外国投资者趁火打劫 四大因素将影响房价涨跌

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　　近一段时间，有关加息带来的震荡令楼市一度风雨飘摇，而最近中国社科院金融研究所主任易宪容提出所谓“贷款利率有可能加至10”的说法，更引起唏嘘一片，在由此引发的口水战中，生涩而高深的经济学理论让广大的普通百姓摸不着头脑，面对此 番极有可能接踵而来的加息，京城的老百姓们最关心的莫过于该不该买房？房价是涨还是跌？

　　超前消费者受冲击

　　早就有专家提出，北京和上海楼市的情形不同。同样受此次加息影响，北京和上海的反映的确有差异。据上海有关统计资料显示，加息一周来，上海的成交量由1300套下降为800多套，下降幅度较大，但价格没有变化。

　　但在北京，记者走访了几家售楼现场，发现不少项目的售楼处依旧人头攒动，房价该涨的涨，看不出买房受加息影响的迹象。一位售楼先生说：“今年的房子很好卖，这价早在一个月以前就定了，现在价涨了，来买房的人还是不少，利率抬高对我们没什么影响。”

　　业内人士分析，加息意味着增加了购房成本，此轮加息将首先对透支经济能力的人产生冲击，如那些过度超前消费的买房人，原本购买一套60平方米的房子还款已吃力，最终却买了100平方米的买房人，以及缺乏实力支持的投资者。相比上海人人投资炒房的市场状况，北京的自住型客户比重相对较高，投机成分低，市场反映不够强烈和明显也是预料中的事。

　　正视泡沫论

　　前不久，摩根士丹利首席经济学家谢国忠发表的泡沫论在楼市引起轩然大波，然而令人感到诧异的是，在大摩的经济学家们反复强调泡沫论期间，摩根士丹利的投资决策者们却以实际行动表现出对中国内地房地产市场的看好。据报道，去年7月，摩根士丹利名下房地产基金MSREF与卢湾区政府控股的永业集团联合投资“锦麟天地雅苑”，项目总投资预计达9000万美元；与美国雷曼兄弟公司各入股25％参与上海永业集团发展的上海永业公寓二期，估计涉资将高达2亿元人民币。2004年1月，摩根士丹利推动“上海复地”(2337．HK)在港招股集资15亿港元的同时，MSREF还与“复地”合作投资约5000万美元兴建“复地雅园”。

　　对于海外投行的这种自相矛盾的举动，业内专家和学者普遍认为，外国投资者有“趁火打劫”之嫌，国内房地产的泡沫有被过分夸大的成分。

　　此外，经过今年上半年开始的一系列宏观调控，北京房地产市场已经进入了调整阶段，可以预料未来政府为控制房价对房地产市场采取的调控措施将不会过激。

　　贷款利率不超过6．5％

　　有迹象表明，本轮加息是一持续性加息周期的开始，出于对未来加息幅度的未知和无法预估，已有不少买房人担忧过高的利率将加重还款压力，而最近易宪容提出贷款利率有可能加至10的预测，多少令已有心理负担的买房人出现恐慌。

　　对此，虎杰投资的张寅表示，利率增幅过高的可能性不大，因为政府加息的目的是抑制投资增长，有计划地拖慢经济增长速度，过高的利率浮动在控制投资泡沫的同时，也提升了老百姓置业的门槛，损害了百姓的利益，这与政府保障百姓生活，控制房价上涨的初衷相背离。

　　张寅预测，此次加息将历时18个月，到2006年的4月底结束，一年期利率将抬升至3．89％，为25年来我国利率水平的平均数，贷款利率的极限为6．5％，贷款利率超过6．5％的可能性不大。

　　他同时表示，理论上，本次加息过程将形成一完整的加息周期，但能否最终形成，还得看市场博弈的结果，一旦经过一二次加息后，房地产市场出现明显震动，反弹严重，房价上涨趋势得到控制，达到预期效果，加息就会停止。

　　房价涨跌难料

　　由于与房价关联的面很多，经过此次加息震荡后房价便更难预测。业内专家认为，未来房价受以下几个因素影响：

　　一、加息。可以肯定的是，加息对房地产市场一定产生负作用，房价将为此拖累，向下游移，最低限度是房价至少不再上涨，房价持续上涨多年的趋势受到控制。

　　二、人民币升值。现在，人民币始终面临升值的压力，人民币升值意味着人们购买的资产也升值，房价就会上涨。

　　三、供求。理论界一致认为，供求因素是影响房价的最终原因，今年北京房价的上涨，很大程度上是由于受政策影响，市场供应萎缩，在需求不变的情况下，房子销售顺畅，导致房价上扬。据估计，明年房屋新增供量将与今年相当，房价至少将保持今年的水平。这与加息明显产生对冲的局面。

　　四、汇率。在此次政府调整利率政策的同时，很多人都忽略了政策中有关汇率的松动，在人民币面临升值压力的同时，放松汇率就意味着将有相当规模的国外资金流入国内参与投资，填补了政策性加息带来的供应缺失，从而影响房价。

　　不难发现，上述四大因素共同作用房价并相互制约，房价涨跌前景扑朔迷离。张寅表示，此次加息明显对长三角地区的房地产市场产生抑制作用，按照常理推断，在周边价格一片下挫的情形下，北京的房价单独突进的可能性不大。但由于北京房价近年来涨幅很小，回落的可能也不大。

　　业内人士普遍认为，买家不必受此轮加息影响而恐慌，自住型客户可以根据自己的需求照常买房，投资者则应权衡自己的资金实力，选择合适的、真正有潜力的房屋。

特约编辑;广伟