买房时最容易产生的问题主要是以下五个方面：
第一是产权证，就是购房者什么时候取得产权证？
第二是交房时间，购房者最终什么时间拿到房屋？
第三是房屋面积，购房者购买房屋的使用面积、套内建筑面积、建筑面积到底是多少？
第四是房屋的质量，购房者怎么写明房屋的质量，怎么
通过约定来明确质量的表现方式？
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问题一：产权证
房屋产权证是对进行了房屋产权登记后所发证件的统称，是房屋权属登记发证制度的具体体现。根据登记的产权情况又可分为《房屋所有权证》和《房屋他项权证》两种。《房屋所有权证》发给拥有房屋所有权的人。《房屋他项权证》发给与房屋所有权有关的其他财产权人，如典权人、抵押权人等。
房屋产权证是经过政府房地产行政机关审查确认后发给权利人的法律性凭证，政府用其声誉和行政行为来保证它的真实性和合法性，其他任何材料和证明都不具有这样的权威性。《城市房屋权属登记管理办法》第五条明确规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”可见，产权证的取得问题应该是购房者在购房过程当中首先要考虑的问题。 没有产权证带来的直接后果是什么呢？如果没有产权证，这个房子从法律意义来讲就不是你的，一旦开发商破产，用房子抵债，你很可能会出现钱房两空的局面。而且，如果没有产权证，你就不能抵押，也不能用自己的房屋贷款，更不用说继承了。总之，没有产权证将会引发一系列的问题，遗患无穷。
虽然房产证是买房人真正取得房屋产权的标志，可目前要得到它并不容易。房地产商和买房人在购房合同中大多不肯约定取得产权证的时间，只是按建设部颁布的《商品房买卖合同》示范文本中第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后＿＿日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”但是该条款根本没有约定产权证什么时候取得，购房者也不知道多少天可以取得，怎么取得，更不知道拿不到产权证时怎么办，因此该条款下面约定的“如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”处理方法,可以说是没有履约基础的。
出现办理房产证时间过长的问题，是否真像房地产商解释的由于办证机关办理时间太慢造成的？就目前看来，我国的办证机关的确存在效率较低的问题，但办理房产证时间过长主要还是由房地产商的下列原因造成的：
(1)房地产商没有取得土地使用证或没有补缴齐土地出让金；
(2)房地产商没有完成竣工备案工作；
(3)房地产商没有取得建筑面积实测数据；
(4)房地产商将土地或房屋抵押给银行，债务尚未清偿完毕。
因此，买房人要想尽快真正得到自己的产权，在签购房合同时必须尽可能将取得产权证的时间明确，204合同中对产权证的取得期限、取得方式、违约责任等等都做了详细的约定。如果购房者做不到像204合同中约定的这么详细，也最好将“出卖人应当在商品房交付使用后＿＿日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”明确为“出卖人保证在商品房交付使用后＿＿日内，和买受人共同到产权登记机关办理完产权过户手续”，或至少约定“出卖人保证在商品房交付使用后＿＿日内，报送产权登记机关备案需由出卖人提供的资料且符合产权登记机关备案要求，并完成报送工作”。同时在交房条件中明确约定房地产商须向买房人出示房地产管理部门认可的“竣工验收备案表”和“面积实测数据”，减少影响办理产权证的不定因素。
问题二：交房时间
一般情况下，购房者和发展商在购房合同中应规定具体的交房时间，并约定如有违约应如何处理。但在实际操作中，这种约定有时是不平等的。例如，有的房屋买卖合同中规定某年某月某日交房，每延迟一天给购房者万分之二的违约金，延迟90天以后，购房者有权解除合同退房，但是90天以后的15天之内，如果购房者不提出异议，则视为购房者不退房。 开发商请的都是专业律师、专业会计师，把每个数据都精算过。购房者第一次去购买，根本不知道这个数字后面隐藏的是什么。先说上面提到的万分之二的违约金，一天万分之二，一年是百分之七点多，但如果你在商业银行贷款，一年大概是百分之五点五八，也就是说违约金与购房者需要支付的银行贷款利息基本相同。如果约定的是万分之一，违约金甚至还不够支付银行的贷款利息，因此这种违约金的约定不仅对开发商起不到惩罚的效果，消费者最基本的损失也得不到赔偿。204合同之所以把违约金提到每天千分之一，目的就是要让开发商承担更多的违约责任。
再说“15天内不提出异议视为放弃退房”这一条。很多购房者没有这个风险意识，15天以后没有提出来，说再等等吧，一等就完了。由于过了约定的退房时间，购房者无法再向开发商提出退房要求，于是很有可能出现退房退不了，住房住不了，银行贷款还得交的尴尬局面。
为了预防这种情况，204合同有一个交房条款，交房之前开发商必须提交房屋所有权相关的全部资料，比如两书五证，然后给购房者钥匙，让购房者有足够的时间判断它的质量和合法性，然后再入住，每延续一天要给购房者千分之一的违约金，90天以后购房者有权解除合同，这样开发商要赔偿购房者房款、银行贷款、银行利息、律师费、测量费、误工费、房价上升的损失，所有购房者因此产生的直接费用开发商都要承担，除此以外产生的间接费用也要由开发商承担。
问题三：住房面积
房屋面积“短斤缺两”是近年消协受理的投诉热点之一。许多面积纠纷是由于购房者合同签订不细造成的，因此在签合同时必须详细，要把所有有疑问的地方都做进一步文字说明。目前的房屋买卖中，面积有以下几种：第一个是套内使用面积；第二个是套内建筑面积，这就涉及到墙壁厚度；第三个是公摊面积，是房屋公用部位分摊到各户的面积；第四个是销售面积，就是合同约定用于结算的面积。上述几个面积，购房者能测量的只有使用面积，其他面积没法测量，根本无法确定这个面积是不是正确的。针对这种情况，为了预防面积欺诈，204合同中有这三个面积，第一个是建筑面积，第二个是套内建筑面积，第三个就是套内使用面积，我们一般要求开发商在合同中要把这三个面积的具体数字都写出来。
在要求开发商提供上述三个面积的时候，好多开发商跟我们说使用面积根本量不出来，但这个理由不能成立。从设计角度讲，目前楼房大都是用AutoCAD软件设计出来的，这个软件有一个面积自动计算的程序，只要有设计图，点四个点，面积一下全算出来了。从施工角度来讲，开发商也必须知道面积才能计算水泥、钢材这几大类的用量，只有计算出用量，才能算出预算价格，最后签订合同。
所以开发商肯定知道这些面积具体数字，而且非常详细。正是因为非常详细，才不告诉购房者，因为建设部的相关法律规定：面积误差在3%之内，业主无权退房。因此，如果购房者不在合同中明确约定房屋的误差值及相应的违约责任，在购房者不了解具体面积数字的情况下，一旦开发商多写几平方米，开发商就可以多挣3%甚至更多的合法误差款，购房者对此根本无计可施。这一增加并不仅仅意味着你购买房屋的时候增加了建筑面积，增加了房款，还意味着你以后要多交物业管理费，多交过户费，全面费用都要增加。也就是你多交的钱，不是你买房的那一点点，而且你每年所有的项目都要交。举一个例子，我们签订了一份合同，购买了建筑面积是100平方米的房子，每平方米是5000元，如果开发商在交楼的时候建筑面积“合法”变成了103平方米。那么购房者就多支付3平方米的房款，也就是15000元；此外每年还要多支付8元/平方米/月的物业管理费288元、暖气费90元，合计378元，这样70年合计是2.5万余元；这就是4万余元，如果再加利息等其他损失，可能要接近7万元钱，相当于房价的15%左右，这也就是一个不小的数目了。此外，由于建筑面积是由套内建筑面积与公摊面积两部分组成，因此还会出现商品房的建筑面积增加了(不会超过3%)，相应的却是公摊面积增加，套内面积减少。也就是说，购房者多交了钱，却住了小房子。
由于面积问题直接涉及到购房费用，所以签合同一定要把它写得非常详细。建议购房者在签订现房买卖合同时要写明建筑面积、建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例；最好还要约定在规定的误差范围内，套内面积与公摊面积同比增减；购买预售房还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。
问题四：质量问题
房屋质量问题是购房人关注的又一热点。我曾经碰到一个案子，房子已经有45度裂缝了，而且我们晚上两三点在那儿监听，听到了什么呢？墙开裂的时候拉钢管、钢筋的嘎吱嘎吱的声音，非常恐怖。但这种楼还在卖，因为你开始入住的时候，并不知道它出现裂缝，而且交房的时候，往往这些裂缝全都抹平了，三五个月甚至一年、两年，它才会慢慢显示出来。还有一个就是房屋渗漏问题，购房者才刚住进去，楼上的水哗哗地进来了，这层的水也哗哗哗地渗下去了。
那么签合同的时候怎么规范质量问题呢？质量问题有很多细节性的问题必须约定，比如裂缝，怎么叫裂缝？现在我看墙上有道裂缝，开发商说这不是裂缝，是施工问题，什么是裂缝就有争议。比如申请鉴定，申请鉴定时开发商要不要提供相关资料？你要申请鉴定，要到建筑质量鉴定机构，质量鉴定机构说可以受理，你先拿来施工图、设计图。如果合同中没有约定开发商必须提供这些资料，购房者就拿不出来。根据规定申请人必须提交这些材料，购房者提交不了，质量鉴定机构不可能违法给购房者做鉴定。可见，如果对房屋质量约定不明确，一旦出现质量问题，购房者根本无计可施，因此合同在房屋质量方面就必须约定得十分明确，避免开发商有推卸责任的理由。
204合同在质量问题上就约定得比较详细：第一，如果购房者与开发商产生质量争议，开发商必须提交全部的相关材料，必须在某年某月某日提交，不能提交视为他违约，视为质量有瑕疵，每延续一天要支付千分之一、甚至百分之一的违约金。第二，全部图纸等资料提交以后，如果质量检测机构不对质量进行检查，购房者就从社会上随机选择三个人，由他们根据公共的判断来决定这个裂纹是不是质量问题。第三，如果房屋出现了合同约定的质量问题，要么解除合同退房，要么赔偿相应的经济损失。在政府没有法定赔偿责任的时候，我们只能通过很多细节的方式来解决这些质量争议，来保护购房者的应有权利。
值得一提的是，政府也开始意识到房屋质量问题的严重性，并于2001年6月1日开始实施《商品房销售管理办法》。《办法》中明确规定：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并对所售商品房承担质量保修责任，当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算，保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
有了“两书”的保障，保修期内如出现房屋漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的质量问题时，业主可以要求开发商进行维修，直到符合国家规定的标准。开发商不得向业主另行收费，由于质量问题给业主造成的损失，开发商也应承担赔偿责任。
问题五：抵押问题
抵押是一个法律术语，根据我国《担保法》规定，抵押定义为：债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房屋抵押是指债务人或者第三人为了保证债务履行而将自己所有的房屋或享有处分权的国有房屋提供出来作担保，如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。
从以上对抵押的解释我们可以得知，抵押权的行使是优于债权的。我们举一个例子：购房者与开发商签订了购房合同，交付了购房款，购房者与开发商之间形成的就是债权债务关系；如果开发商取得整幢楼的房产证以后，他把房产抵押给银行，那么开发商与购房者之间形成的就是抵押关系。在这种情况下，一旦开发商破产，如前所述，抵押权的行使优于债权的行使，银行将会优先获得受偿，购房者很可能就会陷入房钱两空的局面。为了限制开发商的这种抵押行为，204合同明确约定：如果不能出示《国有土地使用证》，购房者有权推定你已经做了抵押，推定你已经违约，从推定的这一天开始，你就要按日向我支付千分之一的违约金。而且204合同中还规定了：未通知债权人的抵押是无效的。这一点也非常重要，如果签订购房合同后，开发商又找银行抵押楼盘，银行可能也忽视了这方面的调查就同意了。凭借这一条款，由于这一抵押行为没有经过购房者的许可，银行至少对这套房子是不产生抵押权的。这些约定虽然不能绝对限制开发商的欺诈行为，但是最起码能够提供给购房者司法救济的机会。
在此提醒广大购房者，如果购房者要想知道所购房产的抵押情况，可以有两种途径：
第一，向登记机关查询。房地产属于不动产，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、四十二条的规定，以房地产为标的的抵押应当办理抵押物登记，抵押合同自抵押登记之日起生效。在北京市，办理房地产抵押登记的部门一般是市、区两级国土资源和房屋管理局的权属登记部门。因此，购房人可以去这些部门查询。
第二，检查开发商的证件。根据房地产抵押登记管理的有关办法，以房地产抵押的，登记机关应当在权属证件上作相应记载。因此，购房人有权要求开发商出示所购房产的有关证件，即国有土地使用权证和房屋所有权证，看在证件的备注栏中上有无作他项权利记载。如果备注栏中没有注明他项权利(抵押)的情况，则该房屋没有抵押给银行。
检查开发商的证件应当注意三个问题：
(1)应当坚持看原件。很多开发商往往以各种理由不让购房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了。
(2)注意审查证件的真伪。
(3)看清抵押的记载情况。
特约编辑：广伟
