人为房狂又一年 回眸2004年房价热点话题

　　又一个为房产而“狂”的年份即将过去，当人们为自己的房子能不断升值而欣喜时，种种担心接踵而至——政府宏观调控、加息、海外资金涌入等等因素到底会产生什么影响？房价还会涨吗？是不是到了一直在担心的拐点……

　　为此，本报记者分别采访了上海市房地 局副局长庞元，上海市房产经济学会秘书长、社科院房地产研究中心副秘书长刘锦春——

　　回眸“房价热点”

　　10月底至11月份，上海房地产经历了一段不平凡的日子。

　　“热点”一：10月29日，央行升息，给楼市带来不确定性。无论对投资客还是自住者来说利息涨了，买房所带来的债务立刻就会增加。未来几年里，利率可能一升再升，如果购房者按揭贷款余额比较大的话，每月还贷就要增上千元。加息使投资房产的收益减少，租金受到连带影响，回报率肯定会降低。

　　“热点”二：如果说加息的影响对房价还有很多不确定因素的话，那么海外、外省市等“两外人员”杀入楼市，则比加息更加具有杀伤力，有消息说，北方人、温州人、港澳台、境外人士等逐渐成为购房主力军。他们成群结队买房，市中心楼盘、浦东、古北等总价在150万-200万元成为首选。有观点认为这群人把上海的房价拉高了20%。还有人说，加息前后短短1个多月，大约10多亿海外资金通过各种渠道进入上海楼市，大肆买进均价过万的房产，每平方米3万元的高档房也被一抢而空。这部分人逐利而来，快进快出，快进时房价上涨，快出后导致房价快速下跌，后果不堪设想。

　　“热点”三：最具杀伤力的一则消息是上海楼市“崩盘论”，现在房价这么高，继续往上走，会不会重蹈上世纪九十年代的覆辙？鉴于香港楼市崩盘的经验，到时候高档楼盘狂跌，必定会波及一般楼盘，以致拖累整个楼市下跌，最后崩盘，上海人真是哭都来不及。

　　“热点”四：有消息说，上海房地产交易的官方网站上海房地资源网即时滚动信息显示，11月15日上海市房地产网上成交均价首次突破万元关口，高达10031元／平方米。上海房地产市场很可能正在进入无量空涨阶段，明显出现两极背离现象：房屋价格尤其是市区房价仍在稳中上涨，而交易量则明显下滑，市场警报声已经拉响。

　　“拐点”到了吗？

　　上述关于房价的“热点话题”，归纳起来无非是上海房地产泡沫大，拐点到了，要“崩盘”了。

　　积极回应这种论调的是上海市房地局副局长庞元。在日前举行的中国.上海房地产展市场发展论坛上，他列举事实，表明上海房地产将会继续保持健康发展。那些抓住发展中的问题、否定房地产发展前景的估计是错误的。

　　庞元认为这轮发展有着强烈的有效需求作支撑，他援引1—10月份统计数据，今年一季度，本地居民购房占75%，二季度占80%，三季度上升至85%，平均下来是80%，本市居民购房面积占预售总面积的80%，并且以改善型需求为主导，本地居民当之无愧地成为市场发展的主力军团。

　　与此同时，庞元引用了一系列最新统计数据表明上海房地产调控政策逐步显现，即求略大于供的矛盾逐步缓解，今年一季度，每平方米6000元以下的商品住房占预售登记总面积的50.5%，二季度提高到56.6%，三季度又上升到63.2%。其中每平方米6000元以下的商品住房占到预售登记总面积的56.8%，预计全年将达到60%左右。从1月到10月的总体情况看，全市预售登记面积中，3500元以下的即包括重大工程配套商品房及普通商品住房，共692万平方米，占预售登记总面积的26.9%，市场上3500-6000元占29.9%，6000-9000元占29.3%，9000元以上占13.8%。

　　至于人们最为关心的房价问题，庞元认为，本市商品房预售均价涨幅逐步趋缓，其中高端房涨幅最高，达到20%，中、内环线之间为。。6%，中、外环线之间为6.26%，低价位外环线以外的商品房由于重大工程商品房的集中上市，使这一地区房价非但没有上涨，还出现2.28%的负增长。

　　庞元表示，政府部门将力争用尽可能短的时间将房价涨幅控制到接近并低于居民家庭可支配收入的增幅之内。明年，上海还将对房地产市场进行宏观调控，力争建立一个大众化的市场，提供与广大老百姓收入相匹配的住房产品。当前重点是，优先落实用地计划，市政配套等措施，引导和鼓励开发商建造更多中低价商品房。在供应方式上，核心是以成本加微利的方式确定价格，向重点工程拆迁项目提供安置房源。

　　庞元说，本市房地产调控重点将从市场供应转移到市场需求方面，积极引导居民消费，遏止投机需求，控制投资需求，改善居民住房条件。同时，健全住房保障体制，建立多层次、多渠道，制度化，规划化的保障体系，覆盖面力争将占本市居民家庭的10%，重点研究廉租住房规范化经常化制度化运作机制，扩大廉租受益面，研究动迁中住房保障对象和享受标准。

　　市场依然健康向上

　　记者还采访了上海市房产经济学会秘书长、社科院房地产研究中心副秘书长刘锦春，他概括说当前关于房地产一些争论其实还是“泡沫经济”与“经济泡沫”之争，他认为市场经济不可能没有“泡沫”，关键在于是否达到20%这个极限，上海目前的房地产市场是“经济泡沫”，属正常范围。

　　刘锦春教授介绍道，不久前，上海房地产经济学会课题组专家对“泡沫”问题专门作了研究，结论是：从短期阶段看，自2000年以来，上海房地产经济存在一定泡沫，这些泡沫因素对近期房地产发展起到了积极作用，从长期看，当前泡沫中有一半以上是对上海过去房地产建设不足及1997年到1999年紧缩的恢复性增长，近期内不会产生因为泡沫破裂造成对房地产乃至对国民经济的破坏作用。

　　“略微有点经济头脑的人应该知道，房地产是一个区域经济，跟股票不一样，是不动产，受特定环境影响很大，上海的宏观经济处于良好发展势头，城市建设日益加快，城市化进程不断推进，这些都是房地产强有力的支撑，因此崩盘是不可能的。”刘锦春还形象地比喻说：“就像到医院看到的全是病人一样，在某些高档楼盘买房子的当然都是些海外或外省市的有钱人，这很正常，不能就此推断外来资金要席卷楼市。”

　　根据对本市房地产市场多年研究经验，刘锦春教授个人认为明年上海房地产还会在合理的范围内上涨。他认为上海力图打造一个国际化大都市，房价有理由达到国内之最，加上土地开发成本不断增加，投入资本增加，与境外同类城市比，上海的房价并没有达到饱和，客观上存在上升的空间。

　　围绕资源问题，刘锦春认为首先国家的土地资源不可再生，要有效利用，其次从节约能源的角度，将来市中心要降低容积率，不造高层、小高层，以后旧区改造的地区就造低容积率的低层建筑，面积零增长，甚至负增长。同时，大力推进郊区的城市化进程，今后几年房地产开发的重心将移至郊区。这样，高价位的房子少了，中低价位的多了，房价自然会得到平衡。

　　对于房地产市场的调控，刘锦春提出的观点是，不能让住房资源掌握在个别人手里，需要适当控制住房投资性需求，必要的时候可以增加物业税，就是政府规定一定住房面积，超过部分、或购买第二套、第三套房，就要增加税收。（王德毓/文）

　　特约编辑：广伟