建材涨价了！土地拿不到了！房价要涨了！2004年年初的楼市声音混杂，不同版本的说法一个跟着一个。的确，2004年是特别的一年，新房供应量锐减、土地政策大修改、个人房贷收紧、住房纠纷……一系列动作让山东楼市在喧嚣中开端。

　　小户型、滨海置业、中国住交会，经济适用房政策带来的应变也“风起云涌”， 但831”土地政策的实施、商业网点规划的正式运作，喧嚣过后的山东楼市出现了止水般的平静。

　　2004年的山东楼市，“让人欢喜让人忧”，老百姓眼瞅着一路飘红的房价，紧握钱袋的手有点哆嗦，房价是涨是降？经济适用房什么时候不再“犹抱琵琶半遮面”？

　　几个热点现象、几场热闹“大戏”、几段飘渺故事，2004年山东楼市，有几句不得不说的话。

　　政策热点

　　“831”与招拍挂。土地是地产的根本，3月30日，国土资源部和监察部联合下发71号令，要求各省市区在8月31日之后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权；商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须采用招标拍卖挂牌方式供应。这在一定程度上抬高了地产商的准入门槛。门槛高了，过门槛的人可不一定长高，但你必须要有过这个门槛的能力。这个门槛是不是一个房地产新时代的开端？

　　点评：土地资源“招拍挂”，促使房地产界重新洗牌，一批有实力的开发商将取得更大发展，而一些实力欠佳的开发商将从此退出历史舞台。

　　银行加息。10月28日晚，央行宣布加息，将金融机构一年期存贷款基准利率分别调高0.27个百分点；个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点，商业性个人住房贷款利率分别提高0.18(5年以下)和0.27(5年以上)个百分点。

　　点评：加息后房价是涨是降众说不一。一种观点认为购房贷款利率提高必然会减少需求从而打压房价；另一种观点则担心开发商会把增加的融资成本转嫁给消费者，从而抬高房价。

　　加息对潜在购房者的影响最大，因为他们不仅要考虑贷款利率的提高，还要考虑今后的利率趋势。这些潜在购房者一方面可能尽量延迟购房时间，另一方面购房时也会考虑利率风险和支付能力。

　　商业网点规划。6月23日，山东新闻大厦。来自政府、房地产开发企业、大型商业企业的代表及专家汇聚一堂，参加由山东省贸易办公室、大众日报和山东建设建工集团房地产开发公司联合主办的山东商业房地产发展趋势高层论坛。论坛就山东商业地产现状及方向进行了广泛深入的讨论，并对新型商业地产的代表———明珠新世纪广场的整体运作进行了探讨。

　　点评：商建发[2004]18号文件提出，让商业房地产更加规范和理性，同时，也让市场变得合理，开发商、投资者的利益得到更加规范的保护。应重视商业与房地产的行业结合，提高专业化程度，规范商业房地产开发商和经营商、物业管理商三方的运作。

　　面对新环境、新机遇、新模式，未来的山东商业房地产将走向战略合作、订单化、大型化、规范化。

　　百姓热点

　　滨海置业。5月15日，600多人的大型异地购房团抵达石岛湾，在石岛掀起了一股强劲的“滨海置业潮”。购房团中的济南人有200人之多，人数居其他市之首。

　　8月6日，山东省首届“清凉之夏”海滨房展会，在山东省科技馆登台亮相。汇聚了来自乳山、荣成、莱州、石岛、日照等地的众多楼盘，并且一批被投资者誉为“楼市投资原始股”的全新楼盘也第一次来到济南人面前。

　　点评：济南房价飚升，投资获利空间减少，风险因素加大，投资者纷纷转移市场，对山东而言，最有投资价值的当然是滨海城市，尤其是房地产开发刚刚起步的滨海中小城市。

　　小户型。9月9日上午，省城第一家小户型项目新闻发布会启动仪式在济南索菲特大饭店揭幕。这个项目首开泉城纯小户型、精装修、酒店式服务楼盘先河，引发抢购热潮。

　　点评：该项目的热销是因为产品定位准确，填补了济南市场的精装小户型住宅空白，并且满足了青年单身白领的需求，这验证了一句话：“市场需要的才是最重要的。”

　　房价上涨。省统计局发布的2004年前三季度全省7个城市房屋销售价格显示，前三季度我省房屋销售价格同比上升10.9%，比去年同期提高了4.8个百分点。在房屋销售中，商品房和私房交易市场活跃，价格大幅上升，同比分别上升11.9%和12.1%。其中，青岛、淄博、东营、威海、日照、临沂和德州7个城市房屋销售价格升幅达到两位数，济南、烟台、济宁、泰安等市房价升幅相对较低。

　　点评：新土地政策实施后，土地采取公开招投标方式取得，价格必定上升。另外，建安成本占总房价的1/2左右，现在，虽然钢材、水泥价格已经回落，但随着建筑材料质量越来越好，新技术在建筑工程中的不断采用，建安成本只能上升而不会下降。随着人们对住房质量要求的提高，将会在很长一段时间内保持较强的市场需求。这几个因素导致房价不断上升。

　　圈内热点

　　山东住交会。10月22—24日，由齐鲁秋季房展会升级而来的山东首届住交会在济南舜耕会展中心隆重举行。来自济南、青岛、东营、济宁等地的100多参展商参加了本届展会。据统计，历时三天的住交会共预定商品房4000多套，成交额约15亿元，创房展会开办以来的最高纪录。

　　本届住交会推出山东房地产界最具权威的齐鲁名盘50强、山东著名房地产企业、十大风云人物、特殊贡献奖等奖项，10月28日晚的地产之夜颁奖晚会把这一活动推向高潮。

　　点评：由房展会到住交会，是一个质的跨越。山东首届住交会的主题是“交流、合作、发展”。由此可以看出，住交会已更加侧重于是地产开发商的节日，越来越有点儿娱乐色彩。住交会从城市营造、土地运营到房地产融投资，全是与开发商有关的词儿。房展会从以展示为主的房产大集演化为今天以研究城市建设和房地产行业发展为主的住交会，实现的是历史性的突破和跨越。

    责任编辑：赵振宇