今年前10个月商品房平均销售价格同比上涨11.7%
10月末全国空置时间在1年以上的商品房面积比重比去年同期提高15.9个百分点
1至8月全国经济适用住房投资占开发投资的比例由去年同期的6.2%下降到5%
人们有理由为房地产市场的繁荣欢欣鼓舞，也有理由为房地产市场过热引发的种种风险忧心忡忡。即将过
去的2004年也是如此。
国家统计局最新公布的《国房景气指数报告》指出，今年前10个月，我国商品房的平均销售价格同比上涨11.7%。房价的不断攀升，让消费者不知所措。而政府不断出台的宏观调控政策，犹如一道道冲击波，给房地产市场带来前所未有的震动。
关键词 房产泡沫之争
为防范房地产市场风险敲响警钟
2004年，关于房地产“泡沫”的争论成为房地产市场一个贯穿始终的话题。今年7月，中国社科院金融研究所学者易宪容发表了《谨防房地产业要挟整个中国经济》一文，提出国内房地产业挟持着中国经济，如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是国内各银行。
无独有偶，摩根士丹利首席经济学家史蒂芬.罗奇在7月发表的一篇研究报告中也称，目前全世界房地产市场出现泡沫的地区包括中国。
最令人震撼的声音是摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠对中国房地产的“发言”：“我认为，这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离‘最后算账’的日子越来越近了。”
反泡沫论的代表是建设部政策研究中心，该中心10月份对外公布《怎样认识当前房地产市场形势》的课题报告，通过对目前中国房地产市场所做的分析和判断，得出了这样的结论：在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。
“泡沫”之争，对于多数消费者而言似乎有些雾里看花，然而，争论，意味着关注，无疑为防范房地产市场的风险再次敲响警钟。
关键词 不对称的数据
凸显一个充满矛盾的房地产市场
来自权威部门的统计数据，给我们描绘出的却是一个充满矛盾的房地产市场。
在国家宏观调控措施相继出台的情况下，房地产投资增幅前8个月的统计数据比一季度回落12.3个百分点。这一数据显示，政府部门宏观调控的作用正在显现。而最新公布的前10个月的统计却显示，房地产开发完成投资增幅比1至9月提高0.6个百分点，这一数字出现了反弹。
与此同时，房价一直居高不下。统计显示，前10个月我国商品房的平均销售价格同比上涨11.7%。尽管价格上涨有其合理因素，但引人注目的是其中的不合理因素。
建设部政策研究中心虽然否认泡沫的存在，却也指出，局部地区和个别房地产项目价格短期内出现的上涨是非正常的。
在商品房销售旺盛的前提下，空置时间长的房屋面积比重增大。10月末，全国空置时间在一年以上的商品房面积比重比去年同期提高15.9个百分点。尽管空置率的概念在不同的人看来有不同的解释，一定数量的空置面积有利于调节房地产市场，但是空置占压大量资金，易形成不良资产，其中的风险令人担忧。
一方面是需求旺盛，一方面符合百姓购买力的经济适用房供应比例却在下降。数据显示，1至8月全国经济适用住房投资占开发投资的比例由去年同期的6.2%下降到5%，部分地方经济适用房供应量减少更加明显。
关键词 宏观调控手段
全年平均价格涨幅将远高于上年
房地产市场的冷热与否，对国民经济的健康发展起着举足轻重的作用。
纵观2004年，政府一直没有放松对房地产过热引发风险的警惕。从宏观调控手段看，更是看好土地和信贷两个闸门。如提高房地产准入门槛，将房地产开发(不含经济适用房项目)的资本金比例由20%及以上提高到35%以上，采取措施控制由城市大拆大建引起的非正常的被动性房地产需求等。
有关专家分析预测，在宏观调控政策的作用下，第四季度房地产投资和需求的增长幅度将继续平稳回落，供求形势将得到改善，房屋价格涨势趋缓，但全年平均价格涨幅将远远高于上年。
面对目前房地产市场的形势，业内专家建议，下一步对房地产市场的调控，要抓住几个关键的问题：
一、要继续关注困难群体，继续完善针对中低收入居民的廉租房和房租补贴制度，增加经济适用住房建设规模，切实解决低价位住宅供应不足的问题。
二、对于具有给房地产市场“输血”功能，同时承担着房地产市场风险的金融机构，必须深化金融体制改革，提高银行管理和控制金融风险的能力。要促进房地产开发行业融资的多样化，推进住宅担保、住宅抵押证券化等多种金融工具的实施和使用，以分担房贷风险。
三、针对目前房地产开发商与购房者信息不对称的问题，建议加强房地产市场信息系统建设，规范中介服务机构的行为，提高各类房产市场的透明度，逐步形成反映房地产真实供求的房产价格，更好地发挥市场功能，改善投资结构，引导合理需求。
房地产市场距离健康有序还有漫长的道路要走。
特约编辑：舒薇霓
