2004年，宏观调控下的房地产市场显得有些扑朔迷离。1-9月，全国房价上涨了大约13%，深圳的房价也上涨了5.5%。这种上涨趋势到底是房价继续上涨的前兆，还是房价即将下跌的回光返照？关于房地产市场走势的议论，仁者见仁、智者见智，莫衷一是。大体而言，目前关于房价的争论有两类迥然不同的观点：经济学家们看跌，而 业界却看涨。

　　加息对楼市影响有限

　　央行加息对于房地产的影响主要体现在两个方面：第一，加息将直接增加置业者的月供；第二，由于银行贷款是众多房地产商最为重要的资金来源，加息将增加开发商的财务负担。

　　在消费者方面，由于本次加息幅度不大，那些准备购房的消费者，在面对巨额贷款时，觉察到新增加的少量月供并不是一件容易的事。因为购买者的购房决策已经经过长时间的考虑，加息造成影响将是有限的。

　　在开发商方面，众所周知，房地产在中国仍然是一个高利润的行业，相对于高额的利润回报而言，加息给开发企业带来的支出并不是一个让人感到痛苦的负担。

　　短期房价仍将上扬

　　其一，随着城市化进程的大步迈开，我国城市人口将迅速增长，城市人口的居住要求也将越来越高。随着这种需求的逐步释放，庞大的市场需求将是支持楼价上涨的中流砥柱。

　　其二，经济增长的预期是推动楼价上涨的重要因素。海岸地产最近的一项调查发现，九成以上的置业者是以按揭形式购房。这也表明，置业者对于未来的期望收入是有信心的。由于国民经济的长期、稳定增长具有较大的可预测性，购房者的信心也是推动楼价上涨的发动机。

　　其三，开发成本的上升，使房价上涨成为现实。2004年，随着建材等房地产必需材料价格的上升，新开工楼盘的成本比过去上升了许多。而由于开发商的强势地位，这种成本的增加并没有由开发商减少利润来填补，却反映到价格体系中来了。

　　其三，国家土地和信贷政策也间接推动了楼价上涨。宏观政策更多的是从建立公平、公正的市场环境和防范金融风险的角度来思考的。一方面，政府缺乏长期的土地供应计划，楼盘供应量受到非市场因素的过多控制；另一方面，信贷政策使众多的开发商不得不重新考虑开发计划，市场供应量被资金困局给牢牢地掐住了。

　　中期走势难以确定

　　央行的这次加息看来是一个信号，更是一个加息周期的开端。在明年下半年以后三到五年内房价的走向将会显得有些雾里看花，不明不白。但是，对于中期房价的走势，仍然是可以通过一些具体的参数来预测的。

　　首先，经济增长的幅度是一个基本的参考指数，它将在根本上影响到消费者的购买信心。

　　其次，银行按揭成数的限度。由于手中的钱不多，许多购房者对首期款的关注甚至超过了月供。如果银行调高按揭成数的限度，将直接打击消费者的购买能力。

　　最后，未来一段时间内的加息频率也将是楼市的一个重要的晴雨表。加息过快、幅度过大将直接影响到市场信心，对楼价的杀伤力也不可小觑。

　　宏观调控加速地产变局

　　宏观调控无疑将加快地产行业的市场变局。具体表现在以下几个方面：

　　一，地产企业优胜劣汰，行业集中度将逐步提高。对于有实力的开发商来说，“宏观调控将是政府送给企业最好的礼物”。

　　二，房地产行业的产业化进程将持续推进。对于地产行业来讲，标准化、工业化的产业化生产与订制化、个性化的按需生产一直以来都是一对矛盾统一体。宏观调控将促进更多的地产企业在向着解决这一矛盾的道路上奋起直追，从而为自己赢得市场空间。

　　三，地产商区域扩张冲动增强，资本输出成燎原之势。房地产是一个区域性很强的行业，在中国，不同的区域，房地产的发展情况往往大相径庭，再加上沿海发达城市的利润率由于竞争加强而有所减少，地产资本的区域化、全国化扩张已经蔚然成风。作者：陈楚明整理