房地产2006年前景不容乐观 京沪成交放量难以长久

　　如果说2004年中国房地产市场表现出来的态势是谨慎乐观、有惊无险的话。那么我们对该行业在2005年的评价是十分谨慎的，2006年则是不乐观的。我们认为，中国房地产市场的景气度已经开始离开本轮周期高点，正在步入周期的调整阶段。

　　1、 政策评估　利率、汇率成房地产业风向标

　　土地政策不会有根本性调整

　　虽然土地拍卖政策在2004年出现了各种各样的问题，但是政府在2005年对土地政策依然不会有根本性的调整。因为土地作为地方政府的收入来源已经表现为刚性特征。

　　拍卖土地价格的居高不下，以及房地产开发商无法轻松地将土地上升的成本传导到产品中去，将是2005年的一个市场特征之一。政府在土地政策的不让步、消费者趋于理性的消费，使得房地产开发商不得不让利销售。我们预计2005年土地拍卖市场可能呈现出的情况是：前热后冷的局面。

　　资产证券化是房地产信贷热点

　　2005年房地产信贷的亮点将在银行房地产信贷资产证券化方面。由此可能带来房地产基金开放试点，从而与以上政策形成良好的资金对接。由于房地产基金投资组合的要求，也使得房地产开发项目得到部分关照。但是其中更多地表现为个案。

　　政府对房地产开发企业的信贷政策将更加向大型企业倾斜。目前全国范围内能够得到银行大额授信的房地产开发企业不到20家；能够得到银行信贷顺利支持的在200家左右。

　　由于受到消费周期和利率周期双重影响，预计2005年个人房贷市场增长率将继续下降。

　　香港房地产基金市场可能在2005年有实质性的发展。随着香港证券交易所对房地产基金投资地区和对象的放松。内地部分房地产项目将首先受益，并且内地物业资产打包在香港发行基金的可能性也在上升。

　　加息周期将持续18个月

　　2004年10月29日央行首次加息的真正影响可能在2005年第二季度才能显现。甚至不能排除在　这个过程中，央行进行第二次加息。人民币加息主要是对国内房地产消费者和投资者有所影响。而美元持续加息对海外投资者影响也值得关注。

　　中国需要一个完整的加息周期，因此，我们预计此轮加息周期长度为18个月，个人房贷利率将达到5.8%或6.5%的水平。

　　加息将不可避免地改变房地产消费者消费预期，使得房地产消费中的投资者深受影响，并且使其中各类的在房地产方面投资、消费的透支者得到一次房地产风险教育。

　　人民币汇率调整对高端楼盘冲击最大

　　人民币汇率是否在2005年有所调整，我们无法知道。但是它的动向将直接影响海外投资者和部分国内投资者在房地产市场的投资行为。我们认为人民币汇率调整存在以下三种情况，可能对2005年高端楼盘产生不同影响。首先，如果人民币汇率出现调整，部分地区的高档楼盘价格就会出现飙升，部分地区房地产潜在泡沫和泡沫倾向将显性化，甚至由此吹爆；其次，如果像目前情况，人民币汇率处于传闻或猜测阶段，由于朦胧升值预期使得海外资金不断地涌入。特别值得提到的是中国台湾地区、韩国、日本等地，由于它们本币近期兑美元升值明显，加上人民币与美元挂钩的特征，使得其中追求利润资金投入人民币资产之一——房地产将无法阻挡。最后一种可能是，如果政府明确表示人民币汇率在2005年不做调整，那么将影响外资的流入速度与规模。同时期间美元利率的继续调升也将成为海外投资中国房地产的一个变数。

　　我们预计国内高档楼盘在2005年海外推销将是一个必然选择。海外华人将是一个重要消费群体。而2004年年底到2005年第一季度是一个较佳的促销时间段。

　　2、景气分析　投资与消费景气度逐步降温

　　宏观层面：涨幅较大城市难以持续上涨

　　由于2003年6月以来，政府土地政策和消费信贷政策收紧，使得中国房地产市场投资与消费景气度开始逐步降温。而2004年中国房地产市场表现，实际上是在延续着2000年以来房地产投资与消费热潮的惯性。这种降温趋势，我们也可以从近年房地产企业广告投放量变化中也得到佐证。

　　我们认为2004年房地产价格继续攀升不过是通货膨胀加剧、人民币升值预期、以及土地供给减少、新楼上市量下降等诸多因素的综合反应。但是到2005年，由于在利率上升和消费周期行将结束很可能将改变价格上升趋势。我们很难想象，由政府提供可能已经被实际情况较大地低估的这些房地产价格涨幅较大的城市，在2005年还有继续旺盛的上涨势头。

　　中观层面：京沪两地成交放量难以长久

　　从近几个月北京和上海商品房成交套数情况看，都有明显下降趋势，其中不断出现的“价量背离”现象，说明短时间成交放量可能很难维持长久。我们认为目前分析房地产市场状况重点应该在成交套数数量变化，而非平均价格和成交面积增长变化。

　　目前上海市区平均房价已经超过了中国任何一个城市。我们认为除了因为上海是本轮房地产周期主角以外，还与上海中期定位国际金融中心、短期的2010年举行世界博览会有关。另外上海城市的投资文化、便利优越的城市功能以及周边地区经济发达程度也是形成上海房地产热的诸多条件。需要指出的是，近期长江三角洲其他城市，如南京、杭州、无锡、苏州、温州房地产市场无论是成交量还是价格都出现了明显的调整态势。上海房地产市场有可能形成“孤岛”的局面。上海是否能够继续独立地保持前进步伐，将直接考验上海房地产市场“吸金”的能力和潜力。另外在上海新房交易处于敏感时期的同时，上海二手房市场表现异常活跃。尤其上海地区称之为次新二手房交易值得留意。它是投资者预期是否继续良好和投机者“游戏”是否延续、上海房屋价格是否继续上涨的最为真实直观反应。

　　微观层面：与周期形成共振

　　我们不但从宏观层面和中观层面发现中国房地产市场已经出现了调整态势。从企业微观层面也可以找到这样的痕迹。万科这个房地产行业最具有标志性的企业在上市以来，它每一次业绩的变化无不与房地产行业状况和周期形成共振。房地产周期重要拐点在万科都有明显的反应。万科2004年1～9月的业绩显示，与去年同期相比主营业务收入增长6.44%，净利润增长41.10%。正好与房地产投资增长逐月下行，以及房地产价格快速增长趋势吻合。

　　3、市场展望　涨幅较大城市难以持续

　　在提倡科学发展观的今天，类似前些年由于城市大规模开发与拆迁促发的房地产繁荣已经不复存在。房地产井喷式需求将转化为常量需求。预计2005年房地产投资将比2004年有所下降，增长率为15%～18%之间。

　　银行对个人房地产信贷支持也将离开快速发展阶段进入一个稳定增长时期。银行个人信用体系建立也将推向前台。由于可能存在的加息周期，个人房地产信贷的提前还贷和个人房地产信贷的还贷风险周期也将随之来临。

　　房地产企业将进入质量和品牌成长时期。根据北京和上海商品房成交结构和分布分析，商品房全部适销阶段已经成为过去，而品牌产品和品牌开发商已经开始闪现，中国房地产产品和品牌也将呈现集中化的倾向。我们预计2005年有20%开发商的产品依然是非常畅销，他们的产品价格依然会有上涨空间；而另外30%开发商的产品销售则是一般；还有50%开发商的产品有滞销的可能。

　　在即将来到的房地产调整期中，房地产行业自律、消费者形象再造将凸显其的重要性和紧迫性。它是房地产行业是否能够继续健康发展的关键，也是房地产企业是否能够在竞争中生存的决定因素。

　　特约编辑：广伟