任凭唱涨房价我自岿然不动 想左右房价没门

广州的售楼处虽也气魄，但总缺点人气（本报记者壮锦摄)

　　2004年元月7日，广州多家地方媒体，巨大的标题，直接引用当地几位地产巨鳄的言论：“今年广州房价铁定要涨！”“市民要买楼，一月份是入市的最好时机”。广州第一大地产公司富力集团言之凿凿地说：“广州 房价今年要涨10%”。

　　九个月过去了，广州市政府发布2004年第三季度房价：比上年同季上升2.3%，比同期全市居民消费价格总水平的升幅低0.3个百分点。

　　地产商们虽然高调欢呼“春天来了”，但实际上，房地产投资在悄悄地缩减。广州市政府发布消息：今年上半年，全市GDP同比增长16.4%，房地产开发投资仅增长0.9%。而且，投资集中在续建项目，新开工项目投资同比下降12.2%，纯土地购置投资下降18.7%。国内贷款、自筹资金比重下降，利用外资、其他资金比重上升。市政府据此判断：显示内部资金对市场现状的谨慎及外围资金对市场发展的乐观。

　　全国的房价狂涨多时，广州的房子为什么没有如地产商所愿——“铁定要涨”？广州人为什么没有追随地产商，“赶紧买”呢？

　　炒楼曾个个“头破血流”

　　1992年小平南巡，给广东带来史无前例的大发展。商品房价格也一路飚升。那时候经济学者和媒体都还没有跟地产商亲密接触，所以，第一拨炒楼族到底赚没赚到钱，没人去探究。今天我们知道的是，第二拨炒房族，八成是“炒糊了”。

　　广州市国土局发布的数据是：广州市老八区房屋价格水平由1997年的6677元/平方米，一路高山滑雪般回落至2003年的5274元/平方米；2004年上半年，回升至5660元/平方米，比1996年依旧有1071元/平方米的缺口，为历年的次低点。

　　今年初的“广东八大地产商峰会”上，地产大鳄们也不得不承认：广州的购楼者多是用于自住、出租，为赚差价而炒楼的投机行为现在很少了。城启集团董事局主席杨树坪在今年初的“地产商峰会”上发言说：“广州曾经也有很多外地人来炒楼，香港人也不少，但是我所知道的是个个头破血流，广州的地产虽然成熟了很多年，但很多人还不敢投资，这是由于他们与“负资产”、“塌订”的香港亲友来往频繁，耳闻目睹了香港楼市暴跌的情景，其造成的心理打击太大了。”

　　八成以上拥有自住房

　　广州人买房，锦上添花，不急不燥。广州市现有住房水平已基本能满足市民一般生活需要，居民人均住房面积已达到15平方米，8成以上居民拥有自己住房的产权。

　　广东城市化发展均衡，珠三角各市、县、乡镇居民各自在本土安居乐业，通过便利的交通，享受中心城市的政治、经济和文化。顺德人不到佛山买房，长安镇居民不到东莞买房，佛山人、东莞人也不到广州买房。

　　香港曾经是广州第一轮房地产高潮的主力炒家，“炒糊”者不在少数，至今心有余悸。

　　开发商、房地产中介(包括媒体)，纷纷指责广州“国际化程度不高”、“跨国公司总部太少”，使广州楼市缺乏新增购买力。对长三角的房地产热潮眼红之余，呼吁引进“温州炒楼团”，“激活”广州房地产市场。

　　全市房价“一盘棋”

　　广州市政府对城市规划有一个十分明确战略方针：东移南拓，抽空中心，拉开布局。城市中轴线“东移”至天河区，地标式建筑、曾经号称全国最高建筑的“中信广场”就建在这里。“南拓”番禺区，规划新增加居民350万人。

　　广州市一位主要领导在记者招待会上这样形容“东移南拓”的战略目标：“我听说××大厦(原广州中轴线上的一个著名楼盘)，价格已经从1万多元降到8000元了，我很高兴。我希望它继续降到6000元。”

　　这个战略方针，见仁见智。但它造成的结果却是确定无疑的：市中心区没有出现房价高不可攀。一些人把它说成是“广州没有中心区。”

　　北京的“环路”不单是一条马路，更是一条房价的“等高线”，而广州没有这样的“环”，东南西北中，房子价相同。房地产界那条“地段地段还是地段”的规律，好像不起作用。广州市国土局发布的数据表明，今年上半年，全市住宅预售均价为5111元，其中老城中心——主要政务商务区的东山区均价亦不过6242元，“东移”的成果——新城市中心天河区是5544元，老商业重地越秀区是4959元，都离全市均价不远。而“南拓”的成果——郊区番禺区，云集着地产商大鳄们的超大型新楼盘，也是四五千。同期，这些区域的二手房均价都是3000元上下。全市八个老城区预售住宅单套平均总价为46.78万元。广州市职工人均年收入2.79万元，实际购房价格是普通夫妻年收入的8.4倍。

　　在广州同一条街道上，同样是新楼盘，质量不同，一个均价卖5000元，另一个卖7000元。大型楼盘内部也被划成一个个小组团，各组团价格相差极大：这一小组是几百万元、上千万元一栋的豪华别墅，那一小组却是二三十万元一套的普通公寓。均价八九千元的新楼旁边，就有两三千元的二手楼。广州呈现平民与富人混居的局面，除了个别著名小楼盘或单体楼外，你无法根据某人所住哪个楼盘、哪个地段而去推测他的贫富。同样月收入5000元的家庭，有人喜欢空气清新、花木漂亮而选购郊区房子，有人贪图交通生活便捷而留在市中心。

　　进入新世纪，广州中高收入阶层住房郊区化倾向十分明显，广州市老八区高价位住宅成交比例一直较低，单套价格超过80万元的房子，在房屋总成交中只占不到10%。

　　地产商能左右价格吗

　　对于今年以来广东房价的上涨之势，省房协会长陈之泉认为“有人为因素”：个别发展商与媒体合力炒作“唱涨”。

　　有地产商在一个记者云集的会议上公然说：“我们第一是替银行打工，第二替媒体打工，第三替员工打工。楼价上涨，一定会使银行、媒体、员工共赢。”

　　有业内人士一针见血地指出：八大地产商是一些地方媒体的广告主要客户，这些主流媒体有关房地产的新闻报道往往是以“服务”为主，为地产商的销售服务，为涨价提供舆论支持，与市场行情有一定距离。

　　“大地主”高调放风说：“在十年之前，我们广州几乎是把可卖的土地都卖得七七八八了。”

　　广州市政府听到地产商这一言论时不知作何感想。市政府发布的官方消息，在有关广州市房地产市场存在问题方面，第一条就是“存量土地仍然过量”。这一重要信息，记者只在市政府网站上看到。

　　2003年6月1日，新修订的《广州市闲置土地处理办法》开始实施，广州市组织开始了新一轮清理闲置土地的工作：“不开即收”、“不开即罚”，闲置一年征收15%闲置费，两年收回。加大收地力度，消化了存量土地。广州市自2003年6月至2004年6月，认定闲置土地926宗，面积35.7平方公里，其中已收回土地使用权233宗，面积14.6平方公里；注销用地批文81宗，面积2.1平方公里。政府“逼开令”，使“大地主”们急了。广州地产商们早些年趁制度不完善之机圈下的大片土地，开始把他们套牢。

　　广州八大地产商召开“峰会”，每人从一个方面论述房价必定要大涨。虽然，大家都不免要谈谈成本，什么建材啦、土地啦、水电啦之类，但媒体上出现的地产商们让外行的老百姓看不懂的言论，却多少泄露了天机：房价涨跌的因素，不仅仅是成本、市场供求关系，更是炒作，是“价格联盟”的强度。老板们说：“将楼价上调是对买家负责”、“广州楼价太低，浪费资源”、“我们的楼盘会跟着市场走，楼价上涨幅度将由市场需求决定”、“我们的××楼盘每平方米今年会有100-200元左右的上扬，而××楼盘因为周边有较大的供货量，价格不会有太明显的变化”、“××楼盘的价格会随着周边生活配套的完善有明显的升调”。

　　有大地产商建议：“大家回去把价钱再检讨一下。我个人希望整体提10%左右。”

　　不断有消费者在网上发表言论：“几家行业巨头联合起来造势提价，这不明显是操纵市场价格的行为吗？消费者要联合起来把他们告到工商部门去彻底查处这种不正当竞争行为。”

　　在此，不得不佩服成熟的广州市场造就了成熟的消费者，谁想左右房价，没门！
特约编辑：广伟