涨声阵阵为哪般

　　业内人士介绍，房价上扬，原因多多：可开发的土地越来越少，土地价格不断上涨；建材价格上涨，开发商的成本增加，最终转嫁到房价上；限制房地产信贷，收紧银根，商业银行严格控制豪华别墅及用于投资的购房贷款；居民收入不断增长，住宅消费观念将不再满足“有房住”，而是要“住好房”；职工购房补贴资金逐步到位、按揭贷款，使居民消费信心、消费能力和投资意识不断提高，等等。

　　还有重要一点，是住房需求群体不断扩大。山东正处在工业化和城市化齐头并进的高潮阶段，省内每年大约有100多万农民进城，再加上大中专毕业生、外地经商人士、海外留学归国人士纷纷进入山东，使得山东的城市人口急剧增长。根据有关统计，目前全省城区人口100万以上的城市已达到13个。这就为房地产业提供了强大“需求动力”。如在我省威海购房的，除了本省居民，还有来自上海、东北地区的购房者，特别是大庆人较多。而日照良好的自然环境和发展前景，也吸引越来越多的内陆省份居民前来购房。

　　明年可能继续涨

　　统计显示：1995年我省商品房的销售价格在全国排名第17位，2000年排名第14位，2003年排名第11位，今年上半年排名第10位。这个排名，和山东作为沿海经济大省的地位相比，并不为过。虽然我省今年上半年房价突破2000元/平方米，但北京、上海、广东、海南等省市早在1995年前就突破2000元/平方米。

　　省建设厅提供的情况表明，今年前三季度，我省商品房销售1118万平方米，同比增长29％，其中住宅985万平方米，同比增长26％；商品房销售额238亿元，同比增长55％，其中住宅195亿元，同比增长45％。截至9月底，商品房空置面积310万平方米，同比下降19％，其中住宅204万平方米，同比下降22％。

　　这些数据，表明山东房市尚不至于“泡沫”泛滥。

　　目前山东省城镇人均居住面积只有14平方米左右，低于全国城市人均居住面积22平方米，更低于发达国家城市人均居住面积35.8平方米，潜在发展空间极大。

　　业界认为，由于土地资源稀缺和国家对耕地实行最严格的保护政策，以及利息上调幅度较小，房价下降的可能性较小。在需求旺盛的情况下，明年山东房价仍有可能继续上涨。尤其是青岛将办奥运会帆船比赛、济南申办全运会，两大城市房价仍会成为“热点”。

　　期待“放慢节奏”

　　住宅作为一种商品，不能背离价值决定价格的规律，如果价格远远超越价值，那房市离“泡沫”也就不远了。目前包括北京、上海等很多地方已经出现了新的“烂尾楼”，须加以警惕。
　　有关专家认为，就当前的经济发展阶段而言，健康的房地产业应该有这样的特点：房价平稳增长，既不大起，也不大落，房价上涨和居民的收入增长成正比，二者的增长幅度不应拉得太大。

　　但2003年初以来的近两年时间内，山东房价却出现“暴涨”苗头，超乎消费者的预期。济南东部有个楼盘，半年时间内价格从2950元/平方米飙升到5050元/平方米，令人咋舌。

　　统计显示，去年山东城镇居民人均可支配收入全年达到8399.91元，其中人均工薪收入418.42元，但全省去年城镇居民人均用于购房与建房支出仅为590.27元，在可支配收入中占的比例有限。

　　据了解，因为这两年房价涨势过猛，许多工薪阶层的消费者持币观望气息渐浓，如何让房价上涨“放慢一下节奏”，已成为山东房地产业亟待解决的问题。

　　市场环境需多方培育

　　省统计局今年曾对商品房销售状况作过一次调查，表明购买价格在5000元/平方米以上商品房的占4.6％；4000—5000元/平方米的占3.7％；3000—4000元/平方米的占8.4％。我省商品房销售价格的主流在1000—3000元/平方米。

　　这说明，我省住房消费水平大部分在中低价位，开发商应注意根据这个消费区间进行开发定位。值得忧虑的是，我省开发高档住宅比较多，目前在济南、青岛，3000元/平方米以下的住宅已经不容易找到。

　　现在加入WTO已经3年，房地产业也面临着一个如何和国外接轨的问题。目前地价和税约占购房总成本的50％，而发达国家和地区仅为28%，一些不合理的收费应想办法逐步剥离。而且多数国家和地区是将土地和房产合在一起征收物业税，把开发商向国家交纳的土地出让金分一部分或全部由购房者在购买房子之后自己逐年缴纳，而当前我国是让消费者一次性将长达70年的税费和地价缴清，无形中增加了购房负担，政府应通过机制创新，让消费者在购新房时多一点“轻松”，从而利于房地产业的持续健康发展。记者　周学泽       

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