明年“五一”：粤房产临界点

　　10月29日，央行九年来第一次宣布加息，这是之前连续八次降息后的大转折。它立即使房地产类股票大幅下跌，但对广东楼市影响不大。业内人士认为，楼市可能会滞后反应。而明年“五一”才将是广州房地产市场的一个临界点。

　　没出现 提前还贷热潮

　　按照这次调整利率，个人住房公积金贷款5年以上的利率由4.05%调整到4.23%，上调0.18个百分点；自营性个人住房贷款5年以上的利率由5.04%上调到5.31%，上调0.27个百分点。房地产业内曾设想，加息后银行将出现住房提前还贷热潮。

　　但直到目前为止，房地产业内的悲观论调并没有得到事实印证。11月17日，广东省一家大商业银行个贷中心老总在接受记者采访时表示，加息后没有消费者来询问过这方面的情况，没有出现提前还贷潮，贷款买房的人也没有减少。现在看来加息对按揭贷款影响不大。

　　据这位老总介绍，房贷款最多的部分是20至30万元，加息后，这些客户每月增加的还贷大约是四五十元。由于这次利率提升的最大幅度只为27个基点，对按揭贷款的购房者增加的负担不大，绝大多数购房者没有打算更改还贷计划。

　　楼市交易量未减

　　记者从广州市的发展商处了解到，加息后的两个周六、日，各大楼盘出现热销场面，成交买家没有受加息影响而把钱存在银行吃息。

　　业内人士说，广州的房价没有因为加息的因素而提价。住房需求仍然旺盛。业内人士认为，这是因为广州房价较上海、北京低，买房的人多是用于自住，消费者要置业，改善住房条件，房子是非买不可的。

　　华港地产董事总经理马豪11月17日接受记者采访时表示，加息后购房者考虑和沟通需要的时间更多了，但房地产交易的的数量没有减少。

　　实际上，加息之后，广州的房地产市场仍然是一路高歌。“今年国庆期间，我们合富卖了7个亿。”合富辉煌房地产商业项目总监羽祖翔笑着说。据他表示，今年广州的房地产卖得很好，价格在5000元以下的大都销售火爆。

　　对此，羽祖翔分析说，加息挡不住广州房地产的发展势头。2000年随着广州大量的楼盘烂尾和开发商违规，消费者对广州房地产市场的信心指数下降到了极点，而这样也压抑了很多人的购买欲望。此后，广州房地产市场逐渐走上成熟，政府的监管措施的完善，从去年年底开始，广州的房地产市场开始进入一个上升期，“前几年压抑了的房地产一下子释放出来了。”

　　而另外一位不愿意透露姓名的房地产顾问曾先生则认为，投资者对广州房地产市场信心的恢复，与广州成功申亚有着密切关系。“现在处于一个波峰，前后有一个波动，2005年中旬将达到顶点，顶点之后将是一个衰退期，在2008、2009年又将猛势上升。”

　　而羽祖翔认为在明年“五一”将是一个临界点，“但如果央行会第二次、第三次加息，这将对整个房地产市场带来巨大冲击。但我估计第二次加息最早也应该在明年年底，所以明年‘五一’将是广州房地产市场的一个临界点。”

　　发展商日夜赶工

　　加息后，一年期的开发贷款年利率由原来的5.31%增加到5.58%，一年以上三年以下的开发贷款年利率由5.49%上升到5.76%。央行加息的同时，也让利率开始浮动，不设贷款利率上限。

　　广东一银行的负责人告诉记者，现在广东对发展商的贷款利率上浮了10%，往后趋势利率很可能继续上浮，上浮大约10%—30%。这意味着发展商贷款成本将更高。

　　“加息后，一个较明显的变化是开发商加快了建设速度。”马豪分析说，这是由于大型楼盘建设所需资金量大，主要来自于银行和财团贷款，还款利息的上升，使得开发商必须缩短贷款时间。“加息将使发展商减少1%—2%的利润。”这意味着贷款1亿元，发展商一年的贷款利息比以前增加了27万元。

　　因此，人们可以看到，广东的许多新开楼盘都在不停地日夜赶工。业内人士分析说，这无非是一些巨额贷款每月产生近百万元的利息，平均每天几万元，所以只有房子盖得快，尽早回笼资金还贷，少付点利息。

　　戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司助理董事黄比伦说，发展商此前已对央行加息有所预期，早早做好打算，所以此次加息整体上对发展商影响不大。虽然减少了开发商的利润，但其较高的利润还是可以承受加息的。但此次放开贷款利率上限，无疑是设了一条分水岭——贷款往往更有实力、具有更好开发项目的发展商流去，而无实力的小发展商则在这方面显得更加被动。

　　虽然目前加息对开发商影响不大，但业内人士仍然担忧，如果加息进入周期，广东的房地产业有可能将再次洗牌。

　　业界对利率走势存分歧

　　不过，记者在采访中发现，由于广东省房地产业界对未来利率走势存在较大分歧，因此业内人士对房价的未来走势判断也是众说纷纭。

　　广州珠江中原物业顾问有限公司的总经理黄轩明认为，再加息的机会不大，由于广州房价偏低，加息后，估计未来广州与整个珠三角房价将经历恢复性上升，但价格上升速度将放缓，预计增速为5%。

　　马豪则认为中国已进入加息周期，明年可能将有1至2次的加息，未来一年，广州豪宅价格下降，挤出其中的部分泡沫，而中低档的住宅价格将保持平稳。

　　专家认为，对房地产业来说，土地供应总量、住宅供需矛盾对住房的价格的影响远比加息要大得多，这些因素的加入，将使广东未来房价的变化更加不明朗。 作者：庞华玮 卢荣