无法背负资金压力 中小开发商纷纷退市
吴海花
●因资金压力无力再开发的“过关”项目不在少数，规模多为15万平方米-20万平方米
●业界估计，在央行加息等金融政策调控下，近一半开发商因融资压力要转让项目
据相关部门透露，截至10月31日（“8·31”交纳土地出让金的最后时限）
，共有28个项目因资金压力等原因主动放弃“闯关”。该消息透露之后，中小开发商资金短缺的话题再次引起了业界关注，本报记者就京城中小开发商生存状况进行了调查。
记者采访时了解到，资金压力是众多开发商放弃闯关的主要原因。一位不愿意透露姓名的开发商称，这两个月来，公司为交纳出让金四处筹钱，但由于近期银根紧缩，要从银行贷款比以前困难，最后只能主动放弃。这位开发商还表示，就算是那些已交纳了土地出让金的项目，未来在开发项目时仍会受到资金短缺的困扰。
“8·31”已过关项目频频寻求转让
近期已交纳土地出让金的“8·31”过关项目频频寻求转让的现象，似乎印证了这位开发商的话。
据了解，海淀区有一个2万平方米左右的过关项目，由于缺乏后续开发资金目前正在寻求买主。据这位不愿意透露姓名的开发商介绍，该项目是“8?31”过关项目之一，目前已经与市国土局签署了土地出让合同，各项手续齐全，土地出让金也全部缴纳完毕。之所以要转让该项目，主要是因为后期资金不足。
这位开发商向记者透露，该地块共有五十多家住户，涉及的拆迁费用相当大，他们刚交完几个亿的土地出让金，要在短期内拿出这笔拆迁费用和后期建设开发费用，基本上不大可能。“再加上现行政策规定不可以强制拆迁，一旦碰上钉子户，说什么都不迁的话，我们根本等不起。”开发商无奈地说。
通过努力，记者联系到了该项目的意向买主之一·北京盛世兆业房地产开发有限责任公司，该公司副总经理周伟峰在接受记者采访时表示，虽然他们有意购买该项目，但由于存在拆迁等不确定因素，目前还处于协商阶段，并没有最后敲定。周伟峰称，“从这个项目来看，过关项目的开发商显然是受到了不小的资金压力。”此外，一个位于东四环和东五环之间，规模约二三十万平方米的过关项目，同样因为资金吃紧，目前正在和首创集团协商合作事宜。
该项目的开发商向记者透露，虽然过了“8·31”土地关，但是后续开发需要的资金却给他们带来了沉重的压力，再加上他们缺乏足够的业务技术，只好选择转让。
据了解，目前这种因为资金压力无法进行后期开发、寻求转让的过关项目不在少数，而且地块规模大多在15万平方米到20万平方米之间。该数字表明，京城中小开发商面临巨大资金压力。
七成受访企业因资金压力被动退出市场
据北京广厦京都置业有限公司总经理张卫克介绍，目前京城约有4000多家房地产企业，手里有项目的企业才2000家左右，而真正能开发的或者已经开发项目的公司不超过1000家，其中真正有影响、有利润的不足500家。可见，京城的中小房地产开发公司能挣钱的并不多，再加上中小企业的技术、资金运作并不专业，即使有幸闯过政策关，闯过资金关，但真正投入到市场时还不一定挺得住。“再加上近期央行公布的加息消息，中小企业贷款将越来越难，在巨大的资金压力下，中小型项目频频寻求转让也就不足为奇了。”张卫克强调。
另据中国社会调查所所长李冬民介绍，“8·31”过关项目频频寻求转让的现象，一方面的确是因为部分中小开发商缺乏资金，被动退出市场；但也有不少拥有资金的中小开发商在近期金融政策的压力下，决定主动退出该市场。
李冬民表示，据中国社会调查所调查，在近期北京寻求转让的、合作的项目中，被动退出市场和主动退出市场的比例是7比3。而该调查报告还显示，在接受调查时表示要退出市场的中小开发商当中，有七成是目前面临巨大的资金压力，不得不退出市场；另外三成则是目前资金压力并不大，但考虑到银根不断收紧，为了避免今后出现融资困难、资金链条断裂的状况，于是主动退出房地产市场。但不论是哪种情况，同样都是考虑到了融资困难这一现实状况。
近九成中小企业无法实现多渠道融资
对此，中房集团总经理助理、房地产开发部经理韩旭生称，在近期央行加息等一系列金融政策的调控下，房地产开发公司的融资空间的确越来越小。“据我估计，在目前4000多家房地产开发公司中，最起码有一半因为融资压力要转让或者是寻找合作伙伴，而中小企业的生存状况将会更加艰难。”重庆国际信托投资公司总裁助理孙飞博士在接受记者采访时也表示，和外国房地产市场不同，北京房地产企业的融资渠道单一，商业银行仍然是绝大多数房地产企业的主流融资渠道。在这种情况下，一旦银行收紧银根，房地产企业必然会面临资金压力，而缺乏风险抵御能力的中小企业则更是首当其冲。
“世纪星城一期开发总投资8.99亿元，开发商自有资金投入3.5亿元，通过信托解决2亿元，通过银行贷款解决2亿元，其余通过销售回款完成。但目前北京中小房地产企业中，能够像世纪星城这样成功融资的并不多。据我估计，有将近90％的中小企业根本无法多渠道融资。这也是造成大批项目寻求转让的主要原因。”孙飞分析认为。
■业界说法
银根紧缩将使“地产公司”难以存活
京城4000多家房地产公司中，近七成属于“地产公司”，在土地、金融等宏观政策的影响下，这类公司将最先受到冲击
周伟峰向记者强调，北京做地产和做房产是截然不同的概念，而此次“8·31”必然会淘汰掉绝大部分“地产公司”。
据不完全统计，京城有4000多家房地产公司，近七成公司属于“地产公司”，他们以买卖土地为主营业务，很少真正在地块上进行开发建设。
周伟峰表示，在土地、金融等一系列宏观政策的影响下，这些“地产公司”已基本没有买卖土地的空间，面临的生存压力将会相当大。此外，由于目前大部分有实力的开发商都不急于拿地，而这类“地产公司”又没有足够的资金、技术进行房地产开发建设，因此攥在他们手里的地就成了他们吃又吃不下、扔又舍不得的“烫手山芋”。
周伟峰称，现阶段是决定“地产公司”生存与否的关键时刻，同时也是大型开发商极好的扩张时机。从日前市国土局进行的土地拍卖可以看出，大部分都是首创、富力、新华远等少数几个大牌开发商在竞争。“现在搞房地产开发，手里没有几个亿和一个专业团队，根本做不下去，就算做出来也会亏本。所以说，这次‘8?31’肯定会淘汰大部分中小开发商，而在这些中小开发商中，最先受到冲击的也必然是那些‘地产公司’。”周伟峰向记者如是说。
■政府声音
宏观调控就是要淘汰“劣质企业”
建设部政策研究中心主任表示，中小开发商普遍存在内部管理不善等缺陷，而近期的宏观调控使这些问题表现得更加突出
建设部政策研究中心主任陈淮称，在目前的中国房地产市场当中，中小企业占有相当大的比例，因此这些中小企业的整体素质将决定整个市场环境。政府之所以要进行宏观调控，就是要让素质不高的开发商退出，以净化房地产市场的整体环境。
陈怀表示，目前中小开发商普遍存在专业知识不足、内部的产权管理不善等问题，而近期一系列的宏观调控使得这些问题表现得更加突出。陈怀表示，目前中小开发商遭遇到的困境，恰恰是其抗风险能力低下的表现，同时也说明了宏观调控政策已经取得了一定效果。
事实上，为尽量减低“8·31”、央行加息等政策对中小开发商的震荡，政府部门也在积极努力。北京市国土资源局土地储备中心主任史贤英曾数次公开表示，中小开发商应拓宽融资渠道，尽可能考虑以多种途径运作资金，减少经济压力。而土地收购储备部门也在积极创新土地储备融资方式，比如：组建股份公司上市融资，发行城市土地债券，吸引中小投资者投资城市建设；积极争取财政拨款，以及在条件适合时向有关部门申请企业解困资金等等。
■市场观望
宏观调控后市场将会更加专业化
据了解，在此次转让“浪潮”中，并非所有企业都是受到资金压力而寻求项目转让，其中不乏一些借此机会进行业务战略调整的公司。
据阳光100集团副总经理范小冲介绍，在与阳光100集团寻求合作的中小企业当中，就有两家是属于业务调整而放弃项目的。他们在房地产业鼎盛时期加入了该行业，现在发现苗头不对，就对内部业务进行调整，又回过头来再投入自己的主营业务，而此前媒体大量报道的上市公司放弃地产项目也属于此列。“从这个角度来看，宏观调控后的京城房地产市场，将会更加专业化，而各企业的抗风险能力也会有所加强。”范小冲向记者说。
不妨涉足低价房以此暂渡难关
张卫克表示，中小型开发企业与大型知名房地产企业相比，存在规模小、资金实力较弱、社会知名度不高的劣势。在这种情况下，不妨涉足低价房甚至是经济适用房的建设业务，以此渡过目前的难关。张卫克称，虽然低价房利润空间不大，但由于技术层次要求较低，投入成本也比较低，而且市场需求非常大，因此经营起来并不会太困难，在目前这个非常时期，不失为一个暂渡难关的办法。
此外，还有一些接受采访的开发商表示，央行加息可能仅仅是一个开始，为了避免今后出现融资困难、资金链条断裂的状况，干脆卖掉项目，转投其他行业。可见，在日益严格的地产政策下，一些抗风险能力较差的企业正在逐渐退出市场。
■记者手记
市场是最好的裁判
先是“8·31”土地大限，后是“10·31”资金大关，闯过这两道大关的开发商似乎应该能松一口气了，但随着央行加息消息的公布，中小开发商压力骤增，成功闯关的中小开发商脸上失去了笑容。开发商的郁闷可以理解，因为成功闯关意味着后期建设刚刚开始，在近期一系列的宏观调控之下，资金、技术、实力成为了主导因素，谁的综合能力强，谁才能抵抗得住这一轮的市场“清洗”。
在这种情况下，成功闯关的开发商不得不掂量掂量自己的实力，而事实是，掂量过后，很多人再也笑不出来了。
的确，京城不少中小房地产开发公司的技术、资金运作并不专业，即使有幸闯过政策关，闯过资金关，但还是需要市场的检验。一个项目的生与死、好与坏不是由某个人说了算，更不是政府说了算，只有经过市场的检验之后，才吹尽黄沙始见金。
特约编辑：广伟
