场，全面拓宽房地产市场容量。
2、整顿规范房地产市场。为使更多老百姓住进放心房，针对开发违规、中介欺诈、物业管理不到位等问题，要进行全面整顿，建立企业诚信。
3、谨防过热和泡沫。针对部分地区出现投资增幅过大、房价上涨过快的“过热”现象，全市要强化宏观调控力度，促进房地产市场理性、健康发展。
4、房价在总体上仍处于较高水平。近年来，虽然本市商品房平均售价增幅不高，但与全国相比仍处于较高水平。截止到11月底，全市商品房平均售价5052元／平方米，高出全国平均售价(2758元／平方米)近1倍。
明年展望
北京市统计局指出，展望2005年，中央经济工作会议提出了稳健的财政和货币政策，继续控制投资规模，投资环境是温和的。从北京房地产投资领域分析，虽然面临一些长期结构性矛盾和一些短期问题的约束，北京房地产开发投资仍将保持一定的规模但增速会有所回落。
有利因素：
1、目前，国家把发展非公有制经济，提高到巩固和支持社会主义基本经济制度的认识更加统一。因此，非公有经济的发展环境将更加宽松，对进一步促进房地产投资持续协调健康快速发展，将会发挥重要的作用。
2、当前世界经济恢复性增长引起的外需增加。以抢占我国市场或利用我国各种廉价资源为目的的外资迅猛流入。1－11月，北京房地产完成投资中，利用外资同比增长38．6％。
3、由于加快投资体制改革，大幅度减少行政审批环节，给企业更多的投资自主决策权，使2005年投资增长的总体环境趋于宽松。同时，2005年投资调控总体上仍将继续在“有保有压、区别对待”的原则下进行，这将保证投资增长在继续降温过程中实现平稳着陆。
4、随着本市城市总体规划修编的完成，城市建设目标更加明确，城市建设将进一步加快。
不利因素：
1、房地产开发投资受各项宏观政策影响，2004年的各项先行指标均有较大幅度的下降，其影响将在2005年开始逐步显现。投资增速将有所放缓。
2、受各项金融调控政策的影响，近几个月货币信贷投放急剧减少，其对投资增长的滞后影响有可能在2005年上半年显现。货币政策相对偏紧已对企业流动资金产生了较大影响，如果继续下去，对2005年投资自主增长机制将会产生不利的影响。
特约编辑：广伟
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