当2004年已经接近尾声之时，上海房地产市场依然没有出现传说中的盘整，虽然房价涨幅带有一丝调控后的羞涩，但一路高升的趋势已不可逆转。究竟是市场存在泡沫，还是发展并不过热？针对泡沫争论的喋喋不休，未来楼市发展将变得更为扑朔迷离。在宏观调控进行了一年之后，此时加息的“雪上加霜”，究竟能对当前 房地产市场影响几何，将拭目以待。

　　本次加息，基准贷款利率仅增加027％，对于大多数已购房者而言，充其量每月的负担仅增加了2%，这不会增加其还贷压力。而根据调查，有六成左右的欲购房者并没有因为加息而改变其原本的购房计划。对少数房产投资者而言，只要房产升值的空间和投资收益率大于利率增幅，投资热情会继续高涨，需求并不会因此而降低。本次加息对需求的抑制作用不会太大，至少在短期内或一段时间内是不可能改变供求关系的。可见，利率的小幅增长，使本次加息的实质影响并不大。

　　这次加息虽然幅度不大，但这是中国近10年来首次上调银行利率，因此，不管对于房地产企业，还是购房者而言，加息对于心理的冲击将大大超过实际影响。

　　对广大普通消费者来说，加息无疑是一利空消息，提高利率，借贷成本增加会抑制居民购房的动力，动摇购房者对于房价未来预期的信心，使持币观望者增多，导致有效需求下降，房价下跌。对于市场信心的预期下降，才是加息对房地产市场最大的影响。

　　显然，本次加息的目的并非直奔房价而去，而是旨在加强政府对于宏观调控的掌控能力，这不仅意味着宏观调控手段将逐步从行政手段转向市场化手段，同时也巩固了这一系列宏观调控的效果。从2003年开始，政府就针对国内房地产增长过快，进行了一系列的调控政策。虽然受调控影响成效显现，但上海楼市仍保持高位运行。可见，加息政策的出台，无论是作为本轮中国加息周期的前奏，还是为巩固政策调控埋下伏笔，都将印证了政府对于房地产市场理性回归的期望和调控到底的坚决态度，这才是加息背后更深层次的声音。

　　由于房地产业与银行资金的高关联度，使得房地产市场首当其冲感受加息政策的洗礼。这次加息适逢近期“房地产泡沫论”甚嚣尘上。房地产商和已购房者都希望房价仍能继续走高，未购房者则希望房价下降，政府则希望房价能够平稳发展，面对多重利益下的上海楼市，未来走势的悬念更将引人入胜。

　　虽然加息对投资性需求有一定的抑制作用，但主要针对短期投机需求，导致投资房产成本增加，减少套利空间。而对于拥有资金实力的投资客，只要有高于银行利率的收益率，投资需求仍然强劲。未来投资性需求仍将成为推动上海楼市的主要动因。

　　首先，从上海自身条件来看，上海国际化大都市的城市定位和中国经济中心的地位决定了上海正处于高速发展阶段。上海经济连续12年的两位数增长，使人们对于上海长期发展均表示出普遍乐观，但上海目前空住率较高已是不争的事实，因此如何调控得当，将投资率控制在正常范围，将是未来市场多空双方关注的焦点。

　　其次，今后上海外来人口的增加，促进租赁市场的繁荣，投资者可能购房动机将从短期投机向长期投资转变。

　　第三，中国目前投资渠道的单一，迫使资金流向房地产市场。虽然加息可以将一部分资金转向银行储蓄，但目前中国由于存在通货膨胀，小幅加息并未改变当前负利率的局面。在当前股票市场不景气、其他投资渠道如基金，债券等还不成熟的前提下，投资房产是让资产保值增值的一个较好的手段。

　　今年以来，上海落实国务院对房地产业实行“管紧土地、管好信贷”的调控措施以来，本市房地产价格迅猛上涨的势头已有所收敛。中房上海指数累计升幅已下降50％，但月均仍达128％，全年涨幅将达到15％，与原先所期望的理性回落仍有差距。导致今年房价仍快速上升的原因有：由于银行利率的变化和程度会使房地产消费资金的多寡发生转换，因此本次加息给予上海房价显然只是“温柔的一刀”。如果说政府想立竿见影的调控房价，完全可以采取缩减贷款成数，减少贷款年限等更强硬的政策来平抑房价，但此次加息的“温柔陷阱”，仍旨在给市场放出信号，实现房价的“软着陆”将是任重道远。

　　综上所述，面对未来几年房地产市场走势，我认为：上海楼市未来走势将以“短期滞胀、长期攀升”为主导。未来一年左右时间，上海房产将呈现“滞”、“胀”并举的市场特征。所谓“滞”，表现为消费量停滞不前。而“胀”则意味着房价涨幅有所回落，但仍以10％以上的幅度攀升。从长期来看，房价总体攀升的发展景象在未来的三四年内将不会改变。 作者：赵云飞