房地产泡沫的市场表现就是价格远远高于价值。可能是上世纪九十年代初期海南和北海的房地产泡沫余音未了，有不少业内人士包括决策部门难免心存恐惧，担心历史重演，对当前房地产业投资增长过快甚感不安，所以来自国内外各种渠道的“泡沫论”是有道理的。

　　西方经济学家经过深入研究，认为“泡沫”就是一种 或一系列资产在一个连续过程中价格飙升，人们由于对价格作“继续上升”的预期，资产于是成为人们买卖牟利的对象，而不会去关心资产本身的使用价值。随着资产远远脱离其内在价值，到一定时期出现价格暴跌，伴随而来的是金融危机。这种价格的暴涨暴跌有以下特征：价格泡沫往往产生于银行信贷扩张之中，价格崩溃使得大量当事人无力偿还贷款，造成大面积违约，最终给银行带来灭顶之灾。

　　上述分析基本上适合我国香港、海南、北海房地产泡沫实际。香港由于银行在1996年放松住房按揭贷款，炒楼风盛，价格连续暴涨。随着大量银行贷款进入房地产业，加剧对房地产这种非生产性资产的投机，引起房价大幅度上升，结果导致生产性和服务性行业成本高企，无利可图，炒楼便成为一种社会性行为，商品房价格暴涨，结果产生价格泡沫。

　　有关资料显示，1992年海南省地价从1991年的1400元/平方米飙升到5000元/平方米，增长达257％，1993年继续上涨到7500元/平方米。无独有偶，广西北海的地产泡沫与海南“异曲同工”。1992年，北海土地炒作随之严重泛滥，1992年半年间地价暴涨20倍，最高地价达120万元/亩。

　　我们可以找出当时我国局部房地产泡沫产生的原因：商品房炒作成风，土地投机泛滥成灾；土地供应机制落后，法规不健全；金融秩序紊乱，无节制信贷扩张；权力寻租、政企不分，为土地投机、权钱交易打开方便之门，进一步推动了泡沫的形成。

　　实践告诉我们，从统计数据和制度安排两方面去分析“泡沫”，比较科学。

　　北京房价自1997年猛涨41.59%，此后走势基本平稳。

　　市统计局数据表明，今年1-3季度，北京商品住宅销售价格同比小幅上涨3.5%，普通商品住宅涨幅略高，也只有4.3%，豪华住宅涨幅仅为0.9%；1-9月，北京市共销售商品房1130.5万平方米，同比增长29.2%，其中商品住宅1034.3万平方米，增长25%.虽然供需两旺，但房价增幅远低于GDP涨幅，也低于近几个月物价上涨指数。今年7月、8月份CPI增幅达到5.3%，8月份PPI同比上涨6.8%，可见北京房价基本保持稳定。

　　炒楼是决策部门很头痛的一件事，因为有香港的前车之鉴。但目前北京相当一部分买家还属首次置业，多次置业者也主要是梯级消费。至少北京未见大规模炒楼风。

　　影响房地产最直接的制度因素一为金融信贷体制，二为土地供给机制。目前我国银行虽然大部分属国有，但央行制定了一系列措施严控房地产开发贷款，而个人住房按揭贷款的不良率是银行所有贷款项目中最少的。

　　此外发展商自有资金比例增加，减少了对银行的依赖。银行对房地产项目开发贷款也不得不经过反复论证，因为市场竞争无法避免信贷风险，所以行政干预信贷基本上被杜绝。

　　北京市土地供应也逐渐走向市场化轨道，将严格按照拍卖、招标、挂牌方式出让，权力寻租的机会越来越少，从而客观上限制了土地炒作的机会。“8·31土地大限”后北京市土地一律不许协议出让，使依靠炒地过日子的地虫再难有可趁之机。

　　可见北京房地产泡沫至少短期内不会严重出现。

　　资料显示，北京房价相当美国平均房价，但北京房价与居民收入比仍然超过10，而美国房价收入比不到3.这是奇怪的现象。北京是首善之地，商品房的投资秉赋是最好的，也使房产成为一种“贮藏手段”，具备黄金特性。市场不仅是北京的，也是全国范围的，更是世界的。

　　这样导致租金与房价比高，又刺激了购房需求。是否北京就永远不会出现房地产泡沫？谁也不敢肯定。如果银行对房地产贷款违规操作，自行降低对开发贷款、个人住房按揭贷款、个人商用物业按揭贷款门槛，将为制造泡沫提供可能。有专家认为，根据东南亚房地产泡沫的教训，如果国外短期直接投资大举进入房地产开发，而放开利率管制、实施利率完全市场化后，若政府监管不力，土地供应失调，即“泡沫”产生也并非空穴来风。