杭州房价“软着陆”猜想
国务院报告：房价上涨较快 有形成房产泡沫可能
建设部官员回应房价和泡沫：房价短期仍上涨
特约记者 傅白水 杭州报道
从1999年2000元／平方米左右到2003年的6000元／平方米左右杭州市房价三年内翻了一番。
今年10月19日，在杭州
举行的第五届人居展上，杭州房产均价甚至达到7200元／平方米。然而，2004年春天开始，杭州人似乎看到了房价见顶的曙光。随着10月28日，央行调高利息，杭州房价泡沫摇摇欲坠，“软着陆”迹象明显。
房价见顶的四大信号
此次杭州房价见顶，有四大信号。
在国家此轮宏观调控中，重要的一个手段就是实行新的土地供给政策。但目前的结果是，新土地供给政策造成的供应量过少，致使房价猛涨。前几年高速上涨的杭州房价似乎是强弩之末，房价出现了徘徊状态，显示出杭州房价上涨的空间业已提前释放，再无力快速攀升而见顶的苗头。
10月中旬，浙江省统计局城调队调查表明，浙江省第三季度房价涨幅开始回落。今年第一季度，杭州房价同比上涨10．5％，第二季度同比上涨11．8％，而到了第三季度为10％。
10月19日，在刚刚结束的杭州举行的第五届人居展上，房价较上一届只微涨了3％，比上届高达27％涨幅要低得多。
杭州目前房价涨幅虽然保持在3％—10％之间，但扣除目前飞涨的物价上涨，尤其是有关房地产材料的高位上涨因素，实际上杭州房价几乎没有上涨。
第二个信号，是杭州的楼盘放量远远超出前几年的同期，供应量急剧放大，从一个侧面反映出杭州楼价式微之势。今年1—6月，杭州楼盘新开工量为155．35万平方米，而2002年杭州全年为181．78平方米，2003年1—11月为208．18平方米。而同时，楼盘的销售速度明显放缓，并出现杭州楼盘罕见的打折现象。
而此前杭州的楼盘放量不多，其实与开发商的囤房待价而沽的售房心态有关。浙江腾达房地产开发有限公司总经理陈华才透露，在杭州商品房登记预定往往是有水分的，可能是开发商故意“限量”供应，制造供不应求的气氛。
第三个信号就是，目前，杭州的主要出售、租房网站，尤其是“住在杭州”网站的出租房数量，入夏以来，相继增加了十多倍。为什么杭州的出租房猛增呢？一方面，显示出杭州拥有购买力的人因改善住房条件而购买第二套住房的行为业已完成，即杭州居民的购买力已开始下降，购房行为减少。另一方面显示出投资行为较为普遍，如出租房当中许多为才建成的新房。
毋庸置疑，投机行为也会加大房地产市场的风险。从供给来看，分散在业主手中的二手房源，同样也是供应量。据不完全统计，杭州二手房市场中，有将近一半的房源为1998年以后建造的新商品房，甚至有部分是期房。因此，空置房不在开发商的手里，而是积压在炒房者的手中。
最为关键的是，来自官方的两次调查报告，均显示出房价似要见顶的强烈信号。9月，浙江省统计局企业调查队发布的《浙江房地产市场发展研究报告》，首次发出预警：目前浙江房地产市场泡沫已经膨胀，已进入警戒区，若任其发展，楼市泡沫随时可能破裂。这是省内权威部门首次发布楼市泡沫预警。
据浙江省城调队最近对全省11个市1300户城市居民抽样调查，有84．6％的市民表示难以承受当地的商品房价格，表示还可以承受的占14．9％，表示完全可以承受的只占0．5％。
“软着陆”通道
如何让房价实现“软着陆”？这也是杭州市政府目前的难题。有专家预测，加息之后，杭州楼盘正处于回落当口，应该是政府通过调控手段令其实现“软着陆”的最佳时期。
业内专家认为，当前杭州乃至浙江房地产的主要矛盾是供求的结构问题，结构错位导致供求失衡，进而造成房价虚高。土地症结仍是房价虚高的主要原因。因此专家建议政府对供求双方进行适当干预，以促进供求的有效性。
浙江省企业调查队的调查发现，近年来由于土地紧张，土地供应开始采用市场化的招标拍卖方式，但在市场缺乏正确的估价和拍卖价无封顶的情况下，造成浙江土地交易价格连续上涨，地价由此出现大量“泡沫”。
根据国土资源部土地利用司对2003年全国城市地价监测结果看，全国省会城市、直辖市及计划单列市的平均地价最高的是北京，其次是上海、杭州，与此对应这三地的房地产价格也正好是名列前三。充分说明了地价对楼盘价格的主导作用。2003年，杭州的土地交易价格涨幅为38．1％，排在全国35个大中城市之首。高额地价直接推动房价上涨，形成“高地价—高房价—更高地价”的恶性循环。同时这也催生了部分开发商大量投资、囤积土地，加剧了土地出让价格的上涨。
在2003年9月的土地招标会上，浙江某房产商以25．34亿元的高价投标竞得杭州四块土地，而其中一地块报价竟比第二家投标者整整要高出1个多亿。
专家建议，政府调控房价，应从土地的供应入手，保持土地的适当放量，在杭州分散建立多个中心区和商业区使楼盘保持放量供应。如钱江新城的规划开发就具有参照性。
从近几年情况看，房地产业已成为经济和税收快速增长的重要推动因素，房地产业税收占到地方税收的近四成。这些因素很可能造成政府为了保持经济和税收的稳定增长而积极托市。因此，政府应尽量回避运用土地收购储备制度的负面效用，将房地产市场的财政税收转移为城市基础设施、经营城市的资金。“高昂地价提高的商品房成本，最终转嫁到消费者头上，使这个城市变得越来越昂贵。”浙江大学教授史晋川说。应建立土地供应的中长期规划，加强土地调控的科学性；发挥价格和税收的杠杆作用，增加普通商品房和经济适用房的供给，以缓解老百姓的购房压力，通过增加低位房源来改善供求关系。
杭州市前市长茅临生曾透过市政府“市民信箱”，承认杭州房地产市场确实存在一定的炒作行为。“现在房子紧张的原因是房子一出来就被‘黄牛’拿走，甚至是房地产商直接发给员工了，以制造气氛促销，直接上市销售的房子很少。为此，政府也有必要调整现行的房地产税制，将税收政策重点转向使用环节，增大房地产的保有成本和交易成本，从而打击囤积炒作行为，抑制被放大的过度需求。”杭州一位房地产研究专家说。
同时，还要防止外国游资进入本地房产市场，以购房名义积聚人民币，来赌人民币升值的预期。一方面，外国游资投机房产自然会抬高房价；另一方面，一旦人民币升值，外国游资撤走，大量抛售住房，将对本地房产市场以致命打击。
作为国内“都市圈”概念的最早提出者之一，王建非常肯定地表示，“保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍；大胆地说，10年房价要涨5倍以上。”中国的地价再度上扬是有充分理由的！中国的人均土地面积不到1.5亩，美国的人均土地面积差不多有15公顷。我们人多地少，不可能走美国的粗放型道路，而会走日本的都市圈模式。日本的土地贵，房价是美国的4－5倍，但同样大小的土地上的产出也是美国的4－5倍，这就说明房价贵得合理。
岁末年初，人们总要回顾上一年，展望新一年，其形式多种多样，有过年的形式、有发奖的形式，而经济学家最喜欢的形式是用一堆理论来预测未来，其实这也不过是一种形式而已，生意人千万不要过分相信这些预测的结果———过分相信一定会赚不到钱的。
我从来没有讲过房价的涨跌。我从来不认为谁能准确地预测市场的价格。这样肯定地说房价要涨还是第一次。
这些年来，增长过快的房价，导致了地价的大幅上涨，而地价的上涨又反过来拉动了房价上涨。政府在从地价增值中获益的同时，也为经济发展埋下了一定的危机。
房价是由市场说了算吗？但本应作为大众消费品的商品房，如今却只能让那些收入菲薄的消费者望房兴叹；人们越来越相信一个现实：房价再高也会有人买，房价再低也会有人买不起！
据此看来，真正决定商品房价格的因素就只有两个，一个是房产商，另一个是政府。傅白水
特约编辑：广伟
