很多想买房的市民也同样关心二手房（郑州晚报记者 廖谦/图）

　　核心提示： 11月16日，郑州市房管局发布了一个令媒体关注的消息：截至10月底郑州市今年二手 房交易首次突破万套大关，达10421套，比去年同期增长59%。在二手房市场火爆的同时，二手房中介也日益兴旺，开始遍布郑州的大街小巷。然而，二手房市场供需两旺，也使得一些不法中介公司业务人员利用消费者对二手房交易操作流程的具体细节不熟悉，设下种种骗局，牟取暴利，蕴藏着种种欺上瞒下，乱吃差价的玄机和黑幕。11月23日，一位自称在二手房中介公司做过两年业务员的“职业操盘手”王先生向《郑州晚报》特别报道部记者和盘托出其操作二手房市场的种种手段和内幕。

　　品牌加盟的美丽外衣

　　11月23日，王先生向记者道出了其中的内情。为了扩大影响力和权威，原来的一些小中介纷纷加盟大的中介公司。从表面上看，这些中介加上了大公司的牌子，给买房和卖房者一种很专业、正规的感觉，但是这些小的中介公司虽然纳入了大公司的管理体系、采用了大公司的管理模式，但“实质内容与原来并没有太大变化”，公司还在原来的地段，还是原来的人马。“但只要小中介加盟大公司，消费者就容易产生心理认同，容易接受。”而这也正是小中介纷纷加盟大中介公司的原因所在。

　　加盟一些大中介公司后，这些中介公司往往会声称从那里可以查到郑州市所有的房源，但事实并非如此。王先生告诉记者，在二手房中介公司中，业务员的收入靠的是底薪加提成，而底薪往往很少，主要是业务提成获取收入。因此，一个可以预见的情况是是，业务员找到了一套不错的房子，他不会把信息发布到网上与其他人共享，而普遍采取的做法是想办法把它卖出去，自己赚取提成，每个业务员都会建立属于自己的房源库，他们根本不会把他们发布到网上去。所以中介公司声称资源共享只是表面的，买房者不要听信这些穿着“美丽外衣”的中介公司的谎言，以为任何房产中介都一样可以查到全市的房产信息。

　　“但有两种房子的信息会发布到网上”，王先生补充说，“一种是房子存在各种问题，长时间卖不出去；另一种是有人专门炒房，把房源信息发布到网上，等着它升值。”

　　中介的 “内部收购”陷阱

　　王先生告诉记者，“内部收购”是中介公司常用的一招，借卖房对房价的把握不准，用现金收购后牟取暴利。

　　对于一些中介公司来说，在寻找房源的过程中，业务员如果找到一套合适的房子，并且业主要价很低，中介公司往往出面把房子买下来，然后再转手卖出。内部收购虽然会导致成本增加，但由于中间差价最低也有一两万元，与代理一套二手房只收取2.5%的佣金相比，利益显然更大，因此，很多公司宁愿多投入也要抢先拿到房源。王先生透露说，现在中介公司员工通常以个人名义买房，谈好房价后，与业主一同去公证处办理房屋出售全权委托公证即可，至于房子最终会卖多少钱，房主无从得知。他举例说，今年3月份，金水区市民张先生的一套房子被某中介公司以30万元现金买断，但事后他得知，那套房子以40万元出手了。靠这样获取收入也是目前二手房交易中中介公司的最大经济来源。但业主却在不知情的情况下失去了获得更多利益的机会。

　　针对不法中介设下的“内部收购”陷阱，王先生提醒消费者，房产过户才是出售房屋的最关键环节，千万不能做一手交钱一手交房的快速交易，仅仅做公证并不能算是法律意义上的房产买卖。同时，买卖双方一定要见面，坐下来当面将价格谈清楚，并正式签订《房屋买卖合同》。此外，心急用钱和图省事的业主，更要格外警惕“内部收购”的交易把戏，防止不法中介趁机压价。

　　业务员背后的“投资客户”

　　“投资客户就专门炒二手房的，”王先生告诉记者，“他们从业务员手中把房子买走，再转手卖出，以此获取利润。”

　　据了解，从事二手房交易的业务员，几乎每个人背后都有8到10名“投资客户”。业务员找到合适的房子后，会首先把房子的具体信息告诉给投资客户。投资客户如果觉得该房子有升值可能，便会出资把房子买过来。

　　经过这样的运作，业务员卖出去一套房子后受益就成倍增加。首先得到的是房产交易成功规定2%的佣金，以就是说，如果一套房子值10万，业务员会拿到2000元的提成，除此之外，因为帮助投资客户拿到可以赚钱的房子，还会得到投资客户为数不菲的“红包”，因此，业务员都热衷于用此手法。

　　事情并未到此结束，投资客户在获得这处房源后，会有几种处理的可能：第一种可能，投资客户直接将房子卖出，获得利润，但这种处理方式获得的利润最少；第二种可能，投资客户将房子转卖于第二名投资客户，而第二名投资客户又可能将其转手于第三名投资客户，而每一次转手房子的价格都会提高一次。这样等这套房子到“真正的买房人”手中时，很可能是三手房、四手房，而一套第一次以10万元买入的房子，价格有可能已升到13万或者更多；这样最终买房者在拿到这套房子时就要多付出3万元。还有一种可能，投资客户再将这套房子交给同一业务员，通过中介公司卖出。比如10万元买进的房子，通过中介以12万的价格卖出。在这一过程中，投资客户赚了两万，而该业务员又可以收20%的提成2400元，而中介公司可以收入9600元。中介公司、业务员和投资客户形成了一个利益共同体，三方都赚了钱，最终的结果是抬高了房价，损害了买房者的利益，最终买走这套房子的人不得不多付出2万元。

　　但由于业务员的这些行为并没有损害公司的利益，相反还增加了公司的收入，所以公司对业务员的事情并不过多过问。

　　郑州有多少“投资客户”？王先生说，业内人士的看法并不一致。据郑州市房地产交易中心管理委员会的李巨波估计，目前郑州投资二手房者能占到二手房交易人数的5%左右。一家著名品牌的二手房中介公司负责人向记者表示，从他们店的二手房交易情况来看，有投资行为的要占到总人数的10%以上，郑州和信置业咨询有限公司首席置业顾问郇修权认为，目前郑州投资二手房的人数应占到二手房交易人数的6%到7%。

　　操盘手暗箱操作

　　“说白了，他们就是一帮骗子。”王先生提起业务员的欺瞒手法，非常的愤恨。

　　由于交易不透明，不法中介便利用“买卖双方不见面”的特殊条件获取高额差价。而在这种运作中，业务员在二手房交易中充当着非常重要的角色，由于大多数的买房、卖房者并不具备相关的专业知识，所以他们对房子的评估很大程度上取决于业务员的说服，由此，滋生了一套对卖方和买方左右欺瞒的手法。

　　比如业务员通过渠道找到一套需要出售的房源，业主要价15万。业务员详细了解情况后判断，如果直接出手确实能卖到15万，但自己只能获得2%左右的佣金提成。此时业务员会首先想到投资客户，但如果以15万的价格交给投资客户，又没有多少利润可赚。而业主又坚持要价15万，此时的业务员便会开动脑筋了。

　　业务员首先会让业主觉得这套房子不值15万。综合房子的年代、地段、楼层等因素综合考虑，再加上一大堆的专业术语，业务员会告诉业主这套房子最多值14万，如果坚持要15万，房子可能卖不出去。在一大堆专业“知识”的迷惑下，业主也有些动摇，并觉得业务员还“不错”，能为自己如何把房子卖出去着想，并最终同意以14万元的价格在该中介公司登记。 业务员拿到该房子的资料后，自然不会在网上公布。他把这套房子登记在自己的房源册子中，既不对外公布，也不会对内公布，以此“压房”。

　　过一段时间后，业务员会主动与业主联系，告诉他，这套房子要价还是太高了，几个月都没有人对此有兴趣，看来最多也就能卖到13.5万。业主听后自然有些相信，但还是不愿意接受。为了彻底让业主“降价”，业务员会找上几名“房托”去看房子。这些人看到房子后除了挑房子的毛病，什么也不用做。在经历一番挑剔后，业主心理上已经接受了13.5万或者14万的价格，并同意以此价格出售。业务员此时再将房子转手买给投资客户，从中赚取更多利润。而这套房子又掉进了上面介绍的第三种陷阱之中。

　　争夺房源制造陷阱

　　据了解，目前，郑州取得资质的房屋中介机构有一千多家，而实际参与二手房交易的中介机构则更多，“僧多粥少”的市场导致各中介间竞争的加剧。

　　为了争取到好的房源，一些黑心中介公司会想尽办法，争取把别的中介公司好的房源拉过来。

　　王先生给记者举了一个例子，中原区一位业主以13万的价格将房子登记在了A中介公司，如果B中介公司的业务员知道这套房子不错，那么业务员会主动找到该业主，告诉业主说房子如果在B公司登记，可以卖到15万。

　　业主听后自然很有兴趣，在业务员的劝说下便把房子也登记到了B中介公司。这样B公司便争取到了一个新的房源。但等房源争取过来后，业务员便不再对此房保持太大兴趣。

　　但业主心里还认为此房真的能卖到15万，所以即使有人在A公司看到其房子，并要求购买，他也不再满意13万的房价。时间过去一段后，B公司的业务员会以各种理由告诉该业主，房子卖不到15万了，也就是13万左右。然后依照上述的各种办法把房子“套牢”卖出获利。

　　全权代理的“霸王条款”

　　由于一些业主平时工作繁忙，所以他们买房时一般会与中介公司签订全权代理合同。所谓全权代理合同，就是业主只管收钱，其他一切手续都交给中介来做。王先生告诉记者，中介公司会在与业主签订独家代理协议中设置一些霸王条款。主要内容包括：代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准，也就是说，但是业主一旦不通过该中介售房，就要承担高金额的违约金，其次，代理交易不透明，中介从中赚取不正当差价。

　　王先生举例说，李先生平时工作繁忙，但有一套不错的房子要出售，于是他与中介公司签订了一份全权代理合同。合同上要求中介公司只要给他15万元即可，其他事情他不再过问。但李先生并不清楚，他已经陷入全权代理陷阱。中介公司在与业主签订“代理协议”之后，便进入暗箱操作阶段。由于交易不透明，所以看房、谈价、办手续都在业主不知情的情况下进行。这时一些中介便将房屋标出高价，将差价放进自己腰包，而业主对此无从得知。同时，中介公司往往会拖延卖房的时间，按照目前的市场走势，房价处于不断的上涨之中，一套房子如果在中介手中放上两个月，其市场价格已经上涨不少，而业务员会借此牟利。

　　王先生通过《郑州晚报》特别提醒消费者，千万不能做一手交钱一手交房的快速交易，建议买卖双方一定要见面，坐下来当面将价格谈清楚，并正式签订《房屋买卖合同》，心急用钱和图省事的业主，更要格外警惕全权代理的交易把戏，防止不法中介趁机压价。(郑州晚报记者 尹海涛 宋振科/文 廖谦/图)

编辑：魏巍