——透过“假日房展”看上海楼市

　　刘笑一

　　一年一度的“假日楼市”秋季房展会日前在上海展览中心落幕。在为期４天的展示交易中，共有上海本地和外省市的一百多个楼盘亮相，创下了设立上海“假日楼市”以来的规模之最。同时，上海市民看房热情正在 恢复，４天展会的参观人流达到１２万人次左右。其间拥挤的人流更让人感到，年初以来供求双方长久博弈的局面开始明显松动。开发商推盘态度的分化、市民置业心态的转变，一定程度上反映出上海楼市正进入一个既理性又敏感的关键时期。

　　统计显示，上海楼市下半年需求量预计在１２００万平方米以上，预计可供预售面积达到１５００万平方米，下半年市场供求将从求略大于供向供略大于求转化。在这样的背景下，本次房展会与往年相比也发生了微妙的变化——

　　外环线以外楼盘数量可观

　　本次“假日楼市”秋季房展的展示面积高达３万平方米。参展的新楼盘大多位于内环外，其中外环线以外楼盘数量可观。在价位上，中低价位楼盘和高价楼盘都有分布，均价跨度从４０００元／平方米到２万元／平方米不等。比起以往房展会上无房可售的情景，这次可供挑选的房源大大增多。

　　据上海市房地资源局统计，今年前８个月新开工住宅中，外环线外新开工面积占到总量的一半以上。由于去年全年土地供应也以环线外为主，因此在很长一段时期内，环线外楼盘将成为楼市供应的主流。但由于眼下外环线生活配套设施普遍缺乏和交通不便，许多楼盘的销售情况并不理想。于是不少松江、闵行、周庄等地区的楼盘纷纷在黄金周推出优惠活动。这些楼盘单价在３８００元～５２００元／平方米，建筑面积都在１２０～１８０平方米，以联排别墅和小高层为主。

　　高价房市场出现分化

　　展会上，有的高价房依旧排队抢购，但是有的却多时“待字闺中”。开发商也越来越小心翼翼，都抱着“摸石头过河”的心态制定房价。

　　新近推出的徐家汇板块某楼盘开价１．５万元／平方米，仍然引来排队人群。开发商使出现场拍卖定价的“招数”：以１．５万元／平方米为底价，排队者中出最高价者可获得“预定权”；吴中路锦绣江南即将推出万元以上的第三期独幢别墅４０套、双拼联体２０套和７８套多层电梯房，开盘尚待时日，已有３００多人预订；从部分静安区现房来看，其１．３万元／平方米的均价并不算高，但与以往有所区别的是，购房者可挑选的房型面积都比较齐全。虹口区的情况也是如此，起价１．２万元／平方米的楼盘，从最小７５平方米的一房到最大１７８平方米的四房均有供应。

　　然而，更多缺乏特色的高价房其前景却难以乐观，许多市民乘兴而来败兴而走，更多的参观者只是来打探一下行情，并不急于买入。目前市场对高价房的观望气氛还是比较浓厚。

　　业内人士分析，现在高价房买卖双方正处于博弈阶段，如果高价追捧者仍然络绎不绝，那么开发商会毫不犹豫继续抬高房价，到明年将掀起新一轮价格涨势。而如果大多数购房者仍然不冷不热，那么高房价涨势就会被遏止并出现价格分化：性价比高的价格会稳中有升；而那些“价高质不高”的楼盘则无法维持其虚高的价格。

　　明码标价将成趋势

　　记者在采访中还发现，与以往房展会上开发商拼命在“交通、绿化”上做文章不同，除了一些推出优惠活动的楼盘将价格写入售楼广告中外，一些没有优惠活动的楼盘也开始把价格写在展台的醒目位置：“毛坯房１．６万元／平方米、装修房１．９万元／平方米”，“主力房价７２万元至７８万元”等。这有别于以往开发商广告大打“概念牌”、对价格只字不提的状况。

　　究其原因，一是开发商意识到仅凭宣扬“品质、品位”的售房广告，消费者难以判断楼盘的性价比，很可能继续持观望态度不肯入市；二是商品房销售网上登记备案制度实施后，即使开发商不公开售价，购房者也能从网上查到成交均价，与其避而不谈，还不如标明价格以后，以价格优势打动购房者的心。

　　随着购房者日趋理性，开发商很难再“随行就市”一步步抬高房价。这样开发商在开盘之初对利润预期也就已经有了稳定的判断，而不再是通过模糊价格继续留有空间，“明码标价”也将成为今后房地产市场发展的趋势。

　　房展背后，楼市悄悄在改变

　　前两年，上海楼市整体供小于求，很多楼盘一开盘就被抢购一空，开发商不用为销售发愁，自然也不到房展会上吆喝。经过多年连续上涨，上海房价已今非昔比，当年每平方米７０００元的高价房少人问津，现如今内环线难觅８０００元。一些楼盘提前“透支”房价，也被火热的市场局面所掩盖。

　　而宏观调控后，上海房价涨幅趋缓，楼市供略大于求，供求双方都冷静了不少，楼市渐趋理性。经过一段时间的等待，市场信心虽已开始恢复，但供求关系正在发生着微妙的变化，开发商与购房者都对市场持观望态度。

　　金丰易居·上房销售市场部经理郑翎昀认为，市场的发展态势应该全方位考虑，从一些位于市中心的楼盘所开价位来看，地段因素仍然具有决定意义——市中心地段房价仍然高走，能够接受这种价位的高端客户始终存在。另外，房产的价值通常会体现在项目所能提供的资源中，交通、环境、配套仍然是叫卖热点，具备良好规划前景的房产项目由于其巨大的升值潜力将获青睐。

　　郑翎昀认为，最重要的是市场的供求关系还是能够构成影响走势的主导因素，改善居住环境、旧区改造等导致上海本地居民的自住需求平稳上升；而国际性大都市的发展前景吸纳了众多外来人口，同样是一个十分重要的支撑。从整体来分析，不论是自住还是投资，那些具备良好规划、品质突出、地段优越的房产项目仍然会被市场看好。

　　有关专家表示，房地产本身是一种“信心经济”。在楼市走势难以捉摸的情形下，博弈依旧存在。虽然本次房展上很多上海市民的购房需求出现了“反弹”，但他们毕竟还有或多或少的担心。房价大势“涨跌互现”的局面将成为市场主流，谨慎投资、多看少动、以守为攻，进行楼盘“个股分析”后再行置业，将是未来一段时间上海购房者的选择。

　　特约编辑:广伟