小区公共收益该如何分 广告会所车位业主无法获利

　　本报记者 陈晓英

　　广告进小区收益应有业主份

　　不少业主都会有这种体会，一进家居楼电梯，就会发现电梯厢内张贴着五花八门的广告牌，内容从超市百货到房地产、汽车推广……无所不包。北京新康家园物业管理处侯先生表示，这部分收益主要用 于弥补业主的物业管理费和小区公共部位的开销，“取之于民，用之于民”。

　　“保姆把我家的东西偷偷拿出去做生意，然后说收入贴到每天的菜钱里了，这不是笑话吗？”北京重兴园小区业主张先生对物业公司的这种说法非常气愤。部分维权意识较强的业主已经越来越关注这部分收入的缺失。

　　物业管理条例第55条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”按照这一规定，利用建筑外墙、屋顶和电梯做广告，收益都应归业主，从法律上来说并无争议。但是，这部分收益由谁掌管才能让业主放心呢？

　　把收益用于补充专项维修资金是不是就把问题解决了呢？专家认为，现阶段实施的可能性不大，原因在于业主大会组织不完善，不具备经营权，业主大会没有能力和精力掌管这笔资金。若委托相关公司处理业务，又没有相应的机构进行监管。因此，在相关法律缺失的背景下，广告收益如何处分，在一定时期内仍是个棘手的问题。

　　会所收益归谁会所产权是前提

　　小区会所逐渐成为吸引购房人的一大卖点，但不少业主入住后发现，本以为是综合配套设施的会所被开发商转售他人，业主们使用时要付不菲的费用。

　　不少业主认为，开发商既然把小区土地面积分摊到了全体业主身上，小区的土地使用权就应该为业主享有。并且，会所作为公共配套设施，分摊了土地使用面积，所产生的建设等费用势必进入房屋开发成本，业主在购房时即为会所买了单。因此，会所产权、经营收入理所当然应该归全体业主所有。

　　然而，记者采访时发现，开发商绝大部分都拥有会所建筑面积的独立产权证。开发商普遍认为，会所产权归开发商所有是一个不存在任何争议的法定事实。既然拥有会所产权，那么随之衍生的经营权、收益权和处置权也理所应当归开发商。

　　“我相信，没有业主会认为小区周围配套的医院、学校、市政公园归自己所有吧？那为什么偏要认为会所就一定得归自己呢？”某地产营销部经理黄先生告诉记者。

　　成都泰和泰律师事务所刘俊律师认为，判定会所权属需要视具体情况而定：如果开发商在开发过程中将会所作为独立产权单独报建，且能够办理单独的产权权属证书，会所产权应属开发商所有。如果开发商将会所作为公共配套报建，且将会所面积计入公摊的，或者开发商在销售时承诺会所产权归业主所有的，会所产权应该由小区业主共同享有。

　　刘律师特别提醒，购房者在签订购房合同时，就应当对会所产权归属、经营范围、使用用途等作出明确约定，以避免业主入住后因会所使用问题发生纠纷。购房者一旦发现开发商违约，可通过政府主管部门和各级消协投诉，也可以通过司法程序起诉开发商，依法取得应有的权利。

　　小区公共道路停车位租金业主应按比例获益

　　有业主认为，属于小区人防工程的地下停车场，其收益应该归小区业主，因为这是小区的一个配套公建工程。还有一种是地上停车场，在一些老住宅小区的空地上见缝插针地停放着车辆。这些露天的停车场，所占用的“空间”，有的是草地，有的是道路两旁，这都是小区的共同配套空间。

　　而开发商的理由是，对于小区停车位，开发商投资了却不能获益，这不公平。按照谁投资谁受益的原则，收益归自己是理所当然的；而一些公共道路旁边的露天停车场，其收益则为物业管理公司了，理由是他们实行了服务与管理。

　　成都致高律师事务所林方平律师说，目前小区内的停车位主要有两种类型：第一种是具有独立产权证的经营型停车场内的停车位，其收益应当归产权人和管理人享有；第二种是在小区的道路两旁自行划线分割出的停车位。这种类型的停车位产权归属取决于停车位所在的道路性质。如果位于小区内的该条道路是市政道路，其产权属于国家所有，由政府代表国家行使。如果该条道路是小区的公共道路，则土地使用权归全体业主按比例共同享有。

　　因此，小区公共道路上的停车位使用的是全体业主的土地使用权，在该类停车位上收取的停车费实际上包括两部分，一部分是土地租金收入，该收入应当归全体业主所有；另一部分为车辆看管费用，该费用归作为看管人的开发商或者物业公司所有。需要指出的是，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的公共道路上设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定后，才能设立和运营这种地上停车位。

特约编辑:广伟