第二届房地产形势报告会昨在蓉举行，厉以宁、杨慎、沈建忠作专题报道

　　昨日，2004中国（四川）第二届房地产形势报告会在成都召开，著名经济学家厉以宁、中国房地产业协会会长杨慎和建设部房地产业司副司长沈建忠就当前经济大势和房地产热点作了专题报告，三位专家均对房地产整体性过热、存在泡沫的说法予以 否定。

　　10月中旬，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠曾发表研究报告，称中国房地产泡沫将在数月内破裂。对此，建设部住宅与房地产司副司长沈建忠予以了否定，他认为，中国房地产目前总体上正向着健康、稳定、有序的目标发展。原建设部副部长、中国房地产业协会会长杨慎也在演讲中说，中国房地产不存在整体性的过热，不存在整体性的泡沫。

　　谈到央行加息对房地产业的冲击，北京大学光华管理学院院长、国民经济学院专业博士生导师厉以宁还表示，加息在某种程度上的确抑制对购房的需求，但从长远来看对房地产业的发展是有利的。

　　厉以宁加息有利房产发展

　　“我们一定要搞清楚物价上涨是什么原因造成的，才能弄清楚采取宏观紧缩的政策是否起作用。对于目前的物价上涨问题，如果采取的措施不是体制的改革，不是投融资的改革，搞宏观调控虽能起到一定作用，但不起根本作用。”昨日，著名经济学家厉以宁在蓉针对当前经济大势和热点作报告时如是说道。

　　论题一房产热点

　　进城农民增加购房需要

　　谈到央行加息，厉以宁分析说，这次利率调整是必要的。那么利率调整对房地产会造成什么样的影响呢？他说，对房地产的不利主要表现在抑制了需求，但有利于抑制房地产上游原材料价格上涨的趋势，房地产作为下游产品，原材料价格的下降对其是有利的。另外，房地产业的结构将得到调整，这对该产业的长远发展是有利的。

　　厉以宁还认为，“房地产业的持久繁荣将取决于农村市场的启动和城镇化的进程。”农民收入的提高是中国房地产业的最大利好。农民收入提高了，他们就要改善自己的居住环境，一方面城镇化的加快会给房产业带来巨大的机会，另一方面进城的农民又会增加城市的购房需要。

　　谈到房地产泡沫现象，厉以宁明确表示否定。厉还再次阐述了他的第二套住房理论，他认为很多居民有了“第二套住房”的需求，应该把它看成是扩大需求的方式。

　　论题二物价上涨

　　宏观紧缩难抑物价上涨

　　厉以宁分析说，有四大原因促使目前的物价上涨，但现今采取的宏观紧缩政策对其中的三大原因都不起作用。他说，第一个原因是受国际因素的影响。比如中东局势的影响，包括铁矿、石油在内的诸多产品，中国都要依赖进口。这种情况下采取紧缩政策用处不大。第二个原因是由于农产品的价格一直过低，现在所引发的价格上涨。要解决农民的增收问题，就应该是加大投入而不是紧缩。第三个原因是由国内电力不足、交通运输紧张所引发。要解决这种问题也应该靠加大投资增加瓶颈部门的生产来解决，而靠宏观紧缩就不行。第四个原因才是由部分行业投资过热引起，只有这一点紧缩政策才可以起作用。

　　论题三GDP争议

　　经济增长质量重于数量

　　厉说，目前由于我们的GDP计算有问题，不能全面反映我们的经济增长状况。厉认为，经济增长的质量要重于数量。他说，经济增长质量的衡量有三个指标。第一是资源消耗率，如果在经济增长中，资源消耗小，那么经济增长的质量就高。其次是，环境的损害程度，如果损害小，增长的质量就高。最后还要看对自主知识产权的掌握程度，如果我们掌握自己的知识产权，有自己的特色产业，那么经济增长的质量就高。

　　杨慎中国房市没有泡沫

　　原建设部副部长、中国房地产业协会会长杨慎在演讲中说，中国房地产不存在整体性的过热，不存在整体性的泡沫；即便有不足，也只是在不同的年份，不同的地方，存在增速过快的情况。

　　论题一房产泡沫

　　我国房地产没有出现泡沫

　　杨慎说，评价房地产是否过热，是否存在泡沫主要看3条。首先，看房地产创造的贡献率占GDP的比重。他说，目前国际上为8%—12%左右，高的占到了15%，而我国现在只有2%左右；其次，看房地产业的开发投资占固定资产比例是否恰当。去年，我国达到了18.3%，而国际上这个数据在15%—20%之间；再就是看住房的产销率是否正常。我国产销率2003年达到81%，这个比例在国际上也是比较高的水平，同时，如果把出租的房子也计算在内，产销率将达到90%以上。

　　他认为，我国房地产出现过热和泡沫的说法是没有依据的。按照国际上通用的3种有关空置房屋计算率的计算方法，我国房地产空置率分别为3.52%、9.16%、5.37%。这3种计算方法计算出来的数据都没有达到15%这个数目。

　　论题二房价上涨

　　地价涨是价高第一因素

　　对于房价上涨过快，影响中低收入者的购房能力一说，杨慎说，土地的价格、原材料价格上涨、房屋质量的提高、房屋需求的提高等，都是推高房价的重要因素。其中，土地价格上涨应该是房价上升的第一因素，所占比例为40%—50%；其次是建材成本占30%；各种税费占20%，开发商的利润占10%。

　　论题三住房难题

　　补钱让低收入者可租房

　　对于低收入阶层的居住问题，杨慎对目前国内各地大量进行经济适用房建设表示异议，而建议用货币的方式予以解决。杨慎说，对于低收入者尽量采用租赁的方式实现“居者有其屋”。他说，在国外很多国家，当地的绝大多数的居民都是采用租赁的方式解决居住问题的。因为目前国内各地建设的经济适用房总存在这样或那样的一些问题，在20年后，这些经济适用房大多又成为了新的“建筑垃圾”。

　　沈建忠打压房价得不偿失

　　“这次0.27%的加息幅度对房地产行业影响不大，但对百姓心理影响较大”。建设部住宅与房地产司副司长沈建忠昨日在蓉评点此次加息对房地产影响时称，金融政策是调控房地产的闸门之一。对央行而言，此次加息仅仅是一次投石问路而已。

　　论题一房市走向

　　中国房市总体健康稳定

　　沈称，央行此次加息对中长期存贷款项目调幅较大，而住房按揭贷款的涨幅不大。按照他的分类，目前对房价未来趋势主要有两类观点：悲观派和乐观派。悲观派主要以海归的经济学家为主，而乐观派则包括国内一些房地产大佬。摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠此前发表研究报告，称世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫中，而且中国的房地产泡沫尤其严重。谢国忠预计中国的房地产泡沫将在数个月内破裂，最长不会超过一年，这次房地产泡沫破裂的震中将是中国炒房之风最烈的城市—上海。谢国忠还称中国不加息，将导致房地产崩盘。

　　对此“耸人听闻”的观点，沈建忠副司长对此不敢苟同。沈称，基本上来看，中国房地产是没有问题的，总体上向着健康、稳定、有序的目标发展。针对加息后的种种预测，他提醒对房地产的资金市场加以关注。

　　沈建忠还预计针对房地产，明年的“银根不会出现松动”。

　　论题二平抑房价

　　打压房价将得不偿失

　　宏观调控的目的是不是调低房价呢？沈建忠认为，房价应该与物价保持平衡。采取打压房价的政策将得不偿失，香港曾经采取类似措施而一度造成房价暴跌60%，至今才有所恢复。沈称，对房地产应针对总量和结构进行调控，中低价位房应该增加，才能达到平抑房价的目的。沈指出，去年以来，由于商品房供应的结构性矛盾和“被动消费”，导致普通市民的中低端住房需求难以得到满足。此外，一些城市大拆大建，购房需求增加，也捧高了房价。沈指出，缓解房价上升的关键在于把握土地、信贷两扇闸门，并进行结构性调整。

　　各方发言

　　房价上扬是趋势

　　世家置业总经理陈杰：从政府积极推进城市化进程来看，房价上扬是大趋势。房价上涨跟目前开发商取得土地的方式有直接关系，土地成本高了，自然会反映到房价上。成都是西部的中心城市，外来人口希望落户成都的需求一直很旺盛，也使成都每年都有大量的新增人口。所以需求还会稳中有升，房价涨势会持续。

　　蜀法房产营销总监陈光健：此次宏观调控对房价影响不是很大，加息的幅度对购房者资金的影响也大，但我们估计如果经济适用房大量上市，可能会对90平方米以下的房子的销售有一定影响，但也不会是很大的。明年的房价还会涨，但涨幅不会像今年这样迅猛。

　　房价下跌是必然

　　成都城南一开发商：房价肯定会降！此次加息，表明政府想通过利率这一经济杠杆手段，降低社会平均价格，其中包括房价，至少是控制房价不上涨。如果再次加息，房价涨幅大的地区一定会回落。

　　四川大学某教授：从房地产市场周期的角度看，成都市已经连续几年房价上涨，如果出现供大于求的局面，市场将很快出现逆转，价格将面临下跌。成都市政府为了抑制房价涨得太快，今年有6个经济适用房项目，拟建面积76万平方米。这样的措施将会抑制房价的上涨。

　　成都一营销代理公司刘总：目前的现状是，一边是普通的市民，他们的收入水平低，已经失去购买住房的能力，这部分人占多数；另外一边是高收入群体，他们中没有购房的人已经很少。如果房地产市场让占多数的人不能买房，就会很危险。

　　市民心声

　　希望房价降下来

　　市民李先生：说房价还要涨的，不是政府官员就是开发商。我是工薪阶层，庆幸以前买了单位的集资房，要是按现在的房价来买房的话，三环外、华阳、温江的房子都买不起。现在那些要结婚、有娃娃的人想买新房子都要借一身的债，负担太重了。所以，我希望房价降下来。

　　希望能再次加息

　　市民田先生：也许开发商会说相比国内别的城市，成都房价并不算高，还有上涨的空间。确实，成都房市现在很火，往往房子就300套，排号的就有六七百，根本不愁卖不出去。不知道这些抢购房子的人里面多少是买来自己住的，多少是买来囤货，等待涨价好出手的。如果房价仍保持目前的上涨速度，我希望再次加息“浇水降温”。