种种迹象都在显示同一个主题，南京的楼市价格已成强弩之末，纵使房产开发商绞尽脑汁也难改这种势头。日前出炉的《南京房地产市场需求研究报告秋季版》通过众多数据的比较和对潜在购房者的深入调研，为这一推断找到了最新的事实和数据的双重论据。
楼市供求大逆转
该报告从南京房地产市场目前
的现状分析，南京房市的需求已基本饱和。理由是由于房改后以改善居住条件的居民经过5年多的消化已基本平稳?而拆迁等被动型居民由于拆迁政策的变化随之放缓?投资/投机型需求受加息影响在很大程度上萎缩，因此短期内市场增量需求增长乏力。
从市场供应看，由于最近两年土地大量投放市场，本年度初期南京市累计供销比一直大于1,并且有逐渐增加的趋势。今年1至9月份全市商品住宅累计供销比为1.241。可见市场形态已经由“卖方市场”转变为“买方市场”。
特别是部分地区已出现过饱和态势。例如江宁区。其相关统计数字显示，今年以来，江宁楼市供销比一直处于增长状态：1至8月份为1.311；1至9月份为1.51；1至10月份为1.661。8月份单月供销比是1.461,但9、10月份的单月供销比则猛蹿至3.41,达到了历史最高水平，供需关系明显在拉大。
“热点”从东蹿到西
此次，南京房地产市场发展研究中心调研结果显示，河西板块潜在购买比例最高，城东次之，城中以17.75%的比例位列第三，第四至八位分别是：城北、江宁、城南、江北和仙林。
从河西潜在购房者购买时间的分析中也可以看出，打算本年度购买住房的受访者占到47.1%，打算在2005年购房的占44.7%，二者合计占到91.8%，说明潜在购房者对河西住宅前景看好。
一直以来城东板块是潜在购房者最为青睐的区域，潜在购买比例最高。而本次调研结果表明，河西板块已取代城东板块，成为潜在购买比例最高的板块，有23.74%的受访者打算在河西购房。近三次房交会调研结果表明，河西板块的潜在购买比例一直处于上升通道中，直至本次房交会调研需求比例首次超越城东，位列第一。
在选择河西的理由中，最看重的是“政府对河西新城的政策导向”。
除城东与河西的排序发生变化外，其他板块的排序也与上半年不同，城北板块此次需求比例超过城南和江宁，位列第四，而江宁板块也超越城南，位列第五。
“东南片”好过“奥体片”
从潜在购房者对片区的选择偏好来看，城东南片以其良好的自然环境仍然成为潜在购房者的最爱；河西南片(主要是奥体片区)异军突起，成为第二受潜在购房者关注和青睐的片区；城东北片也吸引到11.2%的潜在购房者；城中以其不可复制的地段特性、河西中片以其日渐成熟的居住环境和新城概念等不同特点吸引潜在购房者的关注。由于新盘供应量小以及地处偏远等原因，城南东片和城北东片需求比例最低。
现购户少于潜在户
报告分析认为，2004年的购房需求有所降低。由于“房价太高，等待房价下降”这一影响因素而将购房计划推迟至2005年及以后的潜在购房者所占比例仍然最高，这一人群占不打算在2004年购房人群比例的39.7%。这说明市场观望气氛仍然较浓，而且随着加息周期的来临，潜在购房者持币待购的比例还会上升。
此外，由于目前房价较高，改善型和基本型需求都不同程度受到打压。“现有房住，并不迫切需要换房”和“自有资金不足”成为推迟潜在购房者购房的另外两个主要原因，因此而推迟购房的潜在购房者各占25.4%和24.4%。而由于“中意地段无中意的楼盘”的原因而暂不购房的潜在购房者也占到16.40%。
有关房价及增幅
A开发商挤“泡沫”
10月23日开盘的河西奥体楼盘“拉德芳斯”，在报出了5200元/平方米的低起售价之后，近日房价再次跳水，4500元/平方米的折后起步价，让见惯了此地高价楼盘的购房者，也不禁暗暗吃惊。
业内人士透露说，其实，4500元的房价在河西并不会让开发商无利可赚。以“拉德芳斯”为例，其地价为75万/亩，除其所有成本，按4500元起价、5200元均价计算，其最后的利润还是很可观的。河西许多开发商的地都是经市场竞标所得，地价一般都在近200万元/亩，目前“拉德芳斯”4500元的售价只是略低于众多开发商的成本价。所以说，开发商已经主动自挤虚高“泡沫”。
B二手房自降身价
二手房市场最近变化也非常明显。自加息后，某二手房网每天发布的售房信息均在80页以上，11月10日发布的信息更是多达100多页，房源达到300多个，而在加息前，每天只有20页信息发布，房源最多不过在100个左右。在二手房网站上记者还看到，“朗诗熙园”一处住房7900元/平方米，而这处楼盘的商品房在销售后期价格已经到了每平方米8000元以上；“水榭华庭”5480元/平方米，“鑫园”5300元/平方米，价格与前一段时间相比，都有所下降。
C未来房价难攀升
无论是新房还是二手房的这种“跳水”举动都很自然地认为是央行加息的后果。其实早在《报告》出炉之前，国家统计局的两组数据已明显暴露出南京楼市过热的隐患。
一组数据显示，南京房价自2001年起连续三年涨幅进入全国前10位，今年二季度，南京房价涨幅已高居全国第四。另一组材料显示，南京人的人均收入被挤出长三角前10名，居民生活成本却高居全国第五。需要提及的是，南京房价一直是这两组统计数据的重要参照依据。
南京大学房地产信息中心秘书长葛扬对南京楼市“过热现象”早有关注。
据分析，一是开发面积过大。近年来南京市开发的新城区面积与老城区相比相当庞大，比率已经类似上海浦东与上海老城区的面积。但是南京老城区人口密度远远小于上海老城区。而且，上海浦东新区的很大部分并非用于住宅建设，而南京偌大的河西、城南、江宁几乎是成片的住宅用地。
另一个事实也同样有助于业内对未来房价走势的判断。2003年的一项统计显示，南京市预售商品房的70%是二次或二次以上置业。可以说，南京目前的房价水平是集中了几乎全市居民的财力来维持的，这种现象并不正常。也正是南京有钱人或多或少直接间接地参与了买楼，从而使得房价被“炒”高。
据测算，南京市民的人均年收入只有上海的2/3左右，户均年收入与房价之比达1：10左右(上海为1：6.6)，国际公认的合理比例是不低于1：6,南京的房价显然过高。学者从这个角度推断，南京的房价在未来几年时间内，难以再攀升。
特约编辑：广伟
