南京市房产局发布秋季房地产市场需求报告

　　昨天，南京市房产局发布《南京房地产市场需求研究报告 秋季版 》，通过对南京住宅总体需求的研究，可以看出以下几个特征：
　　商品住宅供销比1.24 1，买方市场到来

　　从南京房地产市场目前的现状看，由于房改后“改善型”主动需求经过5年多的消 化已基本平稳，拆迁等被动型需求由于拆迁政策的变化随之放缓，投资、投机型需求受加息影响在很大程度上萎缩，因此短期内市场增量需求增长乏力。而从市场供应看，由于2002－2004年初土地大量投放市场，因此，从本年度初期，南京全市累计供销比一直大于1，并且有逐渐增加的趋势。1 9月份，商品住宅累计供销比为1.24 1。市场形态已经由“卖方市场”转变为“买方市场”，需求影响供给、决定供给的时代已经到来。

　　四成潜在购房者持币待购，观望气氛浓烈

　　从购房时间的选择看，90％的潜在购房者选择在今明两年内完成购房计划，但由于本年度已过大半，因此2004年内的购房需求有所降低。2006年及以后的购房需求合计占到约10％。由于“房价太高，等待房价下降”这一影响因素而将购房计划推迟至2005年及以后的潜在购房者，所占比例仍然最高，这一人群占不打算在2004年购房人群比例的39.7％，说明市场观望气氛较浓，而且随着加息周期的来临，潜在购房者持币待购的比例还会上升。

　　此外，由于目前房价运行于较高层面，改善型和基本型需求都不同程度受到打压。“现有房住，并不迫切需要换房”和“自有资金不足”，成为推迟潜在购房者购房的另外两个主要原因，因此而推迟购房的潜在购房者各占25.4%和24.4％。而由于“中意地段无中意的楼盘”的原因而暂不购房的潜在购房者也占到16.40％，主要是由于南京人普遍较为中意的城东、城中、河西等板块房价一直居高不下，而且随着楼盘供应量的不断加大，潜在购房者的选择余地加大，因此并不急于出手，而是精心挑选最能满足自身性价比要求的理想住所。因“房价太高，投资获利空间减小”而决定暂不购房的受访者所占比例进一步下降，投资者对于投资风险的预期加大，因此多数人认为暂时采取持币观望的态度将是明智的选择。

　　河西板块潜在需求跃居首位，需求差距拉大

　　本次调研结果显示，河西板块潜在购买比例最高，有23.74％的受访者打算在河西购房，城东次之，城中位列第三，第四至八位分别是：城北、江宁、城南、江北和仙林。

　　一直以来，城东板块是潜在购房者最为青睐的区域，潜在购买比例最高。而河西板块取代城东板块，究其原因主要是政府对河西新城的政策导向作用。尽管潜在购房者对河西住宅信心较强，但是关键还要看河西房价的性价比能否合理回归。城东由于目前拆迁量较小，新盘供应量没有明显提高，加之供应的楼盘距市中心较远，生活配套没有大的改善，而房价却不断攀升，导致多数潜在购房者持等待和观望态度，潜在需求比例有所下降。城北板块此次需求比例超过城南和江宁，位列第四，而江宁板块也超越城南，位列第五。这一系列的变化表明，除各板块客观方面发生变化外，潜在购房者自身需求特征也在不断变化之中，因此，报告提醒政府部门和开发企业要充分重视这一变化，在土地投放和开发规模等方面做出有计划的调整，以满足和有效刺激需求，促进房地产市场的稳定、繁荣。

 作者:方市兴　李仲勋　汪晓霞
  特约编辑：广伟